2023_CBS_03800 - Omgevingsvergunning - OMV_2022136221. Schoytestraat 52. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05/02/1965: vergunning (18#47209) voor autoboxen.

Vergunde toestand

-          functie: parkeerplaatsen (autoboxen);

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak;
• kroonlijsthoogte van 7,5 m;
• voorgevelbreedte van circa 18 m;

-          gevelafwerking:

• gele gevelsteen en aluminium schrijnwerk; 
• aluminium poort naar inrit garageboxen;

-          inrichting:

• het perceel is volledig bebouwd;
• er zijn circa 56 autoboxen ingericht.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met 8 wooneenheden (1 x 1 slaapkamer en 7 x 2 slaapkamers) en een gelijkvloerse kantoorruimte van ca. 177 m²;  

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak en een teruggetrokken daklaag;   
• bouwdiepte rechterzijde op de gelijkvloerse verdieping van 31,5 m, linkerzijde op het gelijkvloers en op de verdiepingen van 14,5 m en 11, 45 m voor de daklaag; 
• bouwhoogte van 16,56 m; 
• ondergrondse garage met 13 autostalplaatsen;

-          gevelafwerking:

• verticale penanten in lichtbeige gevelsteen en een gevelplint en horizontale gevelbanden in lichtbeige prefab beton; 
• buitenschrijnwerk in donkerbeige aluminium; 
• daklaag in donkerbeige aluminium gevelbekleding; 
• stalen poort met spijlen in donkerbeige staal naar inrit ondergrondse garage; 

-          inrichting: het binnengebied wordt ontpit met een open ruimte van circa 130 m².  

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bestaande parkeergebouw; 

-          bouwen van een meergezinswoning met kantoor en ondergrondse garage;

-          wijzigen van de scheimuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Er wordt een afwijking aangevraagd voor de verplichte plaatsing van een infiltratievoorziening. De aanvrager wenst als alternatief een buffervolume te voorzien.

• artikel 18 Niveauverschillen:

Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot 2 cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot 2 cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. Aan het sas naar de inkomhal is er een niveauverschil van 4 cm ten opzichte van de straat.

• artikel 24 Vrije en vlakke draairuimte: 

Bij manueel te bedienen deuren moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de trekzijde van de deur, het draaivlak van de deur raken en moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur, het gesloten deurvlak raken. Aan de publiek toegankelijke zijde van de toegangsdeuren tot de appartementen raakt de vrije en vlakke draairuimte het gesloten deurvlak niet.

• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:

Bij een manueel te bedienen deur, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd, met een ruwbouwmaat van minstens 45 cm, zodat na de afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm gegarandeerd wordt. Deze afstand wordt niet gegarandeerd bij de deur naar de fietsenstalling, de deur aan het sas van de lift (kantoor niveau +0) en de deur naar appartement 02 (niveau +1).

• artikel 27 Parkeerplaatsen:

Als een constructie beschikt over 1 tot en met 100 eigen parkeerplaatsen, moet minstens 6 % van het totale aantal parkeerplaatsen, en minstens 1 parkeerplaats, een aangepaste parkeerplaats zijn. Vanaf 5 tot en met 100 eigen parkeerplaatsen, moeten de aangepaste parkeerplaatsen ook voorbehouden parkeerplaatsen zijn. Deze parkeerplaats is niet aangeduid op de plannen.

Algemene bouwverordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• artikel 19 Tuinsafsluitingen: 

Door de afbraak van het bouwvolume in binnengebied is de scheimuur met de linker aanpalende een tuinmuur geworden ter hoogte van de tuinzone. De hoogte van de tuinmuur bedraagt meer dan de maximaal toegelaten 2,75 m.

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

De scheidingsmuren moeten een opstand hebben van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak, dit is niet af te lezen op de plannen. Verder geldt voor enkelvoudige scheidingsmuren dat ze dienen uitgevoerd te worden in massief ongeperforeerd materiaal.

• artikel 30 Autostalplaatsen:

Per 10 autostalplaatsen dient er telkens 1 elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens.

• artikel 38 Groendaken:

Daken van ruimten waarvan het plafond zich bevindt onder het aangrenzende maaiveld, moeten voorzien worden van een grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter, tenzij een gelijkwaardig groenplan met plantgaten wordt voorgelegd.

• artikel 41 Kenmerken aansluiting: 

De aansluitpunten van de DWA en de RWA zijn ter hoogte van de rooilijn meer dan 0,50 m uiteen gelegen.

Sectorale regelgeving

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid 
Voorliggende aanvraag beoogt de afbraak van een parkeergebouw en de bouw van een meergezinswoning met 8 wooneenheden en een gelijkvloerse kantoorruimte.  

De aanvraag valt binnen het toepassingsgebied van het RUP Binnenstad, binnen een zone bestemd voor wonen waar ook kantoren zijn toegestaan op één bouwlaag. De nieuwe bestemming is daarmee in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan. 

Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie is ook gunstig. Het project past binnen de beleidsvisie Ruimtelijke Economie die een fijnmazige vermenging van kantoren beoogt in het stedelijke weefsel.  
 

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid 
De omgeving van de Schoytestraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door panden met drie tot vier bouwlagen onder platte of hellende daken. De hoofdbouwen zijn er aan de achterzijde bijna altijd uitgebreid met achterbouwen.  
 

De nieuwe meergezinswoning omvat een hoofdbouw van vier bouwlagen onder plat dak met een teruggetrokken vijfde bouwlaag. In het binnengebied bevindt zich een achterbouw van één bouwlaag onder plat dak aan de rechterzijde. Het nieuwe bouwvolume past zich goed in in de omgeving. De voorgestelde kroonlijsthoogte sluit aan bij de kenmerkende kroonlijsthoogte van de panden ter hoogte van het kruispunt van de Schoytestraat met de Bogaardestraat. Daarnaast bevindt de teruggetrokken bouwlaag zich binnen een denkbeeldige hoek van 45° ten opzichte van de kroonlijst. 
 

Ten opzichte van de vergunde toestand wordt het perceel ook aanzienlijk ontpit. Langs de linkerzijde wordt een open ruimte gecreëerd met een oppervlakte van circa 130 m2 die groen en kwalitatief wordt ingericht, en die aansluit bij de tuinzone van de linkerbuur. Open en onverharde binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, ze zorgen ook voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen.  De voorgestelde ontpitting wordt dan ook gunstig onthaald. 

Visueel-vormelijke elementen 

Het pand wijkt qua gevelbreedte af van de kenmerkende korrelmaat van de panden in de Schoytestraat. Door de verticale geleding van de gevel past het pand zich echter goed in in de omgeving. Het voorgestelde materiaalgebruik is in harmonie met de omgeving en in overeenstemming met de stedelijke context.   
 

Cultuurhistorische aspecten  

Voorliggende aanvraag is gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Om bovenstaande redenen werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt samenvatten:  

“Men wenst de garage uit de jaren 1960 te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. De erfgoedwaarde van de parkeergarage is neutraal. De scheidsmuren van het perceel zijn mogelijks getuigen van de oudere bebouwingsfasen in dit bouwblok waarvan de bouwhistoriek zeker teruggaat tot de 16de eeuw. Naast woonhuizen was er ook een klooster gevestigd. Op enkel historische kaarten na opgenomen in de archeologienota, ontbreekt elke bouwhistorische duiding. Aangezien de scheimuren met 2 meter verlaagd zullen worden, gaat er mogelijk historisch muurwerk verloren. Een documentatie voor verlaging of sloop van dit muurwerk is aangewezen in dit geval.”

Het standpunt van de dienst Monumentenzorg wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden en als voorwaarde voor vergunning opgelegd. 

Het projectgebied bevindt zich daarnaast ook binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 300 m² (ca. 541? m²) en een ingreep boven 100 m² (ca. gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht. 

De archeologienota is ingediend door All-Archeo en waarvan akte door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 27/10/2022 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/23906). Er werd een programma van maatregelen opgemaakt. Hierin werd een opgraving bevolen.

Bodemreliëf

Het volledige perceel wordt voorzien van een half ondergrondse kelder, deze bevindt zich dus ook onder de voorziene tuinzone. Conform artikel 38 van de bouwcode dient er bovenop het dak van ondergrondse ruimten een grondlaag met een minimale dikte van 1 meter gerealiseerd te worden tenzij een gelijkwaardig groenplan met plantgaten wordt voorgelegd. In voorliggende aanvraag is de gronddekking boven de kelder beperkt tot 50 cm. Enkel ter hoogte van de zone waar men een boom wenst te planten, wordt een gronddekking van 1,25 meter voorzien.  

Een aangepast plan met plantgaten zou een te grote impact hebben op de ondergrondse bouwlaag en de daar voorziene autostalplaatsen. De stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen gaf een voorwaardelijk gunstig advies:

“Bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden.

Voor de nieuwe boom moet een groeiplaats voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.

Duurzame vergroening kan verder gerealiseerd worden door middel van waterdoorlatende verharding, gevelgroen en lokale infiltratie van hemelwater (bijvoorbeeld door koppeling van de regenwaterafvoer van daken op plantvakken).”

Dit advies wordt bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen 

De aanvraag wijkt af van meerdere voorschriften van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Gezien dit een nieuwbouw betreft, moet hieraan voldaan worden en worden deze strijdigheden geremedieerd door het opleggen van voorwaarden.

Door de ontpitting van het binnengebied wordt de scheimuur langs de linker perceelsgrens ter hoogte van de tuinzone een tuinmuur. Tuinmuren in de achtertuin mogen een hoogte hebben van maximaal 2,60 m conform artikel 19 van de bouwcode. De huidige scheimuur wordt verlaagd met circa 2,20 m waardoor de hoogte van de muur nog ongeveer 2,75 m bedraagt ter hoogte van de tuinzone. Deze hoogte vloeit voort uit de architectuur van de achtergevel en is hiermee in harmonie. Daarnaast gaat het om een beperkte afwijking die geen negatieve invloed heeft op het naastgelegen perceel waardoor een afwijking op de bouwcode kan worden toegestaan.

In voorliggende aanvraag wordt een voldoende grote afvalberging voorzien die toegankelijk is voor zowel de appartementen als voor de kantoorfunctie. Het voorzien van een goede verluchting voor de afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

De scheimuren met de linker en rechter aanpalenden hebben ter hoogte van de hoofdbouw geen opstand van minstens 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet zonder meer afgeweken worden.  

Deze 30 cm kan bekomen worden door het dakpakket ter hoogte van de scheimuren minder dik uit te voeren of het volledige dak ter hoogte van de scheimuur minder hoog uit te voeren. Deze opstand is echter niet vereist indien tussen de scheidingswand en de vegetatie van een groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm. 

Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat het aangevraagde dient te worden uitgevoerd conform één van de bovenstaande mogelijkheden.

De aansluitpunten van de DWA en de RWA ter hoogte van de rooilijn moeten worden uitgevoerd conform de bepalingen van artikel 41 van de bouwcode wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.  
 

Voor de aanvraag werd verder ook het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Milieu. Het advies luidt als volgt: 

“De aanvraag betreft de sloop van een parkeergarage en de bouw van een meergezinswoning met ondergrondse parking en een kantoorruimte.

Sloop

De bestaande bebouwing op het perceel dient afgebroken te worden. De uitvoerder van de sloopwerken dient de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken (Vlarem II hoofdstuk 6.12). De aanbevelingen in de sloopinventaris moeten gevolgd worden.

Bemaling

Voor de realisatie van de ondergrondse verdiepingen zal vermoedelijk een bemaling noodzakelijk zijn.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

De karakteristieken (doorlatendheid en dergelijke) van de ondergrond worden bij voorkeur bepaald door een pompproef.

De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen.

In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m–mv).

Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.

Exploitatie

Voor de exploitatie van het gebouw dient de eigenaar na te gaan of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn aangezien dit niet uit de plannen is af te leiden (airco, warmtepompen, stookinstallaties,…).”

Omdat het hele perceel van het project bedekt is met een dak, is natuurlijke infiltratie van water niet mogelijk. Als alternatief is een buffer van 12.500 liter voorzien. Deze afwijking op de gewestelijke hemelwaterverordening wordt toegestaan.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte 
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Ontsluiting/bereikbaarheid
De stedelijke dienst Mobiliteit adviseert het volgende:

“De in- en uitrit van de parking is te smal om dubbelrichtingsverkeer toe te laten. Er moet gewerkt worden met een lichtensysteem waar ook de fietsers gebruik van moeten maken.”

Dit wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning. 
 

Fietsvoorzieningen
Voor de 8 appartementen moeten er 23 fietsstalplaatsen voorzien worden: 
- 1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2;
- 7 appartementen met 2 slaapkamers = 7 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 21;

- 184 m² kantoren: 2 fietsstalplaatsen (1,25/100 m2).  
In de parking worden 27 fietsstalplaatsen voorzien. Deze zijn te bereiken via de autohelling die voorzien is van een trap in het midden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

3. Per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens.

4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

5. De voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven.

6. De aansluitpunten van de DWA en RWA ter hoogte van de rooilijn mogen conform artikel 41 van de bouwcode niet meer dan 50 cm uit elkaar gelegen zijn.

7. Er moet voldaan worden aan alle bepalingen van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid:
   1. Hoogteverschillen van meer dan 2 cm tussen de binnen- en buitenvloerpas moeten conform artikel 18 worden opgevangen door een helling, die volgens artikel 19 maximaal 10 % mag bedragen.
   2. De toegangsdeuren tot de appartementen op de 1ste, 2de en 3de verdieping moeten worden aangepast conform artikel 24, dit kan door het deurvlak te verschuiven richting de gemeenschappelijke hal.
   3. De deur naar de fietsenberging, de deur van het gemeenschappelijk afvallokaal, de deur tussen de inkomhal en de trappenhal van de appartementen op het gelijkvloers, de deur naar het liftsas van de kantoorfunctie en de deur naar appartement 02 op de 1ste verdieping moeten worden aangepast conform artikel 25.
   4. 1 aangepaste én voorbehouden parkeerplaats moet ingericht worden conform artikel 27 en zich zo dicht mogelijk bij de toegang tot de lift bevinden. 

8. Het advies van de stedelijke dienst Milieu moet worden opgevolgd.

9. Het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit moet worden opgevolgd.

10. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg moet worden opgevolgd.

11. Het advies van de stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen moet worden opgevolgd.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het voorgaande openbaar onderzoek werd getroffen door een cyberaanval, waardoor het niet rechtsgeldig is. Er wordt hierdoor een administratieve lus toegepast om een nieuw openbaar onderzoek te kunnen opstarten.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 6 bezwaarschriften waaronder 2 (identieke) petitielijsten ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:  
 

1. Verlies aan lichtinval en uitzicht: Het nieuwe gebouw zal een stuk hoger komen dan het huidige gebouw en de bestaande omliggende panden en zal zo licht en uitzicht ontnemen van de aanpalende woningen. 

Beoordeling: 
Het voorgestelde bouwvolume stemt overeen met de kenmerkende bouwhoogte van de panden ter hoogte van het kruispunt van de Schoytestraat met de Bogaardestraat en is in harmonie met de omgeving. Het pand is gelegen in de nabijheid van de zogenaamde oksel van het bouwblok. Wonen in dit gedeelte betekent vaak meer bebouwing op een kleinere oppervlakte, wat een impact kan hebben op licht en uitzicht. Er kan echter geen zicht worden toegeëigend op een eigendom dat niet het zijne is. Door de oriëntatie van het perceel wordt ook verwacht dat de impact op de bezonning van de aanpalende percelen niet aanzienlijk zal zijn.  
Het bezwaar is ongegrond. 
 

