2023_CBS_04250 - Omgevingsvergunning - OMV_2023008292. Gentplaats 7. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/07/2022: vergunning (OMV_2021187421) voor het verbouwen van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers en wijzigen van de functie naar kantoor;

-          26/03/2021: weigering (OMV_2020174318) voor het verbouwen en samenvoegen van twee meergezinswoningen met handelsgelijkvloers;

-          03/09/2020: weigering (OMV_2019060701) voor het verbouwen en samenvoegen van twee appartementsgebouwen met handelsgelijkvloers;

-          05/12/2019: weigering (OMV_2018155291) voor het verbouwen en samenvoegen van twee appartementsgebouwen met handelsgelijkvloers;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: twee eclectische meergezinswoningen met café: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/208929;

-          03/04/1989: vergunning (1989849) voor een verbouwing;

-          03/08/1906: vergunning (1906#1375) voor een windscherm;

-          27/03/1906: vergunning (1906#540) voor een huis. 

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          functie:

• benedenverdieping en deel eerste verdieping: kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;
• verdiepingen: wonen - meergezinswoning met 4 wooneenheden

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder zadeldak;
• kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk circa 17 en 20 m;
• volledig dicht gebouwd perceel ter hoogte van het maaiveld;

-          gevelafwerking:

• verdiepingshoge plint in gepolijst graniet;
• gevel in gele baksteen met detaillering in natuursteen;
• geschilderd houten buitenschrijnwerk (voorwaarde vergunning OMV_2021187421).

Bestaande toestand

-          functies, aantal wooneenheden en bouwvolume conform vergunde toestand;

-          gewijzigd rioleringsstelsel;

-          gevelafwerking:

• de opgelegde voorwaarden met betrekking tot het buitenschrijnwerk werden nog niet doorgevoerd;
• overige materialen ongewijzigd.

Nieuwe toestand

-          functie:

• benedenverdieping en deel eerste verdieping: reca;
• verdiepingen: wonen - ongewijzigd, maakt geen deel uit van de aanvraag;

-          bouwvolume en gevelafwerking conform vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van de benedenverdieping en een deel van de eerste verdieping van kantoor, dienstverlening en vrije beroepen naar dancing, restaurant en café;

-          uitvoeren van de wijzigingen aan het buitenschrijnwerk conform de voorwaarden opgelegd in voorgaande vergunning;

-          doorvoeren van interne constructieve wijzigingen;

-          mogelijke wijzigingen aan de bovenliggende wooneenheden maken geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: culturele, historische en/of esthetische waarde.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Nieuw Zuid, goedgekeurd op 17 juli 2014. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 2 zone voor centrumfuncties (ce2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  De keuken wordt niet voorzien van een rechtstreekse toevoer van licht, lucht en zicht;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  Functies anders dan wonen moeten voorzien worden van een afgescheiden ruimte voor afvalberging voorzien van verluchting en met een minimale grootte van 4 m².
  Er wordt geen afvalberging conform deze voorwaarden voorzien bij de gelijkvloerse functie;
• artikel 27 Open ruimte:
  Bij functiewijziging dient minimaal 20 % van het perceel op niveau van het maaiveld onbebouwd en onverhard te worden ingericht.
  Het volledige perceel blijft bebouwd;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De functiewijziging moet voorzien in 1 fietsstalplaats voor het personeel. Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien;
• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
  Er werd onvoldoende informatie aangeleverd om na te kunnen gaan of de afvoer van de gassen conform de voorwaarden van dit artikel gebeurt;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  Horeca-inrichtingen zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Er werd geen vetafscheider opgetekend op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

De aanvraag omvat louter een functiewijziging en geen aanpassingen aan het volume. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar. Het bouwblok wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. Op het gelijkvloers zijn overwegend andere functies dan wonen aanwezig. In het pand uit de aanvraag is een kantoor vergund dat zal gewijzigd worden naar een reca-zaak. De beschrijvende nota geeft aan dat het gelijkvloers ook zal fungeren als wijnhandel. Er kan echter slechts één hoofdfunctie toegekend worden. Aangezien de inrichting van het gelijkvloers eerder de verschijningsvorm van een café/restaurant heeft dan van een handelszaak, wordt reca als hoofdfunctie aangeduid. Gezien er op het plan geen duidelijke keuze wordt gemaakt, moet reca als hoofdfunctie in de voorwaarden bij de vergunning worden opgenomen. Ondersteunend hieraan is handel mogelijk. De functiewijziging van het gelijkvloers is verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften van de ‘Zone voor Centrumfuncties’ binnen het RUP Nieuw Zuid.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie. Zij geven gunstig advies: “Men wenst een bestemmingswijziging van kantoor naar wijnhandel en reca met wijnbar op het gelijkvloers en op een deel van de eerste verdieping. Het betreft hier geen strategische kantoorlocatie dus er is geen bezwaar voor de functiewijziging. Het pand is gelegen in de strategische horecakern Zuid; in deze zones wensen we de reca-functie te clusteren.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag wijzigingen niet ten opzichte van de laatst vergunde toestand.

De aanvraag betreft echter een functiewijziging van het gebruik van het gelijkvloers. Artikel 27 van de bouwcode stelt dat er bij functiewijziging minimaal 20 % van het perceel op niveau van het maaiveld onbebouwd en onverhard dient ingericht te worden. Het volledige perceel is bebouwd. Er wordt niet ontpit waardoor de aanvraag in strijd is met artikel 27 van de bouwcode. In het RUP Nieuw Zuid wordt het ontpittingsprincipe echter enkel opgelegd bij nieuwbouw. Het betreft hier een inventarispand dat behouden blijft en dat bovendien ingeklemd zit in de oksel van een bouwblok dat volledig dichtgebouwd is. Daarom kan er met toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De gevelindeling blijft ongewijzigd. Het aluminium schrijnwerk wordt vervangen door hout conform de voorwaarden bij het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg in de eerdere vergunning (OMV_2021187421). Deze aanpassing wordt gunstig beoordeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Milieuvergunningen. Zij hebben geen bezwaar tegen de aanvraag: “Voor de exploitatie van een wijnbar met wijnhandel (bestemming: reca) zijn er in principe geen ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing (hoewel dit niet volledig uit te sluiten valt).

Binnen de bestemming “reca” bestaat echter de mogelijkheid om evenementen te organiseren met elektronisch versterkte muziek. De exploitant wordt erop gewezen dat, afhankelijk van het volume, hiervoor een vergunning moet aangevraagd worden of een melding ingediend. Indien hiermee rekening gehouden wordt, kan de vergunning verleend worden zonder bezwaar van milieutechnische aard.

De keuken wordt niet voorzien van een opening voor de toetreding van zicht. Dit is in strijd met artikel 24 van de bouwcode. De bestaande raamopening wordt omwille van brandveiligheidseisen dichtgemaakt. Deze opening bood echter ook geen kwalitatief uitzicht maar keek uit op de ingesloten koer en de achtergevel van het hoofdvolume. De keuken wordt voorzien van een royale lichtkoepel waardoor er wel daglicht kan binnentreden. Gelet op de aanwezigheid van daglichttoetreding en gelet op het feit dat er geen kwalitatief uitzicht mogelijk is in de keuken, kan met toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan.

Artikel 26 van de bouwcode stelt dat functies anders dan wonen moeten voorzien worden van een afgescheiden ruimte voor afvalberging voorzien van verluchting en met een minimale grootte van 4 m². In de kelder worden twee bergingen voorzien, zonder dat er één specifiek als afvalberging wordt aangeduid op de plannen. Het voorzien van een afgesloten afvalberging moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Er werd onvoldoende informatie aangeleverd om na te kunnen gaan of de afvoer van de gassen conform de voorwaarden van artikel 35 van de bouwcode gebeurt. In de voorwaarden bij de vergunning moeten volgende zaken worden opgenomen:

-          Alle gassen moeten afgevoerd worden via aparte daartoe bestemde kanalen. De kanalen moeten uitmonden in de open lucht;

-          De uitlaat moet zo geplaatst worden dat de hinder voor de omwonenden maximaal beperkt wordt. De uitlaat moet zich daarom bevinden op minstens 0,60 meter van:

• verluchtingsroosters;
• aangrenzende opgaande gevels;

-          De uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen moet zich situeren minstens boven de kroonlijst van het eigen gebouw (gemeten vanaf de uitlaat), en in ieder geval twee meter boven de bovenrand van alle deur-, venster- en ventilatieopeningen, die zich binnen een straal van 4 meter bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal.

Horeca-inrichtingen zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen (bouwcode, artikel 44). Er werd geen vetafscheider opgetekend op de plannen. Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft een bestemmingswijziging van kantoor naar reca.

Fietsvoorzieningen

Voor het personeel van de wijnhandel/bar moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden (0.60/100 m²). Er zijn geen fietsstalplaatsen.

In de eerdere vergunning (OMV_2021187421) heeft het college gesteld dat een afwijking van artikel 29 van de bouwcode aanvaardbaar is gelet op de beperkte oppervlakte van het gelijkvloers en  de beperking van de gebruikskwaliteit bij het inpandig stallen van fietsen.

Omwille van dit standpunt in dit specifieke dossier, dient er geen fietsenberging te worden voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De hoofdffunctie van het gelijkvloers is reca.

3. Er moet een afgescheiden ruimte voor afvalberging ingericht worden voorzien van verluchting en met een minimale grootte van 4 m².

4. Alle gassen moeten afgevoerd worden via aparte daartoe bestemde kanalen. De kanalen moeten uitmonden in de open lucht.

5. De uitlaat van de afvoerkanalen moet zo geplaatst worden dat de hinder voor de omwonenden maximaal beperkt wordt. De uitlaat moet zich daarom bevinden op minstens 0,60 meter van:

-          verluchtingsroosters;

-          aangrenzende opgaande gevels.

6. De uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen moet zich situeren minstens boven de kroonlijst van het eigen gebouw (gemeten vanaf de uitlaat), en in ieder geval twee meter boven de bovenrand van alle deur-, venster- en ventilatieopeningen, die zich binnen een straal van 4 meter bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal.

7. Het afvalwater van de reca-zaak moet via een vetafscheider geloosd worden.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.