2023_CBS_04860 - Omgevingsvergunning - OMV_2023038814. Justitiestraat 83. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/06/2021: opname in het vergunningenregister (2020260) van de constructie, inclusief de functie van wonen en twee woonentiteiten, met uitzondering van de mezzanine in de daklaag, de woning op het gelijkvloers en op de 3de verdieping;

-          11/02/1993: vergunning (86#8724017) voor een verbouwing / uitbreiding gelijkvloers woonhuis;

-          06/02/1959: toelating (18#39048) voor verbouwingswerken;

-          24/10/1958: toelating (18#38770) voor veranderingswerken.;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

-          https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/101013

Vergunde toestand

-          gelijkvloers kantoor plus een appartement op de eerste en een appartement op de tweede verdieping;

-          3 bouwlagen met zadeldak.

Bestaande toestand

-          indeling in 3 appartementen;

-          gewijzigde achtergevel met doorbreking van de kroonlijst;

-          voorgevel beige geschilderd met buitenschrijnwerk in zwart pvc.

Nieuwe toestand

-          meergezinswoning met 4 appartementen waarvan:

• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 60m²;
• 3 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 87, 92m² en 92m²;

-          gelijkvloers plus de eerste en tweede verdieping verlengd tot een bouwdiepte van circa 17,35m;

-          dakterras op de derde verdieping;

-          inrichting van een fietsenberging;

-          ongewijzigde voorgevel.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 4;

-          wijzigen van de functie kantoor naar wonen;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 15 In- en uitsprongen aan daken: na de plaatsing van de dakkapel werd de kroonlijst achteraan doorbroken.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied. 

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Betreffend perceel is gelegen in woongebied. Het omvormen van de gelijkvloerse kantoorruimte naar een woonfunctie past stedenbouwkundig binnen deze bestemmingszone en is bijgevolg vatbaar voor vergunning.  

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De gelijkvloerse kantoorfunctie verdwijnt en maakt plaats voor een bijkomend 2-slaapkamerappartement. Hiervoor wordt een nieuwe perceelsbrede uitbreiding van 2,55 m diep en 4,00 m hoog ter hoogte van de achtergevel voorzien. Deze uitbreiding sluit aan op de bouwdiepte van de rechterbuur en de hoog opgaande scheimuur.

De linker scheimuur wordt over een lengte van 2,55 m verhoogd met 1,40 m. Omdat de scheimuur reeds schuin afloopt richting tuin blijft de ophoging beperkt tot 1,5 m² en is bijgevolg aanvaardbaar. Door de uitbreiding verkleint de tuin tot 59,60 m². Dit is nog steeds 30 % van de perceeloppervlakte en bijgevolg in overeenstemming met artikel 27 uit de bouwcode.

De 2 slaapkamers worden aan de straatzijde voorzien en de leefruimte aan de tuin. De nieuwe wooneenheid meet 87,87 m².

Op de bovenliggende verdiepingen worden vooral interne constructieve werken binnen het vergund volume voorzien.

Zo worden vergunde appartementen op de 1ste en 2de verdieping intern verbouwd en de vergunde terrassen aan de achtergevel worden uitgebreid. De terrassen komen niet voorbij de opgaande scheimuur van de rechterbuur en houden voldoende afstand ten opzichte van de linkerperceelsgrens.

De zolderverdieping wordt omgevormd tot een doorzon 1-slaapkamerappartement van 59,96 m². De noodzakelijke buitenruimte wordt op het plat dak van de vergunde achterbouw voorzien en is toegankelijk via de vergunde dakkapel. De contouren van het terras zitten vervat binnen de 45°-lijnen, uitgezet vanaf de perceelsgrenzen ter hoogte van de achtergevel. De aanwezigheid van de vergunde dakkapel maakt de aanleg van het terras mogelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze vermeerdering van 2 naar 4 woongelegenheden wordt overschreden. 

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de opname van het pand op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen: 

“Voorliggende aanvraag heeft als doel het vermeerderen van het aantal woongelegenheden. Hiervoor worden interne werken uitgevoerd, wordt de achtergevel gewijzigd en wordt de gelijkvloerse verdieping uitgebreid. Verder wil men het huidige -zonder omgevingsvergunning gewijzigde- schrijnwerk in de voorgevel regulariseren.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar tegen de voorgestelde werkzaamheden aan de achtergevel van het vastgestelde inventarispand. Betreft het uitbreiden van de gelijkvloerse verdieping door het supprimeren van de bestaande achtergevel en het wijzigen van de terrassen op de verdiepingen.

In functie van het vermeerderen van het aantal woongelegenheden wordt de interne indeling gewijzigd door het toevoegen van een niet dragende muur. Zo worden op de gelijkvloerse verdieping twee slaapkamers voorzien. Het is onduidelijk of hiervoor nog aanwezige erfgoedelementen zoals sierlijsten, vloeren, .. verdwijnen of niet meer afleesbaar worden. De beschrijvende nota bevat echter geen bijkomende informatie (foto’s, beschrijving) zodat het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen door de stedelijke dienst Monumentenzorg niet kan afgewogen worden.  

Bij de vaststelling van dit inventarispand door Vlaanderen in 2018 werd het nog bewaarde houten schrijnwerk beschreven. Dit schrijnwerk werd verwijderd en vervangen door zwart aluminium schrijnwerk met t-verdeling en dichtgemaakte bovenlichten. De bepleisterde neoclaccistische gevel werd in een beigetint geschilderd. Beide ingrepen gebeurden zonder omgevingsvergunning en kunnen vanuit oogpunt monumentenzorg niet gunstig beoordeeld worden. Bovendien werd de toegangsdeur in bestaande en nieuwe toestand niet opgetekend conform het schrijnwerk zoals zichtbaar op de toegevoegde foto’s bij voorliggende aanvraag.

Het vervangen van het oorspronkelijk houten schrijnwerk door aluminium is niet aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg. Schrijnwerk is immers een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel bijdraagt tot de belevingswaarde van de voorgevel. Om toch aan betere comforteisen tegemoet te komen wordt er vaak wel toegelaten om dubbel glas te plaatsen in de bestaande sponning. Pas wanneer behoud niet mogelijk blijkt, kan er geopteerd worden voor de vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik, profilering, detaillering en afwerking. In dit geval correct geprofileerd, geschilderd houten schrijnwerk. Deze uitgangspunten hanteert de dienst Monumentenzorg bij de advisering van omgevingsvergunningsaanvragen voor panden gelegen in een beschermd stads- of  dorpsgezicht of panden opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed.”

Laat 19de-eeuwse panden in neoclassicistische stijl waren in oorsprong voorzien van houten, geprofileerd en geschilderd schrijnwerk dat de architecturale uitwerking van deze stijl ondersteunt. De keuze voor aluminium doet afbreuk aan de erfgoedwaarde, zelfs in een kwalitatieve uitvoering die qua vormgeving dicht in de buurt van het oorspronkelijk schrijnwerk komt. Aluminium is immers een atypisch materiaal voor de laat 19de-eeuwse vormentaal en kan omwille van de eigenheid van het materiaal nooit de profilering en historische detaillering van het oorspronkelijk houten schrijnwerk evenaren. De intrinsieke waarde van hout als materiaal is dan ook essentieel. De schildering van het hout geeft het schrijnwerk het verfijnde en typische uitzicht.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de aandachtspunten van de dienst Monumentenzorg integraal bijgetreden en worden daarom volgende uitgevoerde werken van de vergunning uitgesloten:

-          het aluminium schrijnwerk met dichtgemaakte bovenlichten;

-          de huidige kleurstelling van de voorgevel.

Visueel-vormelijke elementen

De achtergevel met de nieuwe gelijkvloerse uitbreiding wordt voorzien in witte gevelpleister en het buitenschrijnwerk wordt in wit PVC uitgevoerd.

Ter hoogte van het dak wordt de kroonlijst onderbroken door de dakkapel. Dit is strijdig met artikel 15 uit de bouwcode. Gezien dit een vergunde situatie is, is deze afwijking aanvaardbaar. De bijkomende uitbreiding van de dakkapel gebeurt boven de kroonlijst en houdt 0,90 m afstand van de perceelsgrens.

De aanpassingen aan de achtergevel volgen uit de functionele herinrichting van het pand. Het beoogde materiaalgebruik voor de achtergevel is stedenbouwkundig aanvaardbaar. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 bijkomende appartementen moeten er 5 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

-          1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

Op het gelijkvloers is een fietsenberging voorzien achteraan in de gang voor 5 fietsen. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn. Dat is hier niet het geval.

Als voorwaarde wordt daarom bij de vergunning opgelegd dat achter elke fietsstalplaats minimaal 1,70 m vrije manoeuvreerruimte moet zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

3. Het aluminium schrijnwerk met dichtgemaakte bovenlichten en de huidige kleurstelling van de voorgevel wordt uitgesloten van de vergunning.

4. Achter elke fietsstalplaats moet minimaal 1,70 m vrije manoeuvreerruimte zijn.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten