2023_CBS_04887 - Omgevingsvergunning - OMV_2022158288. Van Weselestraat 68-70. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/09/1990: vergunning (629#7670) voor een appartement;

-          18/03/1970: vergunning (627#33250) voor het oprichten van een appartementsgebouw.

Vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 woongelegenheden:

• 2 eenslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 63 m²;
• 1 tweeslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 130 m²;
• gelijkvloers met 3 autostalplaatsen en bergruimte;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte van circa 15 m;
• kroonlijsthoogte van circa 9 m;

-          gevelafwerking:

• roodbruin parement en aluminium schrijnwerk;
• 2 aluminium poorten naar 2 inpandige garageruimten.

Bestaande toestand

conform de vergunde toestand behoudens:

-          bouwvolume: gelijkvloerse verdieping: terrasoverkapping en tuinkast aan de achtergevel;

-          gevelafwerking: wit pvc schrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met 5 woongelegenheden:

• 5 eenslaapkamerappartementen (tussen 58 en 67 m²);
• gelijkvloers met vooraan 2 autostalplaatsen:

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte van circa 15 m;
• kroonlijsthoogte van circa 9 m;
• 1ste en 2de verdieping: uitkragende terrassen met een diepte van 1,5 m;

-          gevelafwerking:

• roodbruin parement en wit pvc schrijnwerk;
• 2 aluminium poorten naar 2 inpandige garageruimten.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 5;

-          wijzigen van het schrijnwerk in de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          supprimeren van een inpandige autoparkeerplaats.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

Op de tweede verdieping heeft appartement 5 een leefruimte met open keuken van circa 25 m². De aangrenzende raamopening heeft een lichtdoorlatende oppervlakte van circa 1,9 m². Dit moet minimaal 10% van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte zijn.

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Voor een woonproject met maximaal 5 wooneenheden is de parkeernorm 1 parkeerplaats per woning. Er worden niet voldoende parkeerplaatsen op het eigen terrein voorzien in het project.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande woonfunctie blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Van Weselestraat.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

In de vergunde situatie is dit gebouw een meergezinsgebouw met drie appartementen bestaande uit twee eenslaapkamerappartementen op de eerste verdieping en een tweeslaapkamerappartement op de tweede verdieping, met op het gelijkvloers een garage met drie autostaanplaatsen.

In de nieuwe situatie worden er binnen het bestaande volume twee extra appartementen voorzien. Op het gelijkvloers wordt een deel van de garage omgevormd tot een eenslaapkamerappartement van circa 61,5 m². Hierdoor verdwijnt een vergunde parkeerplaats. Er wordt een gemeenschappelijke berging van circa 6,5 m² voorzien en een fietsenberging voor 8 fietsen.

Het tweeslaapkamerappartement op de tweede verdieping wordt opgesplitst in twee kleinere units van 58,5 m² en 67 m². De veranda wordt mee onderdeel van het appartement en omgevormd tot slaapkamer.

De appartementen op de eerste en tweede verdieping krijgen uitkragende terrassen met een diepte van 1,5 m en een oppervlakte van circa 4,15 m². Uitkragende terrassen zijn enkel aanvaardbaar binnen het toegestane bouwvolume. Aangezien de huidige bouwdiepte op de verdiepingen al overeenkomt met de kenmerkende bouwdiepte, is bijkomend volume ruimtelijk niet inpasbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel blijft grotendeels in overeenstemming met de vergunde toestand: roodbruine baksteen met witte pvc ramen en twee aluminium poorten naar de inpandige garages, dorpels en plint in blauwe hardsteen. De kroonlijst in beton wordt vervangen door een kroonlijst in wit hout.

De achtergevel krijgt nieuwe raamopeningen in wit pvc in functie van de nieuwe appartementen en de toegang tot de terrassen. De gevelsteen wordt wit gekaleid, de terrassen worden voorzien als metalen constructie met spijlenbalustrade.

De materiaalkeuze is visueel inpasbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het vermeerderen van het aantal woongelegenheden in een appartementsgebouw door op het gelijkvloers gemeenschappelijke delen te supprimeren is in veel gevallen niet wenselijk, omdat hierdoor de kwaliteit van de reeds bestaande appartementen verkleint. Zij geven immers bergruimte, toegang tot de tuin en andere gemeenschappelijke delen op ten voordele van (meestal kleine) bijkomende appartementen met beperkte woonkwaliteit.

Dergelijke ontwikkelingen overschrijden de draagkracht van het perceel: de parkeerdruk verhoogt – en de parkeerbehoefte kan niet op het eigen terrein worden opgelost –, de kwaliteiten van de gemeenschappelijke delen verdwijnen – waardoor de bestaande appartementen aan woonkwaliteit verliezen –, en de nieuwe woongelegenheden zelf hebben te weinig kwaliteit.

De planschikking van de twee appartementen op de tweede verdieping is niet kwalitatief. Het terras van appartement 4 grenst rechtstreeks aan het badkamerraam van appartement 5. Dit is uiteraard problematisch op het vlak van privacy. Er is in geen van beide appartementen voldoende ruimte voor een aparte eettafel. Appartement 4 heeft nog de grootste leefruimte van de twee units, maar heeft een slaapkamer met een breedte van slechts 2,13 m en geen enkele mogelijkheid om een kast te plaatsen. Dit is onbruikbaar als hoofdslaapkamer. Appartement 5 heeft een ruimere slaapkamer, maar een heel beperkte leefruimte met open keuken van circa 25 m². De aangrenzende raamopening heeft een lichtdoorlatende oppervlakte van circa 1,9 m². Dit moet volgens artikel 24 van de bouwcode minimaal 10% van de netto-oppervlakte van de ruimte zijn.

Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime woongelegenheden. De woongelegenheden van een gebouw dienen ook gevarieerd in grootte te zijn. Door het opsplitsen van het tweeslaapkamerappartement en het toevoegen van een bijkomende woongelegenheid op het gelijkvloers, ontstaat er een gebouw met vijf kleine eenslaapkamerappartementen, terwijl hier in de bestaande situatie een betere mix van appartementen was.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Op het gelijkvloers is er een fietsenberging voorzien waar de fietsen van de twee bijkomende wooneenheden gestald kunnen worden. Deze fietsenstalling is moeilijk bereikbaar door een smalle gang met bochten van 90°.

Uit bovenstaande kunnen we concluderen dat door het omvormen van drie woongelegenheden naar vijf kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Dit verhoogt de druk op het perceel waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.