2023_CBS_04059 - Omgevingsvergunning - OMV_2022174547. Londenstraat 40. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/10/2022: weigering door de Deputatie (2022143) voor het regulariseren van aanpassingen aan een meergezinswoning met handelgelijkvloers;

-          29/09/2017: vergunning (20171458) voor het bouwen van een appartementsgebouw met twee winkels en acht appartementen.

Vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 8 wooneenheden op de verdiepingen en 2 winkels op het gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 6 bouwlagen onder een plat dak waarvan de bovenste bouwlaag een teruggetrokken bouwlaag is;
• de bouwdiepte op de verdiepingen bedraagt 14,00m langs de linker perceelsgrens en 12,20m langs de rechter perceelsgrens;
• gelijkvloerse achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak tot tegen de achterste perceelsgrens;
• op het niveau van het maaiveld is het volledige perceel volgebouwd;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in roodbruin gevelmetselwerk;
• buitenschrijnwerk en borstweringen in donkerbruine aluminium;

-          inrichting:

• groendak op het platte dak van de gelijkvloerse achterbouw;
• uitpandig terras tegen de achtergevel op de 5de verdieping.

Huidige toestand

-          in overeenstemming met de laatst vergunde toestand met uitzondering van:

• 2 dakterrassen met balustrade op het platte dak van de gelijkvloerse achterbouw;
• uitgebreid dakterras links achteraan op de 5de verdieping;
• uitpandige terrassen tegen de achtergevel op de 2de, 3de  en 4de verdieping met een bouwdiepte tot 15,00m;
• fietsenlift naar de kelder niet uitgevoerd;
• fietsenberging anders en kleiner uitgevoerd;
• geen afvalbergingen voor de winkels voorzien;
• voorgevel uitgevoerd met een andere raamindeling en een gewijzigde balustrade van het dakterras vooraan.

Gewenste toestand

• omvorming van de 2 gelijkvloerse winkelruimtes naar 2 dienstenfuncties;
• omvorming van de terrassen op het platte dak van de gelijkvloerse achterbouw tot een groendak, met behoud van de balustrade in spijlen van 1m20 hoog op de scheidingsmuren;
• omvorming van het uitgebreid dakterras links achteraan op de 5de verdieping naar een groendak, met behoud van de balustrade in spijlen op de scheidingsmuren;
• behoud van de uitpandige terrassen tegen de achtergevel op de 2de, 3de  en 4de verdieping met een bouwdiepte tot 15,00m;
• plaatsing van een fietshaak in de gewone lift ter vervanging van de voorziene, aparte  fietsenlift naar de kelder;
• uitbreiding van de fietsenberging in de kelder;
• geen afvalbergingen voor de gelijkvloerse functies voorzien;
• regularisatie van de voorgevel.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie;

-          uitbreiden van de scheimuren ter hoogte van de dakterrassen;

-          inrichten van dakterrassen op het platte dak van de gelijkvloerse verdieping en uitpandige terrassen tegen de achtergevel op de 2de, 3de en 5de verdieping.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk cultureel, historisch en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing, zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel en zone voor publiek domein-art. 7.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          Artikel 1.2.2 Harmonieregel: de afwerking van de balustrade bovenaan de voorgevel in spijlen is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.

-          Artikel 1.2.3 Bouwdiepte:

de bouwdiepte op de verdiepingen bedraagt maximaal 14 m. Door de uitvoering van de uitpandige terrassen tegen de achtergevel bedraagt de bouwdiepte 15 m.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: de afwerking van de balustrade bovenaan de voorgevel in spijlen is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.
• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de praktijkruimte links heeft een oppervlakte van 80,26 m² en slechts een lichtdoorlatende oppervlakte van ca 6 m², dit is minder dan 10 % van de netto- vloeroppervlakte. Bovendien is de ruimte zeer diep en is de ruimte achteraan breder dan vooraan.
• artikel 27 Open ruimte: na de gelijkvloerse functiewijziging wordt er geen open, onbebouwde ruimte voorzien op het maaiveldniveau.
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: na het supprimeren van het dakterras achteraan op de 5de verdieping bezit het appartement geen buitenruimte meer.
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de vergunde fietslift werd niet uitgevoerd waardoor de ondergrondse fietsenberging moeilijk bereikbaar is.

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen parkeerplaatsen voorzien.

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidsmuren worden ter hoogte van de achterbouw opgehoogd met metalen borstweringen. Ook ter hoogte van de teruggetrokken daklaag werden de scheidsmuren opgetrokken met metalen borstweringen. Scheidsmuren moeten steeds uitgevoerd worden in een massief, ongeperforeerd materiaal met een minimale dikte van 0,18m. Dit is niet het geval.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De terrassen op de 2de en de 3de verdieping achteraan bevinden zich strijdig met het RUP voorbij de maximaal toegelaten bouwdiepte. Gezien de terrassen slechts 1 meter diep zijn en deze zich bevinden binnen een hoek van 45° ten opzichte van de kop van de scheidsmuur kan een afwijking worden toegestaan. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

De praktijkruimte links is zeer diep (ca 18,50 meter), is achteraan breder dan vooraan en heeft langsheen de straat een daglichtopening die niet in verhouding staat met de oppervlakte van de achterliggende ruimte. Bezwaarlijk kan gesteld dat er tot achteraan de ruimte voldoende daglicht komt.

De praktijkruimtes zijn in tegenstelling tot de vergunde winkelruimtes, verblijfsruimtes of ruimtes waar gewerkt wordt. Voldoende daglichttoetreding wordt gezien als een basiskwaliteit voor ruimtes waar mensen langer verblijven. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Bovendien wordt er geen open ruimte voorzien, hoewel het een functiewijziging betreft (bouwcode, art. 27). Ook hier kan geen afwijking op toegestaan worden.

De aanvraag moet daarom worden geweigerd.

Het voorzien van een open ruimte achteraan zou een oplossing kunnen bieden aan het gebrek aan daglicht achteraan wat de verblijfskwaliteit van de praktijkruimte ongetwijfeld ten goede zou komen.

Visueel-vormelijke elementen

Hoewel in de vergunning werd opgelegd de balustrade van het terras aan de teruggetrokken daklaag gesloten uit te voeren werd hier een spijlenbalustrade voorzien. Het is niet kenmerkend gesloten gevels te beëindigen met open balustrades in het gevelvlak. Dit is slechts aanvaardbaar indien deze teruggetrokken geplaatst wordt (binnen een hoek van 45° ten opzichte van de bovenzijde van de gevel).  De aan de aanvraag toegevoegde referenties uit de nabije omgeving betreffen allen onvergunde situaties. Deze kunnen dan ook niet meegenomen worden tot het bekomen van een afwijking. De overige gevelwijzigingen kunnen gunstig beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Hoewel de terrassen achteraan op de tweede en derde verdieping naar volumetrie aanvaardbaar zijn, is er vanop deze terrassen rechtstreekse inkijk mogelijk in de woningen gelegen langsheen de Kribbestraat. Dit is naar privacy niet aanvaardbaar. De terrassen zorgen daarenboven ook voor minder lichttoetreding in de slaapkamers. Zij kunnen dus niet in aanmerking komen van vergunning. De terrassen moeten beperkt worden tot het strikt noodzakelijke in functie van brandevacuatie. Deze oppervlakte zal beduidend kleiner zijn. 

Strijdig met de bouwcode werden de scheidsmuren achteraan en vooraan verhoogd met metalen borstweringen. Dit is niet aanvaardbaar (bouwcode, art. 34), noch kenmerkend en moeten bij een eventuele vergunning verwijderd worden. In functie van veiligheid bij onderhoud kan er ter vervanging van de balustrade, een leeflijn voorzien worden.

Ter hoogte van de teruggetrokken daklaag vooraan is een open balustrade aanvaardbaar indien deze ook zijdelings teruggeplaatst wordt ten opzichte van de perceelgrens.  

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De bestaande fietsenstalling voor de bewoners en personeel van het gelijkvloers is in de kelder.

De voorwaarden uit de oorspronkelijke vergunning zijn ook hier niet gevolgd.

Zo werd in voorwaarde opgelegd dat de fietsenstalling moet ingericht worden volgens de inrichtingsprincipes uit de bouwcode. Er moesten verschillende systemen voorzien worden zodat alle soorten fietsen gestald kunnen worden. (fietsen met tassen, manden en kinderstoelen, zware (elektrische) fietsen,…). De tussenafstanden en nodige afstanden om de fietsen in- en uit de stallingen te kunnen halen, moesten gerespecteerd worden. De haken volstaan bijgevolg niet.

De fietsenlift, onderdeel van de oorspronkelijke vergunning werd bovendien niet uitgevoerd. Hierdoor is de fietsenstalling onbereikbaar. De personenlift is te klein om met fietsen te gebruiken. Het voorzien van een haak in de personenlift is niet voldoende om de fietsenstalling op een vlotte en veilige manier te bereiken.

Het is niet aanvaardbaar een nieuwbouw te realiseren zonder fietsenstalling en/of met een onbereikbare fietsenstalling.

Zoals ook opgemerkt door de deputatie werd het parkeren reeds volledig afgewenteld op het openbaar domein. Hierdoor is het van essentieel belang dat het gebouw voldoende fietsstalplaatsen voorziet.

Gezien het niet uitvoeren van de opgelegde voorwaarden uit vorige vergunning en gezien de afwijkingen van de aangevraagde handelingen, werken en wijzigingen op de geldende regelgeving en een goede ruimtelijke ordening, wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten