2023_CBS_03810 - Omgevingsvergunning - OMV_2023025614. Strijdhoflaan 124. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/08/2018: vergunning (OMV_2018066214) voor het regulariseren van een studentenkamer en het inrichten van een gemeenschappelijke keuken;

-          16/01/2018: proces-verbaal (11002_2018_5661_VPV) voor het uitvoeren van werken in strijd met de op 20 oktober 2017 verleende stedenbouwkundige vergunningen met referte ZBE/B/STU/20171970 afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen;

-          20/10/2017: vergunning (20171970) voor het regulariseren van 2 studentenkamers op de eerste verdieping van een woonhuis;

-          23/08/1935: toelating (1275#3402) voor het bouwen van een huis.

Vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning met 2 studentenkamers;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte tot circa 8 m aan de linkerzijde en tot circa 11 m aan de rechterzijde;

-          gevelafwerking:

• plint natuursteen;
• parement rood;
• buitenschrijnwerk wit;

-          voortuin volledig verhard.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte:

-          op de gelijkvloerse verdieping tot circa 11 m;

-          op de eerste verdieping tot circa 8 m aan de linkerzijde en tot circa 11 m aan de rechterzijde;

-          gevelafwerking:

• plint natuursteen;
• parement rood;
• buitenschrijnwerk wit;

-          voortuin volledig verhard;

-          uitgebreid volume;

-          opgehoogde scheidingsmuur;

-          fietsenberging.

Inhoud van de aanvraag

-          supprimeren van de studentenkamers;

-          uitbreiden van het volume;

-          slopen van een bijgebouw;

-          oprichten van een fietsenstalling;

-          wijzigen van de scheimuur.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-           Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
 

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-           Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
 

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-           Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
 

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 27 Open ruimte

Voortuinen zijn vrij van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen, brievenbussen. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten.

De voortuin is volledig verhard.

• Artikel 38 Groendaken

Er wordt geen groendak voorzien ook al is het onduidelijk of er een regenwaterput aanwezig is.

Sectorale regelgeving

-           MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-           Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
 

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-           Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
 

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van eengezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de straat. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het pand in halfopen bebouwing met plat dak telt twee bouwlagen boven een half verzonken kelderruimte en omvat momenteel twee vergunde studentenkamers met bijhorende gemeenschappelijke voorzieningen.

In de voorliggende aanvraag wordt de kamerwoning terug omgevormd tot een eengezinswoning. Hierbij worden de leefruimtes op het verhoogde gelijkvloers voorzien en twee slaapkamers met elke een eigen badkamer op de verdieping. 

Het perceel maakte vroeger deel uit van een groter perceel waarvan nu de achtergevel van het pand de perceelsgrens vormt. Net aan deze perceelgrens wordt het bestaande terras van ca. 8 m² dichtgebouwd om een ruimere keuken te voorzien. Door de verhoogde gelijkvloerse vloerpas van 1,27 m boven het maaiveld en het nieuwe volume ontstaat over en lengte van ca. 4 m een scheimuur van 4,98 m hoog ten opzichte van het maaiveld. Dit is aanzienlijk. Er kan echter gesteld worden dat deze ophoging lokaal en binnen de contouren van het onderliggend keldervolume blijft. Bovendien is de tuin van het buurperceel voldoende diep waardoor er ook geen nadelige effecten op de bezonning ervan verwacht worden.

Het dichtbouwen van het terras, hierdoor wordt de daglichttoetreding in de woning zelf verminderd maar dit wordt gecompenseerd door het voorzien van een nieuwe raam in de zijgevel en bijkomend door een daglichtkoepel op de nieuwe uitbouw.

Vanuit de nieuwe uitbreiding blijft de toegang tot de tuin verzekerd.

Er wordt geoordeeld dat er voldoende open ruimte op het perceel rest en dat de beperkte uitbreiding achteraan niet hinderlijk is voor de omgeving. Het voorgestelde bouwvolume is bijgevolg inpasbaar in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorgevel blijft ongewijzigd.

Naast de uitbreiding achteraan wordt ter hoogte van de gelijkvloerse leefruimte in de gecementeerde zijgevel een nieuwe raamopening voorzien. 

De voorliggende gevelaanpassingen zijn beperkt waardoor de visuele inpasbaarheid in de omgeving gegarandeerd blijft.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door het gebrek aan voldoende informatie betreffende volume van de fietsenstalplaats in de tuin en de hoogte van de tuinmuur waartegen deze gebouwd wordt, kan er niet beoordeeld worden of deze al dan niet onder het vrijstellingenbesluit valt. De fietsenberging wordt hierdoor uit de vergunning gesloten.

Op 1,92 m² na is de voortuin volledig verhard. In voorwaarden wordt opgelegd dat enkel de strikt noodzakelijk verhardingen toegelaten zijn en de aanleg van de voortuinstrook dient te voldoen aan artikel 27 uit de bouwcode.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De voortuinstrook moet conform art. 27 uit de bouwcode aangelegd worden en mag enkel voorzien worden van de strikt noodzakelijke verharding.

3. Alle handelingen, werken of wijzigingen met betrekking tot de aanleg van de fietsenberging in de tuinzone worden van de vergunning uitgesloten.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten