2023_CBS_03827 - Omgevingsvergunning - OMV_2022144027. Bist 165-167. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/07/1945: toelating (EK/1945/0061) voor het herbouwen van een totaal vernield winkelhuis, “De Biekorf”.

Vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning met gelijkvloerse handelsfunctie en doorrit naar tuinzone;
• gelijkvloers werd vooraan links een winkelruimte voorzien, met daarachter de leeflokalen van een eerste wooneenheid – de slaapvertrekken van laatstgenoemde bevinden zich eveneens achteraan, op de tweede verdieping;
• de eerste verdieping wordt ingenomen door een afzonderlijke woonunit, evenals de resterende oppervlakte van de 2de verdieping, waar zich het 3de appartement bevindt;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder plat dak in rijbebouwing;
• bouwdiepte van ± 14 m, bouwhoogte bij benadering 10,50 m;

-          gevelafwerking:

• gele parementsteen en blauwe hardsteen plint;

Bestaande toestand

-          conform vergunde toestand, afgezien van:

• grotendeels anders uitgevoerde voorgevel, weliswaar met dezelfde materialen – voornamelijk bepleisterende plintzone;
• licht aangepaste volumetrie; dieper uitgevoerd aan linkerzijde, minder diep aan rechterzijde.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• af te breken bestaand gebouw;
• nieuw op te trekken meergezinswoning met 8 woongelegenheden;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van de 8 woongelegenheden is ± 74 m²;
• de appartementen zijn als volgend ingericht:
  • 7 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 75 à 91 m²;
  • 1 studio met een netto vloeroppervlakte van 48 m².

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder plat dak, met 1 ondergrondse parkeerlaag; 
• de bouwdiepte van het gelijkvloers is 17 m en die van de verdiepingen is 14,20 m;
• vooraan werd op de verdiepingen een erker voorzien dewelke 1 meter uit de gevel uitspringt;
• de hoogte van de dakrand is 12,30 m, de hoogte van de achterbouw is 3,50 m;
• het platte dak wordt voorzien als groendak;
• de tuin aan de linkerzijde is ongeveer 82 m² in oppervlakte, die aan de rechterzijde is ± 545 m² groot.

-          gevelafwerking:

• de gevels worden opgetrokken in lichtgrijs tot bruin genuanceerde gevelsteen;
• de erker wordt bepleisterd met witte tot lichtgrijze crepi en met sierelementen in houten beplanking natuurkleurig;
• het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in aluminium, kleur lichtgrijs/bruin – ook de garagepoort wordt aldus voorzien;
• de balustrades worden uitgevoerd in staal, kleur lichtgrijs/bruin.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          bouwen van een nieuw appartementsgebouw met 8 woongelegenheden en een ondergrondse garage.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1: zone voor wonen (wo1) en artikel 2: zone voor wonen - woonpark (wo2).

(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is strijdig met de bepalingen van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 1 – zone voor wonen: 1.3 – Harmonie en referentiebeeld, 6. Materiaalgebruik: laatstgenoemd gebruik dient afgestemd te zijn om wat in harmonie is met het algemene referentiebeeld. In dit geval is het gebruik van bepleistering (voor een ruim deel van de voorgevel) strijdig, dit aangezien betreffend materiaal niet of nauwelijks voorkomt in de straat.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgend punt:

-          artikel 6 – Harmonie en draagkracht: inzake materiaalgebruik dient er te worden afgestemd op de materialisatie van het algemene referentiebeeld. In dit geval is het gebruik van bepleistering (voor een ruim deel van de voorgevel) strijdig, dit aangezien betreffend materiaal niet of nauwelijks voorkomt in het straatbeeld;

-          artikel 26 – Afvalverzameling: meergezinsgebouwen of gemengde gebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting. De netto-vloeroppervlakte daarvan dient minimaal 4 m² te bedragen bij een meergezinsgebouw of gemengd gebouw met maximaal 12 zelfstandige woningen. In deze werd geen zo’n dergelijke ruimte voorzien;

-          artikel 29 – Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er wordt vastgesteld dat er in de ondergrondse fietsparking onvoldoende afstand achter de fietsen is om deze als nuttige plaatsen te beschouwen en voor het bereiken van deze fietsstalplaatsen in de kelder wordt om veiligheidsredenen geen rekening gehouden met de autolift. Dit terwijl de personenlift niet voldoet aan de minimale afmetingen vereist voor het vervoeren van een fiets (betreffende meet in ruwbouw 1,65 x 1,85 m terwijl dit minimaal 2,10 à 2,40 m qua diepte dient te zijn);

-          artikel 38 – Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren ter hoogte van het dak van het hoofdvolume worden niet voorzien van een opstand van minimaal 30 cm ten opzichte van vermeld dakvlak;

-          artikel 41 – Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbare rioolstelstel: de aansluitpunten van het gescheiden rioleringsstelsel dienen maximaal 50 cm uit elkaar gesitueerd te zijn. Betreffende is hier niet het geval.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggende aanvraag is strijdig met een aantal van de geldende voorschriften en voor een deel daarvan kunnen in de eindevaluatie voorwaarden worden opgenomen, zodat het project in uitvoering alsnog aan betreffende artikels zal voldoen.

Inzake echter het gebruik van bepleistering en beplanking voor een deel van de voorgevel, namelijk de erker, kan geargumenteerd worden dat vermeld deel effectief ruim te noemen is in het gevelgeheel van enkel het nieuwe pand, doch dat dit in het totale gevelbeeld als een ondergeschikt accentdetail kan worden ervaren (met een breedte van slechts 6 m op een totale straatlengte van ± 135 m = minder dan 5 %). Bijkomend is er door de fragmentatie van dit geveldeel geen sprake van 1 doorlopend vlak maar van eerder een verspreide visualisatie;

Bovendien is het overheersende materiaal in kwestie reeds voorkomend bij 2 panden op een zichtlocatie, op de hoek met de Korte Bist. Op basis daarvan wordt dan ook geadviseerd betreffende afwijking als dusdanig te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet, na afbraak van de bestaande bebouwing, het optrekken van een nieuwe meergezinswoning en gelet op de verenigbaarheid van laatstgenoemde functie met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan, is er in deze dan ook ontegensprekelijk sprake van een meer dan correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De geplande volumetrie van het gebouw, tot een hoogte van 12 m en een diepte van 14,20 m (en dit over 4 bouwlagen), is zonder meer ingepast te noemen in zijn gebouwde context. Zo is 4 bouwlagen eenduidig de meest voorkomende typologie in dit gevelgeheel/straatbeeld en is de daaraan gekoppelde uitvoeringshoogte correct ingepast. Anderzijds blijkt dat meerdere soortgelijke gebouwen, in deze bouwrij, over een gelijkaardige bouwdiepte beschikken, waardoor inzake schaal en ruimtegebruik eenduidig kan gesproken worden van een gunstig advies.

Visueel-vormelijke elementen

De te hanteren materialen, houten beplanking, witte bepleistering, lichtgrijze gevelsteen en schrijnwerk, zijn over het algemeen gangbaar in gebruik voor dit type van bebouwing en reeds veelvuldig voorkomend in de omgeving– al kan er voor de afwerking van de erker wel degelijk gesproken worden van een beperkte afwijking; hierboven wordt echter reeds geargumenteerd waarom betreffende alsnog ruimtelijk aanvaardbaar is. De conclusie is dan ook dat er eenduidig sprake is van een correcte visuele inpassing in de gebouwde context en dat het advies voor dit deelaspect van de aanvraag bijgevolg gunstig is.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De dienst Vergunningen – Milieu geeft gunstig advies met onderstaande bedenkingen. Bemalingswerken noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken zijn vergunningsplichtig krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2). De karakteristieken (doorlatendheid en dergelijke) van de ondergrond worden bepaald door een pompproef.

Volgens de bouwcode van stad Antwerpen is het verplicht om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen. In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden. Deze toelating wordt bij het aanvraagdossier gevoegd.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m–mv).

De dienst Groen en begraafplaatsen gaf voorwaardelijk gunstig advies. De gerooide cipressen dienen te worden gecompenseerd door een variatie aan inheemse heesters en de te behouden bomen dienen voldoende beschermd te worden, rekening houdend met de maatregelen in onderstaande opsomming:

* In het ontwerp van gebouwen en infrastructuur mogen wortels of kroon van te behouden bomen niet onaanvaardbaar beschadigd worden:

  > Geen afgraving of verhoging van het bestaande maaiveld in de wortelzone;

  > Geen graafwerken waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale wortelpakket moet verwijderd worden;

  > Het bestaande doorwortelbaar volume van de bomen niet verminderen;

  > Geen drastische snoei (d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8 cm).

* Bij werken in de omgeving van te behouden bomen moeten zowel wortels, als stam, als kroon beschermd worden:

  > Is er voldoende ruimte rond de boom, inclusief de volledige wortelzone, dan wordt de wortelzone volledig afgesloten met een niet-verplaatsbare afsluiting. De grootte van de wortelzone is even groot is als de diameter van de kroonprojectie + 2 m. In de volledig afgebakende zone mag niets gebeuren (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, …).

  > Er is onvoldoende ruimte rond de boom om de werken te kunnen uitvoeren, dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat genomen worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt/bewerkt worden zonder dat er schade berokkend wordt:

    + Het gebruiken van rijplaten om bodemverdichting door machines te voorkomen.

    + Het stockeren enkel voorbehouden voor licht materieel, op rijplaten.

    + Het voorzien van een beluchtings- en bevloeiingssysteem onder rijplaten als deze langer dan drie weken in een groot deel (meer dan 20 %) van de wortelzone komen te liggen.

    + Het handmatig uitvoeren van graafwerken tot op minstens 1 m uit de stam.

    + Het afkasten van de stam, incl. de bredere stamvoet. Tussen de boom en de afkasting moet een schokdemper worden voorzien.

    + Het preventief snoeien van lichte takken om aanrijschade te voorkomen.

    + Het afbakenen van dikke (diameter groter dan 8 cm) laaghangende takken om aanrijschade te voorkomen.

Volgende bijkomende beschermingsmaatregelen zijn altijd van toepassing:

  > Het geven van water aan alle bomen die in de invloedssfeer van een droogzuiging staan.

  > Het voorzien van een voldoende hoge bouwkraan om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen. De kraan met last mag de top van een boom niet raken.

Het is aangewezen, zeker voor complexe werven, om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de ontworpen plannen zijn er 23 fietsstalplaatsen noodzakelijk. Er wordt echter opgemerkt dat er in de ondergrondse fietsparking onvoldoende afstand achter de fietsen is om deze als nuttige plaatsen te beschouwen.

Verder wordt er gevraagd ook plaatsen te voorzien voor fietsen met uitzonderlijke maten, zoals bakfietsen.

De lift is bovendien te klein om de fietsberging te bereiken en te verlaten. Er wordt dan ook gevraagd minstens qua interne kooimaat 1,20 m x 2,10 m, of bij voorkeur 1,40 m x 2 ,40 m, te voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De voorwaarden van de dienst Groen en Begraafplaatsen, zoals opgenomen in het verslag, moeten strikt na geleefd worden.

4. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van netwerkbeheerder Fluvius zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

5. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

6. Het gebouw dient te worden voorzien van een lokaal voor gemeenschappelijke afvalverzameling dat voldoet aan de bepalingen van artikel 26 van de Antwerpse bouwcode.

7. De plaatsing van de aansluitpunten van het gescheiden rioleringsstelsel dient inzake tussenafstand te voldoen aan de bepalingen van artikel 41 van de Antwerpse bouwcode.

8. De indeling van de ondergrondse bouwlaag dient te worden herbekeken (bij voorkeur door het opheffen van de individuele bergingen) zodat het stallen van het vereiste aantal fietsen kan gebeuren op een wijze die conform is met de stallingsvoorwaarden van artikel 29 van de Antwerpse bouwcode (heden is daarvoor onvoldoende ruimte beschikbaar).

9. De interne maat van de liftkooi dient minimaal 1,20 x 2,10 m te bedragen.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten