2023_CBS_03792 - Omgevingsvergunning - OMV_2023007120. Louiza-Marialei 2. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/102203;

-          29/03/1957: toelating (18#36685) voor veranderingswerken;

-          13/02/1929: toelating (1929#32431) voor afbreken van een gebouw en een herbouw.

Geacht vergunde toestand

-          functie: kantoorgebouw;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak; 
• centrale lichtschacht tegen de linker perceelsgrens;
• dakvolume met glazen overkapping boven de liftuitloop tegen de rechter perceelsgrens;

-          gevelafwerking:

• voorgevel met 4 traveeën in witte natuursteen op een plint uit ruw grijs graniet;
• vensterpartijen, opgevat als oplopende driezijdige bow-windows;
• stalen vensterschrijnwerk en ijzeren inkomdeur met smeedwerk.

Bestaande toestand

-          functie en bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd van:

• de 3de verdieping die werd omgevormd tot een eenslaapkamerappartement van circa 335 m²;
• brandtrap aan achtergevel als vluchtweg van 3de verdieping naar dak.

Nieuwe toestand

-          functie: kantoorgebouw met woongelegenheid (1 eenslaapkamerappertement van circa 335 m²) op de 3de verdieping;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak; 
• centrale lichtschacht tegen de linker perceelsgrens;
• nieuw dakvolume met glazen overkapping voor het doortrekken van de lift naar het niveau van het dak;
• dakterras van 70 m² en een groendak op 2,90 m van de voorgevel en rechter zijgevel, met een balustrade van 1,10 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel met 4 traveeën in witte natuursteen op een plint uit ruw grijs graniet;
• vensterpartijen, opgevat als oplopende driezijdige bow-windows;
• stalen vensterschrijnwerk en ijzeren inkomdeur met smeedwerk;
• dakvolume uitgevoerd met een plint in gebroken witte crepi en een glazen overkapping met zwart gelakte metalen profielen.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van kantoor naar wonen op de 3de verdieping;

-          voorzien van een dakterras op het hoogste platte dak;

-          plaatsen van een vluchttrap tegen de achtergevel;

-          bouwen van een nieuw dakvolume met behoud van de scheimuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 16 Technische uitsprongen:

Op het platte dak van de hoofdbouw wordt een airco geplaatst op een afstand van 1,90 m van de perceelgrens. Klimaatbeheersingstoestellen moeten een afstand van de perceelsgrens bewaren van minstens 2 m.

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

De keuken beschikt enkel over een dakkoepel en niet over een andere verticale opening. Het is ook niet duidelijk of deze koepel opengaand is.

• artikel 29 Fietsenstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Er worden geen fietsenstalplaatsen voorzien voor het appartement op de 3de verdieping.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone zonder overstromingskans.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat de omvorming van de bovenste verdieping van een kantoorgebouw tot een wooneenheid. De functiewijziging kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld worden. Vanuit de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie is er voor de gevraagde werken geen bezwaar. Het project past binnen de visie van verweving zoals voorzien in de beleidsnota Ruimtelijke Economie. De functionele inpasbaarheid is gegarandeerd.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het gebouw omvat een bouwvolume van vier bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing. Bovenop het dak bevindt zich een bovendaks volume met glazen koepel die voor lichttoetreding zorgt in de onderliggende trappenhal. Om de woongelegenheid van buitenruimte te voorzien wordt in voorliggende aanvraag een dakterras aangelegd op het platte dak van de hoofdbouw. Om het terras toegankelijk te maken vanuit de onderliggende woning worden de trap en lift uitgebreid tot op het niveau van het dak en wordt het bovendaks volume beperkt uitgebreid in breedte en hoogte. Bij deze uitbreiding blijft de zijgevel, die zichtbaar is vanop het openbaar domein, ongewijzigd.

Het nieuwe dakterras houdt een afstand van 2,90 m ten opzichte van de voorgevellijn en de rechter perceelgrens. Aansluitend achter het terras wordt een deel van het dak aangelegd als intensief groendak. De overige oppervlakte van het dak wordt aangelegd als extensief groendak. Het terras wordt voorzien van een borstwering. Door de afstand tot de perceelgrenzen is deze niet zichtbaar vanop het openbaar domein. Vanop het terras is via een looppad een vluchttrap tegen de achtergevel bereikbaar die het dak verbindt met de onderliggende verdieping. Deze wenst men via voorliggende aanvraag te laten regulariseren.

Zowel de uitbreiding van het bovendaks bouwvolume als de inrichting van het dakterras en de vluchttrap zijn niet storend voor de omgeving en kunnen vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaard worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het dakvolume wordt in overeenstemming met de bestaande en vergunde toestand uitgevoerd met een basis in gebroken witte crepi en een lichtkoepel in zwart metalen schrijnwerk. De borstwering rondom het terras wordt uitgevoerd met horizontale spijlen in zwart gelakt staal.

Gezien het pand is vastgesteld als bouwkundig erfgoed werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies is gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

“Het project werd voorbesproken en is vanuit erfgoedoogpunt aanvaardbaar. De erfgoedwaarden van het pand blijven gerespecteerd zowel intern als op de dakverdieping.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het appartement met één slaapkamer moeten twee fietsenstallingen voorzien worden. Deze staan niet ingetekend op de plannen waardoor de aanvraag in strijd is met artikel 29 van de bouwcode. De garages op het gelijkvloers zijn voldoende ruim voor het stallen van een auto in combinatie met fietsen. Als voorwaarde voor vergunning wordt daarom opgelegd om op het gelijkvloers in één van de garages twee fietsstalplaatsen in te richten conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag wijkt af van artikel 24 van de bouwcode. De keuken van de wooneenheid op de derde verdieping heeft geen opengaande ramen die rechtstreeks uitmonden in open lucht. De keuken ontvangt enkel licht via een vaste dakkoepel. Het appartement is voldoende ruim om op een andere locatie een keuken in te richten die wordt voorzien van voldoende licht, lucht en uitzicht conform de bepalingen van artikel 24 van de bouwcode.

Tot slot wordt opgemerkt dat op het platte dak de buitenunit van een airco wordt geplaatst. Conform artikel 16 van de bouwcode moeten klimaatbeheersingstoestellen een afstand tot de perceelsgrens bewaren van minstens 2 meter, maar de airco wordt geplaatst op een afstand van 1,90 meter. Het plaatsen van de airco conform bovenstaand artikel wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. In één van de garages moeten twee fietsstalplaatsen ingericht worden voor de woongelegenheid conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode.

3. De airco op het dak moet geplaatst worden op een afstand van minstens 2 meter ten opzichte van de rechter perceelsgrens conform artikel 16 van de bouwcode.

4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

5. Het gebruik van de ruimte die op het plan is benoemd als 'keuken' als verblijfsruimte wordt uitgesloten uit de vergunning zoals in rood aangeduid op het plan, maar moet elders in de woongelegenheid voorzien worden conform artikel 24 van de bouwcode.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.