2023_CBS_07640 - Omgevingsvergunning - OMV_2023084847. Hoge-Aardstraat 89-91. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          20/07/2022: voorwaardelijk vergund (2022038456) voor het regulariseren van 2 studentenkamers in een eengezinswoning;

-          21/09/2012: proces-verbaal (AN.66.LB.136 357/2012) voor het vermeerderen van het aantal wooneenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke vergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          23/09/1999: vergunning (222#13009) voor het samenvoeging van twee woningen naar eengezinswoning.

Vergunde toestand

-          functie: wonen (eengezinswoning met praktijk en 2 studentenkamers)

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak in halfopen bebouwing; 
• rechterdeel van gelijkvloers bestaat uit praktijk;
• linkerdeel van gelijkvloers, eerste verdieping en linkerdeel van tweede verdieping bestaan uit eengezinswoning;
• rechterdeel van tweede verdieping bestaat uit 2 studentenkamers met gemeenschappelijke keuken, badkamer en berging;
• studentenkamer A heeft een netto vloeroppervlakte van circa 18,50 m²;
• studentenkamer B heeft een netto vloeroppervlakte van circa 15,00 m²;

Bestaande toestand

-          functie en bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand uitgezonderd gevelafwerking.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen (meergezinswoning);

• twee woonentiteiten;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak in halfopen bebouwing; 
• bouwdiepte 15 m;
• inpandig terras linkerzijde;
• plat dak hoofdgebouw geïsoleerd;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen en groen pvc schrijnwerk;
• gewijzigde raamindeling voordeuren;
• 2 poorten naar inpandige garages.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 2;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 27 Open ruimte:

In de voortuin zijn er enkel de strikt noodzakelijke verhardingen  toegelaten:

• paden, palend aan de bebouwing en toegangspaden met een maximumbreedte van 1,50 meter
• opritten naar een garage, carport of autostaanplaatsen met een maximumbreedte van 3 meter per autostaanplaats;

• artikel 38 Groendaken:

Het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als een groendak, indien deze daken een helling hebben van minder dan 15° en een oppervlakte hebben van ten minste 20 vierkante meter. De nieuwe uitbreiding is niet voorzien van een groendak;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

De bestaande aansluiting heeft geen toezichtsput ter hoogte van de perceelsgrens.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd. Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd. Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Hoge-Aardstraat wordt gekenmerkt door ééngezinswoningen in gesloten bebouwing. Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande eengezinswoning met dubbele gevelbreedte wordt omgevormd tot een meergezinswoning met 2 wooneenheden. De aanvraag is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In de voorliggende aanvraag wordt een eengezinswoning omgevormd tot een meergezinswoning met 2 wooneenheden. 

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 van de bouwcode minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning. De aanvraag voorziet hierin door een duplex-woonentiteit van 257 m² met 4 slaapkamers te voorzien. Deze ruime woning wordt aan de achterliggende tuin gekoppeld. Het 2de duplexappartement meet 146 m² en beschikt over twee slaapkamers en een terras van 15,17 m² aan de achtergevel.

Door in bestaande woning één grotere woning te behouden voldoet de aanvraag aan artikel 23 uit de bouwcode en kan de eengezinswoning opgedeeld worden in 2 wooneenheden.

Naast constructieve werken die een beter ruimtegebruik beogen voorziet de aanvraag ook in volume uitbreiding. Zo wordt de vergunde gelijkvloerse bouwdiepte van 11,00 m over de volledige breedte van de achtergevel naar 15,00 m gebracht.

Gezien de resterende diepte van ruim 21 m van de achterliggende tuinzone is deze bouwdiepte aanvaardbaard in de buurt. De kroonlijsthoogte van 8,93 m wijzigt niet.

De grotere wooneenheid omarmt hierbij de kleinere wooneenheid volledig.

Beide woonentiteiten functioneren onafhankelijk en beschikken over een eigen inkompartij met garage aan de straatzijde en delen geen gemeenschappelijke ruimtes.

Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden wordt overschreden. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Behoudens het wijziging van het buitenschrijnwerk van de grootste duplex van groen PVC schrijnwerk naar bronskleurig aluminium blijft de voorgevel behouden. Door het verschil in schrijnwerk blijven de aparte woningen leesbaar in het straatbeeld.

De achtergevel wordt na-geïsoleerd en afgewerkt in witte gevelpleister.

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt bepaald door een gevelafwerking in baksteen in rode en roodbruine tinten in combinatie met afwerkdetails in zandsteen. Deze gevelopbouw blijft ook behouden.  De gevraagde aanpassingen zijn dan ook visueel inpasbaar in de omgeving. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het achterliggend en deels inpandig terras wordt uitgebreid waardoor de scheimuur en met ca. 1,30 m verlengd wordt. Op het gelijkvloers wordt ook de vrije hoogte van 2,28 m naar 2,76 m opgetrokken. Hierdoor komt het terras op het hogere platte dak van de nieuwe uitbreiding te liggen.

De bestaande en vergunde linkerscheimuur die de zijmuur van het terras vormt, meet 1,63 m hoog op 1,50 m lang. De bouwdiepte van deze scheimuur komt bij meerdere panden voor en is bijgevolg kenmerkend. Met de aanleg van het nieuwe terras wordt deze 0,94 m verhoogd om een hoogte van 1,90 m naast het terras te bekomen en tevens ook 1,30 m verlengd. Hierdoor ontstaat een ruimer, kwalitatiever en volledig uitpandig terras. Gezien dit de enige buitenruimte van de kleinere wooneenheid is, kan met deze scheimuurwijziging uitzonderlijk ingestemd worden.

De voortuinstrook wordt quasi volledig verhard. Dit is strijdig met artikel 27 van de bouwcode wat stelt dat enkel de strikt noodzakelijke verharding toegelaten is. Daarom wordt in voorwaarden opgenomen dat men moet voldoen aan de bepalingen van art. 27 van de bouwcode, namelijk:

-          Dat enkel de oprit met een maximale breedte van 3,00 m naar de garage voorzien mag worden; 

-          Het toegangspad naar de voordeur gecombineerd moet worden met de verharde opritstrook;

-          Dat parallel en aansluitend tegen de gevel een aftakking van maximaal 1,50 m breedte van de verharde oprit naar de voordeur voorzien mag worden.  

-          De rest van de voortuinstrook onthard en maximaal vergroend moet worden.

Deze voorwaarden gelden voor beide woonentiteiten.

Verder worden voorwaarden opgelegd naar de aanleg van groendaken (bouwcode, art. 38) en de aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel. (bouwcode, art. 41)

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De voortuin van elke woonentiteit moet aangelegd worden conform artikel 27 van de bouwcode.

3. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

4. De aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel moet voldoen aan de voorwaarden gesteld in artikel 41 van de bouwcode.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten