2023_CBS_03802 - Omgevingsvergunning - OMV_2022114935. Tabakvest 53. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/09/2021: voorwaardelijke vergunning (OMV_2021101461) voor het regulariseren van een eengezinswoning met een nevenfunctie (kantoor);

-          29/05/1981: vergunning (18#61632) voor verbouwing - 27.3.1981;

-          19/11/1954: toelating (18#33153) voor verbouwingswerken.

Vergunde toestand

-          functie en bouwvolume:

• eengezinswoning met een nevenfunctie (kantoor) op het gelijkvloers (netto vloeroppervlakte van circa 58 m²);
• de nevenfunctie en de garage zijn met elkaar verbonden via een deur;
• gebouw van 3 bouwlagen en 4 traveeën onder een zadeldak;
• inpandig dakterras van circa 15 m² in het achterste dakdeel, de kroonlijst wordt niet doorbroken;
• koepel boven het achterste bureaugedeelte ter grote van 10% van de vloeroppervlakte;

-          gevelafwerking:

• witte bepleistering met grijze houten ramen, arduinen plint, dorpels en gevellijsten;
• op het gelijkvloers een vitrine met geïntegreerde toegangsdeur aan de rechterzijde + een houten garagepoort links;
• dak achterbouw aangelegd als intensief groendak;

-          inrichting:

• interne helling tussen het voorste en achterste bureaudeel;
• kantoor als één open ruimte.

Bestaande toestand

-          in overeenstemming met de laatst vergunde toestand, afgezien van:

• dakafwerking in roofing;
• gevelplint in zwarte cementering;
• ontbreken van koepel boven de bureauruimte;
• ontbreken van groen dak op het platte dak van de achterbouw;
• ontbreken van een inpandig dakterras in het achterste dakvlak;

-          vergunning OMV_2021101464 werd niet uitgevoerd, maar is nog wel geldig.

Nieuwe toestand

-          functie en bouwvolume:

• eengezinswoning met een nevenfunctie (kantoor) op het gelijkvloers (netto vloeroppervlakte van circa 58 m²);
• de nevenfunctie en de garage zijn met elkaar verbonden via een deur en twee vaste binnenramen;
• gebouw van 3 bouwlagen en 4 traveeën onder een zadeldak;
• nieuw inpandig dakterras van circa 9,8 m² in het voorste dakvlak, de kroonlijst wordt niet doorbroken;

-          gevelafwerking:

• witte bepleistering met grijze houten ramen op een blauwe hardstenen plint;
• op het gelijkvloers een vitrine met geïntegreerde toegangsdeur aan de rechterzijde + een houten garagepoort links;
• vernieuwde dakafwerking in roofing;
• nieuwe gevelopeningen in de achtergevel;
• klimaatrobuust dak op achterbouw gelijkvloers;

-          inrichting:

• vernieuwen van de trappen en supprimeren van de lift;
• kantoorruimte wordt opgedeeld met een gordijn;
• de helling tussen het voorste en achterste bureaudeel wordt vervangen door een trap;
• de zolder ingericht als logeerkamer/bureel.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de voorgevel;

-          constructief wijzigen van de achtergevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          bouwen van een inpandig dakterras.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:
de breedtemaat van het dakterras werd niet afgestemd op de onderliggende traveemaat;

-          artikel 2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding:

de breedtemaat van het dakterras werd niet afgestemd op de onderliggende traveemaat;

-          artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:
raamdorpels en gevellijsten in blauwe steen dienen ongeschilderd te blijven. Indien deze in het verleden geschilderd, gepleisterd of gekaleid werden, dient deze afwerking indien mogelijk verwijderd te worden.

-          artikel 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken:
terrassen in schuine daken aan de voorzijde zijn principieel niet toegelaten. Aan de achterzijde zijn ze slechts toegelaten als ze op 1 m van de perceelgrens blijven.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  de breedtemaat van het dakterras werd niet afgestemd op de onderliggende traveemaat;
• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  Bij het schilderen van een voorgevel dienen elementen en decoraties die niet bedoeld waren om beschilderd te worden, zoals natuursteen of arduinen plinten en dorpels onbeschilderd te blijven. De raamdorpels en gevellijsten werden geschilderd.
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de scheidingsmuren langs het platte dak van de achterbouw hebben geen dakopstand van minstens 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Ten opzichte van de laatste vergunde toestand wijzigt de functie niet. Het verbouwen van een eengezinswoning in de omgeving van het Theaterplein is functioneel inpasbaar.

Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten

Gelet op de ligging in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd er advies gevraagd aan de dienst Monumentenzorg dat als volgt kan worden samengevat:

“ Principieel is er geen bezwaar tegen de geplande ingrepen aangezien deze geen afbreuk doen aan de erfgoedwaarde van het pand. Vanuit oogpunt Monumentenzorg is het niet wenselijk om een dakterras te voorzien in het voorste dakvlak. Happen uit daken hebben een storende impact op het straatbeeld, soms gaat er ook verlies aan waardevol dakmateriaal mee gepaard. In dit geval is de erfgoedwaarde van de dakkap relatief en de hellingsgraad eerder beperkt. Het is aan de afdeling stedenbouw om dit aspect te evalueren. Het is jammer dat de bestaande roofing dakbekleding bewaard blijft. Een meer passend dakmateriaal is te onderzoeken.”

Volgens het artikel 2.1.11.1 ‘Terrassen in schuine daken’ van het RUP Binnenstad is het niet toegelaten om dakterrassen te voorzien in schuine daken palend aan of zichtbaar vanaf het openbaar domein. Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO kunnen na het voeren van een openbaar onderzoek beperkte afwijkingen op de voorschriften worden toegestaan. Er wordt geoordeeld dat door de hoge dakopstand boven de zoldervloer de zichtbaarheid van het terras vanop het openbaar domein verwaarloosbaar is. Een afwijking voor de inplanting van het terras in het voorste dakvlak kan worden toegestaan. Om tegemoet te komen aan het advies van de dienst Monumentenzorg en om beter aan te sluiten op de onderliggende gevelgeleding, zal in voorwaarden worden opgelegd dat het dakvlak moet doorlopen boven de penanten van de meest rechtse raamopeningen, zoals in het rood aangeduid op de plannen. Hierdoor lezen de insprongen aan het dak meer als dakvlakvensters.

Zoals opgenomen in de voorwaarden van voorgaande vergunning wordt de zwart gecementeerde gevelplint gereinigd en wordt de originele blauwe steen hersteld. Op basis van de foto’s wordt vastgesteld dat ook de raamdorpels en gevellijsten in blauwe steen werden geschilderd. Conform de geldende stedenbouwkundige voorschriften van de bouwcode en het RUP Binnenstad is het schilderen van dergelijke gevelelementen niet toegelaten. In voorwaarden zal worden opgelegd dat deze terug vrij gemaakt moeten worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dak van de uitbouw op het gelijkvloers wordt benoemd als klimaatrobuust dak.

Deze term wordt niet verder verduidelijkt. In voorwaarde zal worden opgenomen dat het dak minstens moet worden aangelegd als intensief groendak, omwille van het ontbreken van doorlaatbare grond op het perceel zoals gesteld in de vorige vergunning. Het groendak mag echter niet gebruikt worden als daktuin omwille van de geringe afstand tot de achterburen en de inbreuk op de privacy door het gebruik ervan. Dit zal bijgevolg ook in de voorwaarden worden opgenomen.

Door het verhogen van het dakpakket op het gelijkvloers wordt geen dakopstand meer voorzien van minstens 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak om de brandoverslag te vermijden. Omdat het dak wordt aangelegd als groendak, kunnen er andere voorwaarden worden opgelegd om de brandoverslag te vermijden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.    Het voorste dakvlak ter hoogte van het terras te laten doorlopen boven de penanten van de meest rechtse raamopeningen, zoals in het rood aangeduid op de plannen.

2.    De raamdorpels en gevellijsten te behouden door deze te reinigen of te vervangen door een nieuw element in hetzelfde materiaal en met dezelfde hoogte en uitsteek ten opzichte van het gevelvlak zoals in de vergunde toestand.

3.    Het dak van het gelijkvloers aan te leggen als intensief groendak.

4.    Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

5.    De voorwaarden van de dienst Monumentenzorg na te leven.

6.    Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

7.    Het gebruik van het groendak als daktuin wordt uitgesloten uit de vergunning.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

de affiche van het openbaar onderzoek werd te laat aangeplakt, waardoor het niet correct is verlopen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 3 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten