2023_CBS_07614 - Omgevingsvergunning - OMV_2023093550. Korte Lozannastraat 6. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-  er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Bestaande toestand

-          braakliggend terrein.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wonen – meergezinswoning;
  • 5 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 44 m²;
  • gelijkvloerse afval- en fietsenberging;

-          bouwvolume:

• 6 bouwlagen met plat groendak; 
• gelijkvloerse bouwdiepte 14 meter;
• bouwdiepte verdiepingen 9 meter ter hoogte van de rechter- en 14 meter aan de linker perceelsgrens;
• kroonlijsthoogte 18,80 meter;

-          gevelafwerking:

• lichtgrijs parement op de verdiepingen met antraciet aluminium schrijnwerk;
• prefab betonterrassen met antraciet stalen balustrade;
• gelijkvloerse plint in natuursteen;

-          inrichting:

• gemeenschappelijke buitenruimte 40 m².

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een meergezinswoning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: De draagkracht van het perceel wordt met 5 appartementen overschreden. De terrassen ter hoogte van de voorgevel zijn niet kenmerkend en niet in harmonie met de omgeving;

• Artikel 12 Levendige plint: Het gelijkvloers heeft aan de straatzijde geen verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte;

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Er worden geen autostalplaatsen voorzien;

• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: Er is geen minimale opstand voorzien van 0,30 meter ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak ter hoogte van de gelijkvloerse achterbouw en het dak van het hoofdvolume.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale of fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 6, 12, 29, 30 en 34 van de bouwcode. De afwijkingen worden niet geargumenteerd en vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan er geen argumentatie gevonden worden waarom hierop afgeweken kan worden. Het ontwerp dient aangepast te worden zodat bovenstaande afwijkingen worden weggewerkt.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet de nieuwbouw van een meergezinswoning. Dit is functioneel inpasbaar in de Korte Lozanastraat waar deze woonfuncties kenmerkend zijn.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft, is in de bestaande toestand braakliggend en heeft een breedte van 5,98 meter. Er wordt een nieuwbouwvolume voorzien met een gelijkvloerse bouwdiepte van 14 meter en een bouwdiepte op de verdiepingen ter hoogte van de rechter perceelsgrens van 9 meter en ter hoogte van de linker perceelsgrens van 14 meter. In totaal betreft het bouwvolume 6 bouwlagen. Ter hoogte van de straatgevel worden uitpandige terrassen voorzien.

Deze zijde van de Korte Lozanastraat wordt gekenmerkt door panden bestaande uit 4 bouwlagen. Echter bestaat de linkerbuur uit 6 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag.  De rechterbuur bestaat uit een gelijkvloerse garage. Het dossier werd voorafgaand besproken. Toen werd geadviseerd om voldoende afstand te houden ten opzichte van de tuinen van de woningen in de Jan Van Rijswijcklaan (minimaal 8 meter) om zo voldoende lichttoetreding te behouden in deze tuinen. De ontwikkelingsmogelijkheden van het project worden op deze manier enkel mogelijk indien ook perceel nummer 6 mee ontwikkeld wordt. Zo zou de straatwand afgewerkt worden, zonder het zichtbaar laten van scheimuren, en kunnen er op een kwalitatieve manier een mix van appartementen voorzien worden. Omwille van de bijkomende onaanvaardbare hinder ten opzichte van de aanpalers wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel met een gelijkvloerse plint in natuursteen, de verdiepingen uitgewerkt in lichtgrijs parement, prefab betonterrassen en antraciet aluminium schrijnwerk past zich in functie van materialisatie in in de Korte Lozanastraat. Het voorzien van uitpandige terrassen in de voorgevel is echter niet kenmerkend en vervolgens strijdig met artikel 6 van de bouwcode. Bij een vergunning dienen deze te worden uitgesloten.

De voorgestelde materialisatie voor de achtergevel in grijze parement en grijs aluminium schrijnwerk is hedendaags en aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De plannen tonen een meergezinswoning bestaande uit 5 studio’s in de straatwand. Het is nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime woningen. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met voldoende grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd.

De plannen tonen dat de gelijkvloerse verdieping wordt ingericht als gemeenschappelijke inkomhal met berging en fietsenstalling. Via deze gemeenschappelijke inkomhal is de buitenruimte bereikbaar, welke als gemeenschappelijke tuinzone gebruikt kan worden. Echter wordt er geen verblijfsruimte voorzien ter hoogte van de straat. De aanvraag is vervolgens strijdig met artikel 12 van de bouwcode. Met het oog op het creëren van levendige straten is het belangrijk dat gebouwen in de straat een levendige plint hebben. Er kan vervolgens niet afgeweken worden op dit artikel.

Op de eerste tot en met de vijfde verdieping wordt dezelfde studio aangevraagd. Doordat de voorgestelde terrassen niet aanvaardbaar zijn, hebben de studio’s geen aangrenzende buitenruimte. Bijkomend wordt er geen mix aan woonentiteiten gecreëerd. De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met 5 studio’s is een onaanvaardbare mix. Dit blijkt ook uit het gebrek aan autostalplaatsen, zie ‘Mobiliteitsimpact’.

Uit bovenstaande kunnen we concluderen dat door het voorzien van een nieuwbouw bestaande uit 5 studio’s, de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Omdat er onvoldoende dakopstand voorzien wordt ter hoogte van het nieuwe dak (bouwcode, art. 34) dienen bij een vergunning voorwaarden te worden opgelegd naar de brandweerstand ervan.

Bij een vergunning dient in voorwaarden te worden opgelegd dat het bijgevoegde advies van Fluvius strikt nageleefd dient te worden.

Bij een vergunning dient in voorwaarden te worden opgelegd dat het bijgevoegde advies van Aquafin strikt nageleefd dient te worden.

Bij een vergunning dient in voorwaarden te worden opgelegd dat de bijgevoegde brandvoorzorgmaatrelgelen op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven zijn.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalling

Voor de 5 studio’s moeten er 10 fietsstalplaatsen voorzien worden (5 studio’s met 1 slaapkamer = 5 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 10).

Op het gelijkvloers worden er 10 fietsstalplaatsen voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten