2023_CBS_04874 - Omgevingsvergunning - OMV_2023020974. Bouwensstraat 9. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de werkplaats in binnengebied;

-          bouwen van 3 aaneengesloten eengezinswoningen tegen de achterste en rechter perceelsgrens in binnengebied;

-          wijzigen van de functie van werkplaats naar wonen;

-          vermeerderen van het totale aantal woongelegenheden;

-          uitbreiden van de voorbouw met een bijkomende bouwlaag onder plat dak;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: §2: Geen van de percelen aan deze zijde van het bouwblok bevatten woongelegenheden in de tuinzone of binnengebied. De voorziene woongelegenheden in de tuinzone kunnen bijgevolg bezwaarlijk kenmerkend genoemd worden. §3: Door het voorzien van woongelegenheden in de tuinzone wordt de draagkracht van de omgeving overschreden. De bouwfocus ligt in eerste instantie op de rand van het bouwblok, eerder dan in het binnengebied.

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: §2: Het volume in binnengebied houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van de aanpalende tuinen en de omgeving.

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels: Het is niet duidelijk of er voldoende verlichting is voorzien in de doorgang;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: De keuken van het appartement op de gelijkvloerse verdieping in de voorbouw ontvangt alleen licht via de onderdoorgang. Daarnaast ontvangen ook de keukens van de appartementen op de verdiepingen onvoldoende licht en lucht;

• artikel 25 Toegankelijkheid van de functie: De eengezinswoningen in binnengebied en de appartementen in de voorbouw zijn enkel toegankelijk via de onderdoorrit die ook dienst doet als fietsenstalling;

• artikel 26 Afvalverzameling: Het is niet duidelijk of de gemeenschappelijke afvalberging in de kelder is voorzien van verluchting;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: De fietsstalplaats heeft niet voldoende vrije ruimte achter de fietsen;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: De scheimuur op de achterste perceelsgrens heeft ter hoogte van het dak van de nieuwe eengezinswoningen geen opstand van minstens 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 39 Infiltratie en buffervoorzieningen: Het is niet duidelijk of de toegangspaden tot de eengezinswoningen en de verhardingen in binnengebied afwateren richting het aangrenzende groen;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: De aansluitpunten van de DWA en RWA met het openbaar rioolstelsel moeten voorzien zijn van een toezichtsput op het private perceel, zo dicht mogelijk bij de perceelsgrens. Het is niet duidelijk of dergelijke toezichtsputten worden voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 
Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat. 

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het gelijkvloerse magazijn in de tuin wordt afgebroken en in de plaats worden 3 woningen in dit binnengebied voorzien. Ook verdwijnt de complementaire winkel en wordt de toegang tot de meergezinswoning via de onderdoorgang voorzien.

Betreffende deze functiewijzigingen werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie. Dit advies luidt als volgt: “de aanvraag omvat de afbraak van een achterliggend magazijn en de bouw van 3 woningen in deze zone. Daarnaast wordt de voorbouw gerenoveerd en een extra bouwlaag toegevoegd. In het verleden heeft de site gefunctioneerd als een gemengde functie wonen / economie. In het voorstel wordt dit monofunctioneel wonen. Dit strookt niet met de beleidsvisie uit de beleidsnota ruimtelijke economie die streeft naar meer verweving van functies. Daarnaast is de zone en omgeving ook gevoelig voor wateroverlast : een volledige ontharding zou misschien voor het gebied eerder aangewezen zijn. Tot slot kan men zich ook wel wat vragen stellen bij de privacy van de tuinen en de ramen in de doorgang, wordt het parkeren afgewimpeld op het openbaar domein en is het onduidelijk of er ook een functiewijziging  / regularisatie had gevraagd moeten worden voor de omvorming van de winkel naar wonen.”

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het volume ter hoogte van de straat wordt verhoogt met 1 bouwlaag. Aan deze zijde van de Bouwensstraat zijn meergezinswoningen bestaande uit 5 bouwlagen kenmerkend. Deze verhoging is vervolgens aanvaardbaar op vlak van volume.

Het volume in binnengebied reikt hoger dan de bestaande scheidingsmuren. Bijgevolg heeft de aanvraag onaanvaardbare negatieve gevolgen voor de bezonning en daglichttoetreding van de naastgelegen percelen.

Visueel-vormelijke elementen

De wijzigingen aan de voorgevel beperken zich tot het aanpassen van het schrijnwerk in zwart pvc met een zwarte aluminium poort. De gelijkvloerse voordeur wordt aangepast naar een raam. De bijkomende bouwlaag wordt afgewerkt in zandkleurige natuursteen.

De bestaande voorgevel in zandkleurige natuursteen en een blauwe hardsteen plint blijft zich op deze manier inpassen in de straat.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het perceel is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat. De wijzigingen ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping houden hier geen rekening mee waardoor er niet waterrobuust gebouwd wordt.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de meergezinswoning ter hoogte van de straat op de verdiepingen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Gelet op al het voorgaande zullen de wijzigingen op het gelijkvloers en in binnengebied worden uitgesloten van vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Alle handelingen, werken en wijzigingen ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping en in het binnengebied worden uitgesloten van de vergunning.

2. De onderdoorgang dient verlicht te worden conform de bepalingen van artikel 14 van de bouwcode.

3. De opening tussen de keuken en de eethoek van de appartementen op de verdiepingen niet te verkleinen en niet te voorzien van een deurgeheel.

4. De gemeenschappelijke afvalberging dient voorzien te worden van verluchting conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode.

5. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

6. De aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel te voorzien conform de bepalingen van artikel 41 van de bouwcode.

7. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Schade aan eigendom van derden: De bezwaarindiener geeft aan dat de wijzigingen aan de scheimuur mogelijks impact kunnen hebben het pand van de bezwaarindiener. Dit zowel akoestisch, op vlak van lekken, EPB,…

Beoordeling: de aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst. Dit is echter een bezwaar van burgerrechtelijke aard. Er kunnen geen veronderstellingen genomen worden. Het bezwaar is ongegrond.