2023_CBS_03818 - Omgevingsvergunning - OMV_2022160102. Arendshoflaan 77. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/08/2022: weigering (OMV_2022070596) voor het verbouwen van een meergezinswoning met het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          24/06/2022: weigering (OMV_2022049044) voor het verbouwen van een meergezinswoning met het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          15/05/1963: toelating (627#32791) voor het bouwen van een woning.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 2 woongelegenheden;
• gelijkvloerse verdieping met garage, bergingen, wasruimte en toegang tot tuin;

-          bouwvolume:

• ingesloten bebouwing van 3 bouwlagen met een plat dak;
• vrije hoogte gelijkvloerse verdieping van 2,38 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in rode baksteen met wit, houten gevelschrijnwerk;
• poort naar een inpandige garage;

-          inrichting:

• voortuin met de noodzakelijke verhardingen naar de garage en de inkomzone;
• verhardingen voor het terras op de gelijkvloerse verdieping van circa 6 m².

Bestaande toestand

Overeenkomstig met de geacht vergunde toestand.

Nieuwe toestand

Overeenkomstig met de geacht vergunde toestand uitgezonderd:

-          functie:

• meergezinswoning met 3 woongelegenheden;
• gelijkvloerse verdieping achteraan omgevormd tot een studio van circa 38,5 m²;
• garage vooraan blijft behouden;

-          bouwvolume:

• vrije hoogte gelijkvloerse verdieping van circa 2,60 m door het verlagen van de vloerpas;
• nieuwe uitpandige terrassen aan de achtergevel voor de appartementen op de 1ste en 2de verdieping met oppervlakte van circa 3,80 m²;

-          gevelafwerking:

• bestaande voorgevel blijft behouden;
• gewijzigde gevelopeningen aan de achtergevel;
• poort naar inpandige garage blijft behouden;

-          inrichting:

• voortuin met de noodzakelijke verhardingen naar de garage en de inkomzone.
• verhardingen voor het terras op de gelijkvloerse verdieping van circa 6 m².

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          uitbreiden van het volume door toevoeging van 2 uitpandige terrassen;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

o        artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
de gemeenschappelijke buitenruimte van de twee aanwezige appartementen wordt verkleind naar een terras van circa 3,8 m² per appartement. De minimale buitenruimte dient een netto-oppervlakte van minstens 4 m² te hebben;

o        artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
bestaande parkeerplaatsen dienen maximaal behouden te blijven, terwijl voor de bijkomende woongelegenheid nog een extra parkeerbehoefte geldt.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Arendshoflaan wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen van 3 bouwlagen in gesloten bebouwing. De woonfunctie van het pand blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van de gelijkvloerse verdieping van een bel-etage meergezinswoning tot bijkomende wooneenheid. De werken beperken zich grotendeels tot het bestaande en vergunde volume. De enige toevoeging betreft de twee uitpandige terrassen achteraan.

In de bestaande situatie is er op het gelijkvloers een garage, met daarachter een bergplaats, wasplaats en kolenbergingen. De inkom geeft toegang tot deze verschillende ruimtes en de twee bovenliggende appartementen. In de nieuwe situatie wordt achteraan een studio met een oppervlakte van 38,5 m² ingetekend, waaraan ook een deel van de garage en inkom wordt toegevoegd. De bestaande vloer wordt 22 cm verlaagd om een vrije hoogte van 260 cm te bekomen, conform artikel 21 van de bouwcode. Op de snede wordt deze verlaagde vloer over de volledige lengte van het pand getekend, ook ter plaatse van de garage, wat de garage ontoegankelijk zou maken.

De studio is eenzijdig georiënteerd naar de achtergevel, en heeft rechtstreeks toegang tot het terras en de tuin, die verder groen wordt ingericht. Hoewel de studio voldoet aan de minimumoppervlakte voor een zelfstandige woning volgens artikel 22 van de bouwcode, resulteert de eenzijdige oriëntatie in combinatie met de kleine oppervlakte in een beperkte woonkwaliteit voor de nieuwe woongelegenheid.

De woonunits op de eerste en tweede verdieping zijn in de bestaande toestand relatief kleine appartementen (ongeveer 65 m²) met twee slaapkamers, zonder bergruimte of individuele buitenruimte. Door het supprimeren van de gemeenschappelijke ruimtes op het gelijkvloers verliezen ze de aanvullende woonkwaliteiten van bergruimte, fietsenberging en toegang tot de gemeenschappelijke tuin die in de bestaande situatie wel aanwezig zijn. Om hieraan tegemoet te komen worden enkele ingrepen uitgevoerd. Zo wordt de keuken opengewerkt en bij de leefruimte gevoegd, en wordt er een kleine berging bij de keuken voorzien. Daarnaast wordt de tweede slaapkamer gesupprimeerd en opgesplitst in een deel dressing en een deel berging voor wasmachine en droogkast. Achteraan wordt een uitpandig terras voorzien. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de plannen een oppervlakte van 4,18 m² vermelden, terwijl de meting 3,81 m² oplevert, waardoor dit terras niet voldoet aan de bepalingen van artikel 28 van de bouwcode. Bovendien dient de vraag gesteld te worden of het wenselijk is in dit gebouw 3 éénslaapkamerappartementen te creëren.

Het omvormen van het gelijkvloers naar een extra woonunit overschrijdt de draagkracht van het perceel. De densiteit op een perceel verhogen kan niet positief geadviseerd worden als dat betekent dat de woonkwaliteit en het comfort van het pand en de bestaande appartementen achteruit gaan, zeker niet als de bijkomende unit ook maar net of amper aan de huidige woonkwaliteitseisen voldoet. De normen uit de bouwcode zijn dan ook absolute minimumnormen, geen streefwaarden. Dat er voldaan wordt aan de minimumoppervlakte is op zich onvoldoende om een project gunstig te adviseren. Kwalitatief wonen wordt immers ook beoordeeld op bijvoorbeeld lichtinval, indeling en verhoudingen van ruimtes, voldoende (al dan niet gemeenschappelijke) bergruimte, e.d. Dit wordt ook op gebouwniveau bekeken: bij een ingreep moet de kwaliteit van alle units minstens behouden blijven, en waar mogelijk verbeterd worden. Het is niet aanvaardbaar dat het toevoegen van een woongelegenheid ten koste gaat van de andere appartementen in de eerste plaats.

Voor de nieuwe studio worden twee fietsstalplaatsen in de inkomhal voorzien, maar tegelijk verdwijnt de mogelijkheid om fietsen te stallen voor de andere bewoners van het gebouw. Ook dit is een vermindering van de woonkwaliteit in het pand.

Daarnaast vergroot de parkeerbehoefte, wat niet kan opgelost worden op eigen perceel.

Dit type gebouw opladen met een extra woongelegenheid levert enkel baten op voor de eigenaar van het appartement en legt de lasten op die van de andere, reeds bestaande appartementen, terwijl de woonkwaliteit van de nieuwe én de bestaande woongelegenheden beperkt is of beperkt wordt, en er ook op gebouwniveau comfortverlies is. Bovendien wordt er geen oplossing geboden voor parkeren (noch voor fietsen, noch voor auto’s) en is er (te) beperkte buitenruimte.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande voorgevel uit rode gevelsteen met wit geschilderd houten schrijnwerk, een blauwe hardstenen plint en arduinen accenten, blijft behouden. In de achtergevel worden op het gelijkvloers twee verdiepingshoge ramen in wit geschilderd hout voorzien aan de keuken en de leefruimte. De uitpandige terrassen op de eerste en tweede verdieping krijgen een stalen borstwering met spijlen.

Deze gevelaanpassing is inpasbaar, de kleur- en materiaalkeuze sluit aan bij de kenmerkende materialisatie van het pand en de omgeving.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er is plaats voorzien in de gemeenschappelijke inkomhal voor 2 fietsen voor de studio.

Er wordt slechts deels aangesloten bij het advies van de dienst Mobiliteit aangezien de nieuwe invulling op het gelijkvloers de mogelijkheid wegneemt om fietsen te stallen voor de bewoners van de bestaande woongelegenheden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.