2023_CBS_03806 - Omgevingsvergunning - OMV_2022156076. Cogels-Osylei 17. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen van het kantoor (gelijkvloers, +1 en +2) naar een duplexappartement (gelijkvloers en +1) en een kantoor (+2);

-          voorzien van een terras achteraan het duplexappartement;

-          wijzigen van de achtergevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigingen aan de verhardingen in de voor-, zij- en achtertuin;

-          bijgebouw maakt geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:
  de plannen verduidelijken niet of de afvalverzameling van het kantoor gescheiden voorzien wordt en verduidelijken niet of deze van verluchting voorzien wordt;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er worden geen fietsstalplaatsen voor de nieuwe woonentiteit voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden geen bijkomende autostalplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het gebouw is gelegen in woongebied in een straat die voornamelijk gekenmerkt wordt door grote woonentiteiten. De aanvraag betreft het opdelen van een vergund triplex-kantoor in een duplexappartement (gelijkvloerse en eerste verdieping) en een kleiner simplex-kantoor (derde verdieping). De studio (vierde verdieping) blijft ongewijzigd. Er wordt geoordeeld dat de gedeeltelijke omvorming van kantoor naar wonen inpasbaar is in de omgeving en dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving wordt overschreden. De functiewijziging wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt dan ook gunstig geadviseerd.

Cultuurhistorische aspecten

Voorliggende aanvraag is gesitueerd in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en in een beschermd stadsgezicht. Daarnaast is het pand ook opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed en is het integraal beschermd als monument. Om die reden werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg en van het agentschap Onroerend Erfgoed.

Het advies van het agentschap is voorwaardelijk gunstig, de dienst Monumentenzorg sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden die zijn opgelegd door het agentschap Onroerend Erfgoed worden opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

“De handelingen omvatten een functiewijziging en gedeeltelijke verbouwing van het monument. Het kantoor dat op de gelijkvloerse en eerste verdieping gesitueerd was, wordt omgevormd tot een appartement voor twee personen. De overige verdiepingen blijven in gebruik als kantoor en studio. De werken werden vooraf besproken en de plannen werden op basis hiervan aangepast. Om de verticale circulatie van het appartement tussen de gelijkvloerse en de eerste verdieping mogelijk te maken, dient er een nieuwe trap in de uitbouw aangebracht te worden. Daarnaast dient er zowel op de gelijkvloerse verdieping als op het nieuw op te richten terras een nieuwe toegang tot de tuin gecreëerd te worden. Voor deze ingrepen, moet er een diensttrapje afgebroken worden. Dit dienstrapje verbindt de eerste verdieping met een tussenverdieping. Mogelijk verbond het diensttrapje ooit ook de gelijkvloerse verdieping en de eerste verdieping, maar hier zijn geen sporen meer van terug te vinden. De achterbouw werd in 1995 immers zwaar verbouwd waardoor er met uitzondering van dit restant, geen authentieke elementen meer bewaard zijn. Aangezien het aanbrengen van de spiltrap op een andere locatie te veel impact zou hebben op de resterende erfgoedwaarden van het monument, kunnen we de sloop van het kleine trapje toestaan op voorwaarde dat het grondig wordt gedocumenteerd.

Ons advies is gunstig als de handelingen voldoen aan volgende voorwaarden:

• Grondig documenteren van het diensttrapje (foto’s en plan).

• Het nieuwe terras mag het gevelmetselwerk niet beschadigen en dient een reversibele ingreep te zijn.

• Het nieuwe raam met toegang tot het nieuwe terras dient minder hoog uitgevoerd te worden. De hoogte kan zich beperken tot onder de natuurstenen speklaag.

• De nieuwe stalen onderdelen zoals de trap en de ramen dienen in dezelfde kleur als het houten schrijnwerk geschilderd te worden.

• Indien er zich onder de verlaagde plafonds nog originele plafonds bevinden, dienen deze gerestaureerd te worden.

• Originele deuren dienen maximaal herbruikt te worden. Indien oorspronkelijke deuropeningen dichtgemaakt worden, dient de oorspronkelijke deur minstens aan één zijde behouden te blijven.

Als ze aan deze voorwaarden voldoen, doet geen van de gevraagde handelingen afbreuk aan de bescherming. Als ze niet aan de voorwaarden voldoen, dan is ons advies ongunstig.

In ons advies voor vergunningsplichtige werken aan publiek toegankelijke gebouwen maken we altijd een afweging tussen het behoud van de erfgoedwaarden en de toegankelijkheid. In dit dossier komen de werken voor toegankelijkheid voldoende overeen met de erfgoedwaarden (art.35 Besluit Vlaamse Regering van 5 juni 2009 over toegankelijkheid tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid).”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Aansluitend aan de leefruimtes, die worden ingericht op de eerste verdieping, wordt een terras geplaatst tegen de achtergevel langs de linker perceelsgrens. Het terras bevindt zich naast de hoger opgaande scheimuur met de aanpalende waardoor er geen storende zichten kunnen worden gecreëerd naar het aangrenzende eigendom. Het terras is niet hinderlijk voor de privacy en is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

De voor- en zijgevel van de woning blijven ongewijzigd. In de achtergevel worden 2 bijkomende deuropeningen voorzien die vanuit de nieuwe wooneenheid toegang verlenen tot de achtertuin en het nieuwe terras. De deuren worden uitgevoerd in staal in een grijsgroene kleur die aansluit bij het bestaande grijsgroen houten buitenschrijnwerk in de gevels. Het terras wordt uitgevoerd in een staalconstructie met een vloer in glas, eveneens in een grijsgroene kleur. De geplande gevelwijzigingen aan de achtergevel zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op de tweede en derde verdieping worden de kantoorruimte en studio elk voorzien van een nieuwe toegangsdeur vanuit de gemeenschappelijke trappenhal. De nieuwe locatie van de deuren zorgt ervoor dat alle ruimtes die behoren tot het kantoor of de studio intern verbonden zijn en dat er geen gebruik moet gemaakt worden van de gemeenschappelijke circulatie, dit wordt gunstig beoordeeld.

Op de kelderverdieping wordt in de ruimte die benoemd is als ‘kelder 3 (gemeenschappelijk)’ een deel ingericht als afvalberging voor het kantoor. Conform artikel 26 van de bouwcode moeten functies anders dan wonen voorzien worden van een afgescheiden ruimte voor afvalberging, voorzien van verluchting met een minimale oppervlakte van 4 m2. Het is op basis van het kelderplan niet geheel duidelijk of de afvalberging afgescheiden wordt voorzien en of deze wordt voorzien van voldoende verluchting. Het uitvoeren van de afvalberging conform bovenstaand artikel wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De bijgevoegde voorwaarden van het Agentschap Onroerend Erfgoed zijn strikt na te leven.

3. De afvalberging te voorzien als een afgescheiden ruimte met een oppervlakte van minstens 4 vierkante meter en voorzien van voldoende verluchting conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode.

4. Ter hoogte van het terras een overdekte en afsluitbare fietsenstalling te voorzien voor het stallen van 2 fietsen conform de bepalingen van de bouwcode.

5. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.