2023_CBS_03799 - Omgevingsvergunning - OMV_2022146232. Schippersstraat 31-33. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/11/2018: proces-verbaal (11002_2018_7989) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke omgevingsvergunning;

-          15/01/2016: weigering (20152668) voor gevelreclame;

-          09/07/2003: vergunning (20031730) voor het wijzigen van de voorgevel;

-          17/08/1885: toelating (Felixarchief inventarisnummer 1885#1279) voor een Kelderraam;

-          29/05/1869: toelating (Felixarchief inventarisnummer 1869#395) voor Verbouwen.

Geacht vergunde toestand

-          functie: geen relevante vergunde toestand aangeleverd;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldak;
• een kroonlijsthoogte van circa 10,1 m.

-          gevelafwerking:

• geschilderde cementering als algemene voorgevelafwerking;
• horizontale lijst onder de ramen van de 1ste en 2de verdieping;
• gelijkvloerse pui van Schippersstraat 33 in graniet met houten voordeur, blauw aluminium buitenschrijnwerk en dorpels in arduin.

Bestaande toestand

-          functie: leegstaand pand, voor leegstand:

• gelijkvloerse recazaak;
• meergezinswoning met 2 wooneenheden.

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldak;
• kroonlijsthoogte van circa 10,1 m;
• bouwdiepte van circa 9,9 m;
• nokhoogte van circa 13,14 m;
• 5,8 m² grote patio vanaf de eerste verdieping rechts achteraan het perceel.

-          gevelafwerking:

• roze gevelbepleistering met gelijkvloerse pui in zwarte natuursteen met rode accentsteen;
• roze geschilderde horizontale lijst onder de ramen op de 1ste en 2de verdieping;
• buitenschrijnwerk op de verdiepingen in witte kunststof.

-          inrichting:

• perceel van Schippersstraat 31 (gelijkvloerse unit maakt geen deel uit van aanvraag, wel voorgevel ervan):

-          perceelbreedte vooraan van circa 2,73 m.

• perceel van Schippersstraat 33:

-          volledig bebouwd op gelijkvloerse verdieping.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• dienstverlening (raamprostitutiepand).

-          bouwvolume idem bestaande toestand uitgezonderd van:

• 5,8 m² tuin rechts achteraan het perceel;
• gelijkvloerse verdieping: 5 vitrines en 1 werkkamer;
• eerste verdieping: 4 afwerkkamers;
• tweede verdieping: gemeenschappelijke ruimte;
• niet-ingerichte zolder onder het zadeldak.

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse gevelpui: dorpel in arduin met antraciet aluminium buitenschrijnwerk;
• verdiepingen: witte gevelpleister met buitenschrijnwerk in witte kunststof (idem bestaande toestand) en valbescherming in antracietkleurig metaal;
• kroonlijst in antracietkleurig hout;
• zinken (natuurkleur) regenwaterafvoer;
• horizontale lijst onder de ramen van de 1ste en 2de verdieping (idem vergunde toestand);
• achter- en zijgevel in witte buitenbezetting met antraciet aluminium buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie naar dienstverlening;

-          gedeeltelijk slopen van het bestaande bouwvolume rechts achteraan, met gedeeltelijk slopen van de scheidingsmuur;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
het pand is gelegen in CHE-gebied. De algemene wenselijkheid van behoud is van toepassing.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 18 Algemene bepalingen:

niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift.

Het pasverschil tussen openbaar domein en de nieuwe toegang is 20 cm;

• artikel 22 Algemene bepalingen, toegangen en deuropeningen:

de netto doorgangsbreedte van de toegangsdeur (deuropening min dikte openstaand deurblad) is minder dan 90 cm (circa 83 cm).

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  de algemene wenselijkheid van behoud is van toepassing;
• artikel 27 Open ruimte:
  §1. Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.

        Er is geen 20 % open ruimte gelaten op het niveau van het maaiveld;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er zijn geen fietsstalplaatsen gerealiseerd voor de nieuwe functie;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

        §4. Voor enkelvoudige scheidingsmuren dat ze uitgevoerd dienen te worden in massief, ongeperforeerd materiaal en ze steeds een minimale dikte van 0,18 meter hebben.

        De aanvraag bevat te weinig informatie of wordt voldaan aan de bepalingen van dit artikel.

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

        §2. Enkel de verticale hemelwaterafvoeren mogen zich langs de buitenzijde van het gebouw bevinden. Indien de gevel grenst aan het openbaar domein mag de uitsprong niet meer dan 0,15 meter bedragen en dient de afvoerbuis tot op een hoogte van minstens 1,20 meter ten opzichte van het voetpad slagvast zijn.

        De afvoerbuis is onderaan niet slagvast voorzien;

• artikel 43 Septische putten:
  Het is verplicht om bij nieuwbouw, herbouw en/of verbouwingen waar het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden een septische put te voorzien.

        Er is geen septische put voorzien. Volgens de bepalingen van dit artikel dient een septische put met een minimale inhoud van 3000 L voorzien te worden.

-      Raamprostitutie: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Raamprostitutie’ (verder genoemd verordening raamprostitutie), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 21 september 2009 en goedgekeurd bij besluit van 17 december 2009.

(De verordening raamprostitutie kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening raamprostitutie.
 

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggende aanvraag voorziet, strijdig met de bouwcode, onvoldoende open ruimte op het maaiveldniveau. Omwille van de zeer beperkte oppervlakte en bouwdiepte van het perceel kan een afwijking worden toegestaan. Bovendien zou de te voorziene buitenruimte omwille van de beperkte grootte en het gegeven dat deze volledig omsloten is door hoge panden weinig verblijfskwaliteit hebben.

Strijdig met de verordening toegankelijkheid is er een pasverschil aanwezig van meer dan 18 cm tussen het trottoir en de inkom. De aanwezigheid van een bestaande onderliggende kelder maakt het onmogelijk de vloerplaat te verlagen. Om deze reden kan dan ook een afwijking worden toegestaan. Naar advies van Inter dient er een wegneembare oprijplaat ter beschikking te worden gesteld.

Functionele inpasbaarheid

De voorziene activiteit is gelegen binnen de afgebakende zone voor raamprostitutie.

Gelet op de aanwezigheid van gelijkaardige activiteiten in de omgeving kan voor de aanvraag met betrekking tot de functionele inpasbaarheid een gunstig advies gegeven worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld.

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Cultuurhistorische en Visueel-vormelijke aspecten

Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd omdat de aanvraag gelegen is in CHE-gebied. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie in dergelijk gebied dient immers onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Zij geven een voorwaardelijk gunstig advies omwille van volgende afweging:

“Het pand is in oorsprong een 16e eeuws breedhuis van 6 traveeën en twee bouwlagen onder een zadeldak. In de loop van de 18e eeuw werd het breedhuis opgesplitst in een woning met een breedte van twee traveeën (Schippersstraat 31), een woning met een breedte van vier traveeën (Schippersstraat 33) en een achterbouw met koer aan de Brouwersvliet.

Tweede helft 19e eeuw werd nr 33 grondig verbouwd met behoud van 16e eeuwse elementen zoals de tongewelfde kelders en de moerbalken. Er werd een bouwlaag onder zadeldak toegevoegd, er werd een pui gecreëerd en de gevel werd gemoderniseerd in een sobere neoclassicistische stijl, ook de planindeling werd gewijzigd.

Men wenst het pand om te vormen tot een seksinrichting. De bestaande kelders en moerbalken blijven behouden, de voorgevel wordt wit geschilderd en de bestaande gevelopeningen blijven behouden.

De gelijkvloerse pui wordt aangepast in functie van de seksinrichting. Ook het gedeelte van de pui uiterst links wordt mee aangepast waardoor pui en gevel opnieuw één geheel vormen, wat zowel voor het pand als in het straatbeeld een grote verbetering betekent.

Er wordt schrijnwerk in wit PVC voorzien, zonder verdeling, er wordt een borstwering voorzien in spijlen in de openingen op de verdiepingen. Om de gevel opnieuw in het straatbeeld te integreren wordt als voorwaarde opgelegd om schrijnwerk met een T-verdeling te voorzien en in plaats van een spijlenbalustrade een balustrade te voorzien die uit horizontale fijne staven bestaat.”

De opmerking betreffende de raamverdeling wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd. Vanuit de context is er geen reden om een voorkeur te geven aan horizontaal spijlenwerk aangezien dit niet voorkomt.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met de verordening toegankelijkheid is de netto doorgangsbreedte van de toegangsdeur minder dan 90 cm. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde wordt opgelegd een voldoende brede deur te voorzien.

De aanvraag is mogelijk strijdig met 34, 41 en 43 van de bouwcode. Hier kunnen geen afwijkingen op worden toegestaan. Deze zullen in voorwaarde worden opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Gezien de identieke functie moeten geen eigen fietsenstallingen voorzien worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Een wegneembare oprijplaat ter beschikking te stellen in functie van de toegankelijkheid voor mindervaliden.

3. Het schrijnwerk in de bovenliggende verdiepingen te voorzien met een T-verdeling.

4. Er moet een septische put worden voorzien met een minimale inhoud van 3000 liter.

5. De toegangsdeur moet breder voorzien worden zodat deze in regel is met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

6. De scheidingsmuren moeten conform de bouwcode uitgevoerd worden in massief ongeperforeerd materiaal met een minimale dikte van 18 cm.

7. De verticale regenwaterafvoer aan de voorgevel moet tot op een hoogte van minstens 1,20 meter ten opzichte van het voetpad slagvast zijn.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De terinzagelegging werd niet voorzien conform de bepalingen van artikel 24 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten