2023_CBS_04644 - Omgevingsvergunning - OMV_2023009844. Schulstraat 61. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-       16/02/2022: opname in het vergunningenregister (202137) van de constructie, inclusief de functie van wonen en vier woonentiteiten met uitzondering van het plaatsen van de kantelpoort, het maken van een garage en het schilderen van de gelijkvloerse bepleistering.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning met 4 appartementen;

-          hoekpand van 4 bouwlagen onder mansardedak;

-          tuin van circa 35 m²;

-          voorgevels in roodbruine gevelsteen, het gelijkvloers bepleisterd en onbeschilderd op een plint in blauwe hardsteen.

Bestaande toestand

-          volume achteraan de tuin met kantelpoort;

-          gelijkvloerse bepleistering wit geschilderd.

Nieuwe toestand

-          volumeuitbreiding op het gelijkvloers en op de eerste verdieping;

-          sloop van volume achteraan de tuinzone en inrichting van een gemeenschappelijke fietsenberging;

-          aanleg van een dakterras op de derde verdieping;

-          kantelpoort vervangen door een grijze, aluminium deur in functie van de fietsenberging;

-          voorgeveldeel van de uitbreiding afgewerkt in rode gevelsteen in zaagtanduitvoering;

-          gelijkvloers wit bepleisterd;

-          nieuwe balustrade ter hoogte van de erker;

-          nieuw raam/dakkapel langs de zijde van de Harmoniestraat.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van bijgebouw;

-          uitbreiden van het volume;

-          aanleggen van een dakterras;

-          wijzigen van de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen uit de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6: harmonie en draagkracht
  Het nieuwbouwvolume, inclusief de materialisatie stemmen niet overeen met het referentiebeeld;
• Artikel 10: inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  Het nieuwbouwvolume achter het hoofdgebouw en de fietsenberging achteraan overschrijden de kenmerkende bouwdiepte en bouwhoogte;
• Artikel 29: fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De fietsenberging voldoet niet aan de inrichtingsprincipes.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande en vergunde woonfunctie in de vorm van een meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een volumeuitbreiding ter verruiming van de appartementen op het gelijkvloers en de eerste verdieping. Dit nieuwe volume van ca. 4 m op 5 m bevindt zich voorbij de bestaande bouwdiepte over een hoogte van twee bouwlagen. Op het dak van deze uitbouw wordt een dakterras voorzien.

Door deze ingreep wordt de kenmerkende bouwdiepte overschreden (bouwcode, art. 10). Het nieuwe volume bouwt trapsgewijs af en sluit noch aan op de hoogte van de hoofdbouw, noch op de hoogte van de tuinmuur. Hierdoor wordt een afwijkend volume zichtbaar van op de straat dat de harmonieuze verhouding van de woning en de tuin verbreekt en ook de rijkelijk gedetailleerde historische tuinmuur degradeert (bouwcode, art. 6 en 10). Het buurpand in de Schulstraat, grenzend aan de tuin, heeft een volwaardig afgewerkte zijgevel. Dit versterkt de huidige gebouwenconfiguratie op deze hoek, die gerespecteerd moet worden.

In de vergunde situatie is de tuinzone volledig onbebouwd (zie dossier zoals opgenomen in vergunningenregister) wat een tuinoppervlakte oplevert van 57 m². De aanvraag halveert deze. Een grote buitenruimte zorgt voor directe woonkwaliteitswinsten van de aangrenzende woning die ook zonder volumeuitbreiding voldoende groot geacht wordt als eenslaapkamerappartement. Eveneens levert deze tuin winsten op naar klimaat (meer waterdoorlatende oppervlakte, verkoeling, fauna en flora). Samen met de functie die deze heeft als kijkgroen komt dit ook de woonkwaliteit van de bovenliggende en omliggende woningen ten goede.

 
Geconcludeerd wordt dat de interne kwaliteitswinsten van de voorgestelde volumeuitbreiding niet in verhouding staan tot de negatieve impact die deze uitbreiding genereert op zowel de omgeving, de beeldkwaliteit van het pand en van de straat en op de tuin. Een beperkte perceelsbrede uitbreiding op het gelijkvloers kan mogelijk in aanmerking komen voor vergunning, indien deze zich beperkt in diepte (opmerkelijk minder diep dan deze in voorliggende aanvraag) en beperkt is in hoogte (minder hoog dan de tuinmuur). Ook kan onderzocht worden om uitpandige terrassen op de bovenliggende verdiepingen te voorzien, op voldoende afstand van de buren en met een verfijnde detaillering. De aanvrager wordt uitgenodigd om dergelijk voorstel voor te bespreken met de dienst vergunningen alvorens hiervoor een nieuwe aanvraag in te dienen.

Opgemerkt wordt dat de fietsenberging niet voldoet niet aan de inrichtingsprincipes van de bouwcode (bouwcode, art. 29). Beter zou zijn om deze een kwartslag te draaien. Echter, omdat een fietsenberging niet noodzakelijk moet voorzien worden volgens artikel 29 van de bouwcode en deze niet zichtbaar is vanaf de straatzijde, kan deze alsnog gunstig geadviseerd worden. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De bestaande garage, die niet geacht vergund wordt, wordt afgebroken. De

Garagepoort, eveneens niet vergund, wordt herleid tot een deur als toegang tot de tuin, via de fietsenberging. De moulures aanwezig op de tuinmuur worden hersteld. Het herstel van de oorspronkelijke gevelornamenten wordt gunstig geadviseerd.
 

De uitbreiding op de eerste verdieping is ook vanuit visueel-vormelijk standpunt niet wenselijk. De uitbreiding houdt geen rekening met de bestaande gevelopbouw en door deze in een gelijkaardige gevelsteen te voorzien als het bestaande gebouw maar uit te voeren in een afwijkend zaagtandmetselwerkverband, wordt het afwijkende volume bijkomend geaccentueerd. Het geheel vormt een dissonant binnen de klassieke opbouw van het pand. De voorgestelde ingrepen zijn niet visueel inpasbaar in de omgeving en kunnen bijgevolg niet gunstig geadviseerd worden (bouwcode, art. 6).

Ter hoogte van de voorgevel in de Harmoniestraat wordt een bijkomende dakkapel voorzien. Deze dakkapel volgt de gevelgeleding en wordt voorzien in analogie met de vergunde dakkapellen in de Schulstraat. Deze ingreep kan gunstig geadviseerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de bestaande toestand worden de wooneenheden intern opgedeeld door de trappenhal. De aanvraag herschikt de trappenhal waardoor er achter de trappenhal een verbindingssas ontstaat tussen beide woondelen. Dit levert een enorme kwaliteitswinst op voor alle woningen, wat geapprecieerd wordt. Omwille hiervan wordt geadviseerd om de aanvraag te vergunnen, met de nodige uitsluitingen.
 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De achterbouw wordt uitgesloten uit de vergunning, zoals in ROOD aangeduid op de plannen.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.