2023_CBS_03804 - Omgevingsvergunning - OMV_2023019912. Vlaamsekaai 86. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/11/2021: vergunning deputatie na weigering college burgemeester en schepenen (OMV_2021015565) voor het vermeerderen van het aantal wooneenheden van 5 naar 6 en toevoegen van een daklaag (5de verdieping);

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/104825

-          30/12/2016: opname in het vergunningenregister (201664) als geacht vergund pand met vijf appartementen;

-          05/10/2015: proces-verbaal (AN/2015/VPV/0709-20151335) voor het inrichten van een woongelegenheid in de kelder en het dichtbouwen van de koer op het gelijkvloers;

-          14/02/1929: toelating (25#32105) winkel op het gelijkvloers.

Vergunde toestand

-          functie:

• meergezinsgebouw met 5 eenslaapkamerappartementen en 1 studio:
• gelijkvloerse verdieping: 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 43 m² en een kleine buitenruimte.

-          bouwvolume:

• bouwvolume met 6 bouwlagen met plat dak;
• rechts achteraan de gelijkvloerse verdieping een buitenruimte van circa 4,53 m².

-          gevelafwerking:  

• rode en bruine gevelsteen met detaillering en een wit geverfde gevelpui (aangeleverde vergunde legende niet correct);
• houten buitenschrijnwerk voor de gevelpui, met opendraaiende ramen circa 1 m boven het maaiveld (onderste deel niet beglaasd).

Bestaande toestand

-          functie conform vergunde toestand;

-          bouwvolume conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking conform vergunde toestand uitgezonderd van:  

• rode en bruine gevelsteen met detaillering en een zwart geverfde gevelpui;

• houten buitenschrijnwerk voor de gevelpui, met een opendraaiende deur, waarvan het onderste gedeelte voorzien is van een vast invulpaneel (OMV_2021015565 (nog) niet uitgevoerd op dit gedeelte).

Nieuwe toestand

-          functie:

• meergezinsgebouw met 4 eenslaapkamerappartementen en 1 studio:
• gelijkvloerse verdieping: horeca (dareca) inrichting.

-          bouwvolume conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking conform bestaande toestand uitgezonderd van:

• rode en bruine gevelsteen met detaillering en een wit geverfde gevelpui.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging op het gelijkvloers van wonen naar dareca;

-          wijzigen van het aantal woningen;

-          wijzigen van de gelijkvloerse voorgevel;

-          de aanvraag betreft enkel handelingen aan de gelijkvloerse entiteit.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), overdruk - reca (r) en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

-          Artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen: de gelijkvloerse koer wordt niet maximaal bewaard maar op 4,53 m² na bebouwd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt niet af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:

§1. Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Na het wijzigen van de hoofdfunctie blijft de open ruimte te klein;

• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:

§1. Alle gassen moeten afgevoerd worden via aparte daartoe bestemde kanalen. De kanalen moeten uitmonden in de open lucht.

De aanvraag bevat te weinig informatie om vast te stellen of wordt voldaan aan de bepalingen van dit artikel. Op grondplan wordt een mogelijk afzuigkanaal van de keuken ingetekend;

§2. De uitlaat moet zo geplaatst worden dat de hinder voor de omwonenden maximaal beperkt wordt. De uitlaat moet zich daarom bevinden op minstens 0,60 meter van: Verluchtingsroosters en/of aangrenzende opgaande gevels.

De aanvraag bevat te weinig informatie om vast te stellen of wordt voldaan aan de bepalingen van dit artikel. Op grondplan wordt een mogelijk afzuigkanaal van de keuken ingetekend;

§3. Het aanbrengen van afvoerkanalen in de gevels is verboden, uitgezonderd: verluchtingsroosters in de achtergevel voor zover ze gebruikt worden voor het afvoeren van waterdampen en zij geen hinder vormen voor de omgeving en/ of uitmondingen van rookgassen van type C-toestellen in de achtergevel voor zover ze geen hinder vormen voor de omgeving.

De aanvraag bevat te weinig informatie om vast te stellen of wordt voldaan aan de bepalingen van dit artikel. Op grondplan wordt een mogelijk afzuigkanaal van de keuken ingetekend. Het is verder onduidelijk wat voor soort gassen wordt of worden afgevoerd;

§4. De uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen moet zich situeren minstens boven de kroonlijst van het eigen gebouw (gemeten vanaf de uitlaat), en in ieder geval twee meter boven de bovenrand van alle deur-, venster en ventilatieopeningen, die zich binnen een straal van 4 meter bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal.

De aanvraag bevat te weinig informatie om vast te stellen of wordt voldaan aan de bepalingen van dit artikel. Op grondplan wordt een mogelijk afzuigkanaal van de keuken ingetekend. Het is verder onduidelijk wat voor soort gassen wordt of worden afgevoerd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project of de straat voor het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gezien de gelijkvloerse wooneenheid wordt omgevormd naar een reca-functie werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing leest als volgt: 

“Gunstig advies voor het herinrichten van een gelijkvloers appartement als reca/verbruiksruimte gelijkvloers van een pand gelegen in de strategische horecakern Zuid. In deze zone wordt het aantrekken en clusteren van bijkomende reca-functie gunstig geadviseerd. Functiewijzigingen naar reca werken in deze zones kernversterkend.”

Gezien het gunstig advies is de aanvraag bijgevolg vatbaar voor vergunning.   

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De gelijkvloerse verdieping wordt op een kleine koer met een oppervlakte van 4,53 m² na volledig dichtbebouwd. Het verminderen van de bestaande open ruimte op het perceel is strijdig met art. 2.2.5 uit het RUP Binnenstad. Bijkomend stelt artikel 27 van de bouwcode dat een functiewijziging een verdere ontpitting eist.

De bouwcode voorziet echter een afwijkingsmogelijkheid op de gestelde 20 % indien het perceel in de horecakern van een kernwinkelgebied gelegen is en geen woonbestemming heeft op het gelijkvloers. Dit is het geval waardoor de afwijking gemotiveerd kan worden.

Door de gelijkvloerse functiewijziging van wonen naar reca vermindert het aantal woongelegenheden met één. Bijgevolg wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de panden in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname van het pand in de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen: 

“Vlaamsekaai 86 maakt deel uit van het linkersamenstel van drie panden en is uitgewerkt in een combinatie van witte en rode baksteen met oorspronkelijk houten schrijnwerk in bovengevel en pui met roedeverdeling, vandaag is dit schrijnwerk in alle panden verdwenen. Enkel in dit pand werd reeds nieuw schrijnwerk geplaatst in de bovengevel dat overeenstemt het oorspronkelijke schrijnwerk. Een ongunstig advies werd verleend in een vorige omgevingsvergunningsaanvraag (OMV_2021015565 -2021414) voor de optopping en werd geweigerd door het college van burgemeester en schepenen, maar vergund door de deputatie in 2021. De gevelpui wordt in deze omgevingsvergunning voorzien van een gevelplint en de puilijsten worden wit geschilderd.

Het schilderen van de pui in een wittint conform vergunde toestand versterkt opnieuw de ensemblewaarde van de drie panden.

In de vorige aanvraag werd het bestaande schrijnwerk vervangen en voorzien van een gevelplint in functie van de gelijkvloerse woongelegenheid. Vandaag wenst men opnieuw reca te voorzien op het gelijkvloers met behoud van het bestaande schrijnwerkgeheel. Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. Deze functie is in overeenstemming met de oorspronkelijke handelsfunctie. Ondanks het ontbreken van een massieve gevelplint oogt het schrijnwerk in de pui neutraal en doet deze geen afbreuk aan de beeldwaarde van het ensemble.

Geen bezwaar vanuit oogpunt monumentenzorg voor de werken in voorliggende aanvraag.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit gunstig advies van de dienst Monumentenzorg bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Omdat de aanvraag geen informatie bevat over de afvoerkanalen wordt in voorwaarden opgenomen dat de afvoer van gassen dient te voldoen aan artikel 35 uit de bouwcode. Bijkomend wordt in voorwaarden opgelegd dat er voldoende akoestische scheiding tussen de reca-functie en de bovenliggende wooneenheden voorzien moet worden. Dit om mogelijke overlast in het bouwblok te vermijden.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Omdat het om een kleine oppervlakte gaat moeten er voor de horecazaak geen fietsstalplaatsen voorzien worden (0,60/100m²).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De afvoerkanalen van gassen moeten voldoen aan de eisen gesteld in artikel 35 uit de bouwcode.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.