2. Hinder m.b.t. tot privacy: Door de hoogte van de hoofdbouw wordt gevreesd voor inkijk in de aanpalende panden. 
   Beoordeling: 
   Het project houdt voldoende afstand tot de perceelgrenzen en voldoet aan de wetgeving rond lichten en zichten. Er wordt geen overdreven hinder door rechtstreekse inkijk in de aanpalende woningen verwacht. De woondensiteit in de oksel van het bouwblok is steeds hoger dan in de straatwanden. Dit is een situatie die inherent is aan het wonen in een stedelijke omgeving. 
   Het bezwaar is ongegrond. 
    
3. Hinder m.b.t. tot privacy: Door de verlaging van de scheimuur met de linker aanpalende wordt gevreesd voor inkijk in de aangrenzende tuin. 
   Beoordeling: 

De geplande aanpassing van de scheidsmuur/tuinmuur voorziet in een verlaging van ongeveer 2,20 m waardoor een hoogte van circa 2,75 m ontstaat langs de zijde van het eigen perceel en circa 4,70 m langs de zijde van het links aanpalende perceel. Het verbeteren van uitzicht doorheen het binnengebied alsook de betere bezonning van de tuinen en de woningen wegen niet op tegen de eventuele hinder door inkijk. Bovendien voldoet het project aan de wetgeving rond lichten en zichten.  

Het bezwaar is ongegrond. 

4. Vrees voor schade of stabiliteitsproblemen voor de aanpalende gebouwen: De bezwaarindieners vrezen dat de werken voor schade aan hun woningen in de Bogaardestraat zullen zorgen gezien de ouderdom van de panden in deze straat. Men wenst dat er voor de start der werken plaatsbeschrijvingen worden uitgevoerd van de aanpalende woningen. 
   Beoordeling: 
   Het bezwaar tegen mogelijke schade aan het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoering van de werken.  
   Het bezwaar is ongegrond. 

5. Hinder door de werkzaamheden: Er wordt gevreesd dat het geluid, de trillingen, het stof, werfverkeer,... voorkomend uit de geplande bouwwerken de leefkwaliteit van de omwonenden gedurende de werken in het gedrang zal brengen. Dit net nu de Schoytestraat terug toegankelijk is na een voorgaand bouwproject verder in de straat. 
   Beoordeling: 

De realisatie van elk bouwproject veroorzaakt een zekere overlast naar zijn omgeving. Indien alle nodige voorzorgen worden genomen om deze hinder te beperken behoren geluid, stof,… tot de normale hinder bij realistaie van een project. Deze hinder is aflopend in de tijd en inherent aan het ontwikkelen van een bouwproject in de stad. De uitvoering van de werken zal zich enkel tijdens de dag voordoen. Er kan dan ook geen rekening mee worden gehouden.  

Het bezwaar is ongegrond. 
 

6. Geluidshinder: De bezwaarindieners vrezen dat de liftgarage voor geluidshinder zal zorgen. 
   Beoordeling:  
   Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft een niet aantoonbaar, subjectief element dat niet van stedenbouwkundige aard is en bijgevolg niet mee in afweging kan worden genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. 
    
7. Verdwijnen van parkeermogelijkheden voor buurtbewoners: Door het afbreken van de huidige parking zullen er een 60-tal parkeerplaatsen verdwijnen in de buurt waar parkeren nu reeds voor ernstige problemen zorgt.  

Beoordeling: 

Het klopt dat door de sloop van het parkeergebouw 56 parkeerplaatsen verdwijnen voor de buurt. De aanvrager is echter niet verplicht te voorzien in een oplossing voor de parkeerproblematiek van de wijk. Door het creëren van 13 autostalplaatsen voldoet de aanvraag aan de parkeernorm van artikel 30 van de bouwcode. De werkelijke parkeerbehoefte van het project bedraagt 12 stalplaatsen. Dit argument weegt niet door in de beoordeling van voorliggende aanvraag. Door het verdwijnen van het parkeergebouw zal de hoeveelheid verkeersbewegingen ter hoogte van het pand ook verminderen.  

Het bezwaar is ongegrond.