2023_CBS_04890 - Omgevingsvergunning - OMV_2022159251. Laar 97. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/11/2022: weigering (2022216) voor het bouwen van 2 eengezinswoning;

-          19/11/2021: weigering (20213147) voor het bouwen van 2 eengezinswoningen;

-          23/04/2021: voorwaardelijke vergunning (202026) voor het (her-)verdelen van een bestaand perceel (lot 2) in 2 afzonderlijke loten, 2A en 3A, voor woningbouw;

-          21/01/1994: vergunning (19941) voor het verkavelen van gronden voor woningbouw.

Huidige toestand

-          inrichting:

• braakliggend perceel, met verscheidene hoogstammige bomen.

Gewenste toestand

-          functie:

• vrijstaand volume met 2 gekoppelde eengezinswoningen (2 woningen op 2 afzonderlijke maar aangrenzende percelen);

-          bouwvolume:

• monolithisch volume van 2 bouwlagen onder mansardedak;
• hoofdvolume met een bouwdiepte van 13 m (gelijkvloerse bouwdiepte tot 17 m) en een kroonlijsthoogte van 6,85 m ten opzichte van het maaiveld.

-          gevelafwerking:

• grijze baksteen met houten buitenschrijnwerk;
• de dakvlakken worden bekleed met grijze pannen;

-          inrichting:

• inplanting van het nieuwe volume op (minimaal) 3 m van beide zijdelingse perceelgrenzen;
• oprit in waterdoorlatende klinkers;
• inpandige garages (1 in elke woning) vooraan, met een zij-inkom aan weerszijden;
• voorzien van 1 brug overheen de gracht, voor toegang tot de percelen.

Inhoud van de aanvraag

-          het bouwen van 2 gekoppelde eengezinswoningen (elk in halfopen typologie) in 1 losstaand volume;

-          het aanleggen van een brug overheen de aanwezige gracht.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de geldende verkavelingsvergunning op volgende punten:

-          artikel 1.05 – algemeen geldende voorschriften:

• 6°. wijziging van het bodemreliëf: het terrein wordt plaatselijk, ter hoogte van de woning, ± 56 cm verhoogd ten opzichte van het trottoirniveau;

-          Gebouw – Volume & Nokhoogte:
de kroonlijsthoogte dient aan te sluiten bij die van de eigendommen Laar 95 en Laar 99; de maximale kroonlijsthoogte van deze panden bevindt zich op ± 6,12 meter. De aanvraag voorziet echter een kroonlijsthoogte van 6,85 meter;

-          Gebouw – Volume:
de nulpas van de woning ligt ± 67 cm hoger dan het overheersende maaiveld, waar dit maximaal 30 cm mag bedragen;

-          Gebouw – Andere voorschrift voor het gebouw:
alle uitbouwen, erkers, luifels of dergelijke, zijn toegelaten voor zover deze zich niet in een bouwvrije strook bevinden. De luifel aan de rechtergevel bevindt zich ten dele wel in de bouwvrije zijtuinstrook;

-          Vrijstaande handelingen in de tuinzones – Voortuinstrook – Constructies:
er mogen geen vaste afsluitingen binnen de 5 m brede erfdienstbaarheidsstrook naast de waterloop, "Laarsebeek", worden voorzien; de toegang voor de ruimingswerken langsheen voornoemde waterloop dient te alle tijden gevrijwaard te worden. In deze wordt in vermelde strook wel degelijk een hekwerk voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 12 – Levendige plint: in gevels van minder dan 8 meter breed wordt geen toegangspoort toegelaten. Betreffende wordt hier wel degelijk voorzien, in beide woningen;
• artikel 17 – Behoud en heraanplanting: elke opgelegde beplanting of herbeplanting moet uiterlijk in het derde jaar dat volgt op de stedenbouwkundige vergunning worden uitgevoerd, tenzij anders werd bepaald in de vergunning;
• artikel 19 – Tuinafsluitingen: de voor- en zijtuinen moeten afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek, met een hoogte van maximaal 1 m. Betreffende werd hier niet expliciet opgetekend;
• artikel 29 – Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er dient een in verhouding met het aantal opgetekende slaapkamers correcte hoeveelheid (correct gedimensioneerde) fietsstalplaatsen te worden voorzien. Betreffende is hier, gelet op de interne maatvoering van de garages, niet het geval.
• artikel 34 – Stabiliteit en scheidingsmuren: nieuwe scheidingsmuren dienen minstens een brandweerstand van Rf 2 uur te hebben. De scheidingsmu(u)r(en) moet een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak hebben. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden; het is in deze niet duidelijk of aan betreffend artikel wordt voldaan.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het perceel ligt in overstromingsgevoelig gebied. Er werd advies gevraagd aan de waterbeheerder.
De Provincie Antwerpen, Departement Leefmilieu, dienst Integraal Waterbeleid gaf een voorwaardelijk gunstig advies. Mits het naleven van de gestelde voorwaarden kunnen schadelijke effecten in betreffend overstromingsgevoelige gebied voorkomen of beperkt worden en is de aanvraag verenigbaar met het watersysteem en artikel 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met een breed scala van de van toepassing zijnde voorschriften, zowel die uit de geldende verkaveling als die uit de stedelijke bouwverordening, maar voor een deel daarvan kunnen in het finale advies voorwaarden worden opgenomen, waardoor het project bij een gunstige eindevaluatie alsnog aan de artikels in kwestie voldoet. Echter kan voor een paar aspecten een afwijking worden toegelaten.

Zo is het in deze niet dermate van belang dat alsnog een inpandige garage wordt toegelaten, dit aangezien in beide woningen op een degelijke wijze een levendige functie aan de straatzijde behouden blijft (en zo de parkeerbehoefte op een kwalitatieve wijze inpandig wordt opgelost) en dat laatstgenoemde in deze specifieke situatie op zich minder van belang is, gelet op de wel heel ruime maatvoering van de voortuin, met sowieso een verminderd contact met de straat in kwestie als gevolg.

Bijkomend blijkt de luifel boven de toegang van de woning aan de rechterzijde zich beperkt in de bouwvrije zijtuinstrook te bevinden, hetgeen principieel niet toegelaten is. Deze overschrijding is echter van zodanig beperkte omvang en de zijdelingse afstand tot het buurpand zodanig ruim dat betreffende, ook vanuit het standpunt van de gespiegelde architectuur van het geheel, als ruimtelijk aanvaardbaar kan worden beschouwd.

Inzake de kroonlijsthoogte van het geheel, zijnde 6,60 à 6,85 m ten opzichte van het aangrenzende en verhoogde terreindeel (dus bij benadering 50 à 70 cm hoger dan de referentiemaat van ± 6,12 m), kan worden gesteld dat betreffende qua overschrijding eerder beperkt is (want in se slechts ± 8 % groot), dat deze mede door de zijdelingse afstand tot de buurgebouwen niet dermate visueel opvalt en dus nipt aanvaardbaar is vanuit ruimtelijk oogpunt.

Laatstgenoemde is echter niet het geval ten gevolge van de bijkomende ophoging van vermeld aangrenzend terrein en de verhoogde nulpas van de woningen maar visueel is betreffende te verantwoorden, ook mede door de relatief ruime afstand tussen de woningen in kwestie en door de nieuw aan te brengen glooiing in het terrein. Bovendien komt laatstgenoemde zonder meer, ook gebaseerd op het advies van de bevoegde waterbeheerder, het waterveilig bouwen ten goede; een heersende problematiek, gelet op de aanwezigheid van de beek aan de voorzijde van het terrein.

Er wordt dan ook aan het college geadviseerd de afwijkingen als dusdanig te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het optrekken van 2 nieuwe eengezinswoningen, gekoppeld gebouwd als halfopen typologieën, en gelet op de verenigbaarheid van vermelde functie met de specifieke bestemmingsvoorschriften van de van kracht zijnde verkaveling, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De te bouwen volumetrie is grotendeels in overeenstemming met de richtlijnen dienaangaande van de van kracht zijnde verkaveling, afgezien van de kroonlijsthoogte, dewelke ± een halve meter te hoog uitvalt; op basis van de argumentatie in de eerste paragraaf kan echter gefundeerd worden besloten dat deze kan worden toegelaten.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De te hanteren materialen, grijze gevelsteen, houten natuurkleurig schrijnwerk en grijze dakpannen, zijn enerzijds in overeenstemming met de voorschriften dienaangaande van de geldende verkaveling en zijn bijkomend in harmonie te noemen met de aanwezige en omringende bebouwing.

Het advies voor dit deelaspect is dan ook zonder meer gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Het huis aan de linkerzijde beschikt over 3 slaapkamers, het huis rechts over 4 slaapkamers. Men heeft bijgevolg respectievelijk 4 en 5 fietsparkeerplaatsen nodig. Voor het linkse huis werden er slechts 2 ingetekend, voor het rechtse huis slechts 3.

Dit voldoet in ruime mate niet aan de werkelijke behoefte en de resterende ruimte in beide garages is onvoldoende om in beide gevallen een comfortabele stalplaats voor 2 extra fietsen te voorzien. Er dient bijgevolg een aanpassing te gebeuren van het interne vloerplan om aan betreffend artikel te voldoen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. In beide woningen dient de muur tussen garage en werkruimte/bureau 40 cm te worden opgeschoven (ten voordele van extra ruimte in de garage) zodat in beide garages minimaal 2 extra fietsen kunnen worden gestald.

2. De inrichting van de voortuinzone dient te voldoen aan de bepalingen van enerzijds artikel 19 van de Antwerpse bouwcode (voortuinafsluiting met een maximale hoogte van 1 m) en aan die inzake voortuinzones uit de van kracht zijnde verkaveling, waarbij expliciet en onder geen beding afsluitingen mogen worden voorzien in de 5 m brede erfdienstbaarheidsstrook voor ruimingswerken langsheen de waterloop, “Laarsebeek”.

3. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van:

-          ter hoogte van het gedeelte met louter terras/plat dak: een dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

-          ter hoogte van het gedeelte dat voorzien is van een groendak: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

4. Er dient te worden voldaan aan de van kracht zijnde voorwaarden van artikel 17 van de Antwerpse bouwcode, inzake behoud en heraanplanting van groen op het terrein.

5. De inrit dient 3 m breed voorzien te worden en niet breder – bijkomend dienen de bomen te worden beschermd tijdens de uitvoering van de werken.

Aanvullend zal de bouwheer vóór aanvang van de werken contact opnemen met de dienst Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud, postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen, tel. 03 338 84 07, herstellingopenbareruimte@antwerpen.be, betreffende opmaak plaatsbeschrijving en herstellingen openbaar domein na afloop van de bouwwerken. Meer informatie vindt u op: https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-of-aanpassing-na-werken.

6. De te ontbossen oppervlakte bedraagt maximaal het aantal m² dat wordt vermeld in de tabel bij ‘te ontbossen oppervlakte’, kolom ‘aangepast’ (deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet).

De ontbossing kan enkel worden uitgevoerd conform het door het Agentschap voor Natuur en Bos goedgekeurde inplantingsplan (gevoegd als bijlage bij de vergunning) en de resterende bosoppervlakte (zoals opgenomen in vermelde tabel, kolom ‘aangepast’) moet ALS BOS behouden blijven. Bijkomende kappingen in deze zone kunnen maar uitgevoerd worden mits machtiging door het Agentschap voor Natuur en Bos. Het is evenmin toegelaten in deze zone constructies op te richten of ingrijpende wijzigingen van de bodem, de strooisel-, kruid- of boomlaag uit te voeren.

7. De geformuleerde voorwaarden (onder punt 4) in het bijgevoegde advies van de Dienst Integraal Waterbeleid, Provincie Antwerpen, zijn op het moment van eerste ingebruikname strikt na te leven.

8. Zowel het infiltratievolume als de infiltratieoppervlakte van de infiltratievoorziening moeten voldoen aan de verordening hemelwater.

9. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

* Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet.