2023_CBS_07242 - Omgevingsvergunning - OMV_2023081553. Cogels-Osylei 81. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: Ensemble van burgerhuizen in eclectische stijl https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/99149;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: Zurenborg https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/9770;

-          11/04/1984: beschermd als monument: Burgerhuis in eclectische stijl https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/7050;

-          10/01/1980: beschermd stads-of dorpsgezicht: Zurenborg deel Berchem https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6401.

-          12/02/1934: toelating (1275#2513) voor veranderingswerken;

-          27/04/1933: toelating (1275#2105) voor veranderingswerken;

Vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met hellend dak; 
• bouwdiepte hoofdgebouw ca.11m;
• achterbouw tot ca. 16,5;
• kroonlijsthoogte ca. 15,5m;

-          gevelafwerking:

• beeldbepalende gevel met diverse decoraties;
• poort naar half ondergrondse garage;

-          inrichting:

• stadstuin achter de woning;
• buitentrap tegen de scheidingsmuur met de rechterbuur;
• geen verharding in de voortuin gekend.

Bestaande toestand

-          bestaande toestand wijkt beperkt af van de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met hellend dak; 
• bouwdiepte hoofdgebouw 11,2m;
• achterbouw tegen de rechter perceelsgrens tot ca.16m en tegen de linker perceelsgrens tot 17,2m;
• kroonlijsthoogte 15,35m;

-          gevelafwerking:

• beeldbepalende gevel met diverse decoraties;
• grijskleurig houten buitenschrijnwerk;
• dorpels uit natuursteen;
• sectionaalpoort naar half ondergrondse garage uit grijskleurig metaal met arduinen omkadering;
• dakgoot uit grijskleurig hout;
• dakafwerking met grijskleurig zink;
• achtergevel voorzien van buitenschrijnwerk in zwartkleurig hout
• liftconstructie in aluminium structuur (zwarte kleur) ingevuld met glas.

-          inrichting:

• stadstuin achter de woning;
• buitentrap tegen de scheidingsmuur met de rechterbuurverhoogd terras uit roosters tot een bouwdiepte van ca. 20m.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van de woning inclusief constructieve werken;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          wijzigen van de gevels;

-          plaatsen van verharding in de stadstuin;

-          bouwen van een verhoogd terras tegen de achterbouw.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Zowel de metalen sectionaalpoort, als de vaste ramen in de erker zijn niet afgestemd op de architectuur van de totale constructie en op de omgeving.

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

De guillotineramen in de erker (voorgevel) zijn zonder vergunning vervangen door vaste raamkaders. Hierdoor kan de leefruimte onvoldoende geventileerd worden.

• artikel 27 Open ruimte:

De verharding in de voortuin is niet beperkt tot het minimum.

• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen:

Het is op de plannen en doorsnede onduidelijk of het niet-overdekte terras (Arduin Brickeno) in de tuin aangelegd wordt in een helling van 1 à 2 %, om het regenwater naar de tuin te laten afwateren en op natuurlijke wijze te laten infiltreren.

• artikel 43 Septische putten:

De inhoud van de septische put is niet vermeld op de plannen. Er dient een septische put met minimale inhoud van 2000 liter aanwezig te zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).  
Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder toekomstig (2050) klimaat. Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Cultuurhistorische aspecten en Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag betreft een beschermd monument, gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht. Gelet op de hoge erfgoedwaarde werd het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg en het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed gevraagd.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg luidt alsvolgt: “De aanvraag betreft wijzigingen aan een beschermd monument. Opgemerkt wordt dat er in de nota sprake is van mogelijks veranderingen aan het buitenschrijnwerk. Na overleg met het agentschap Onroerend Erfgoed zal als voorwaarde opgelegd worden op nieuw buitenschrijnwerk in hout te voorzien naar historisch model (nog aanwezig bij buurpand) met correcte indeling. Ook de voordeur en garage werden aangepast, indien deze ook wijzigen gaan we eveneens uit van correct schrijnwerk. Detailtekeningen moeten worden voorgelegd aan het agentschap Onroerend Erfgoed voor het bekomen van een toelating aangezien deze werken niet in detail omschreven staan in de aanvraag. Bijkomend dient ook het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed strikt gevolgd te worden.

-          Nieuw buitenschrijnwerk (bovengevel) moet voorzien worden in hout naar historisch model met correcte profilering en indeling. Detailtekeningen (ook voor voordeur en garage) moeten worden voorgelegd aan het agentschap voor het bekomen van een toelating aangezien deze werken niet voldoende omschreven staan in het dossier.

-          Het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed moet strikt nageleefd worden.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden.

Het advies van het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed is gunstig als de handelingen voldoen aan de volgende voorwaarden:

-          De nog aanwezige schouwvolumes ter hoogte van de kelder, de gelijkvloerse verdieping, de eerste en tweede verdieping -die volgens het CHE-rapport over een hoge erfgoedwaarde beschikken- mogen niet worden verwijderd.”

-          Voor de niet-vergunningsplichtige werken aan het beschermde interieur, dienen afzonderlijke toelatingen aangevraagd te worden.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt ook dit advies bijgetreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Achteraan in de achterbouw wordt een lift voorzien. Deze zal 1 bouwlaag boven de bestaande achterbouw uitsteken, zodanig dat iedere verdieping door de lift bediend kan worden. De wand van het nieuwe glazen volume wordt schuin voorzien ten opzichte van de perceelgrens, en blijft onder de bestaande kroonlijsthoogte van de achtergevel. Deze lift zal de bereikbaarheid en leefkwaliteit van de woning vergroten, en werd zodanig vorm gegeven dat de invloed op de aanpalende woningen voldoende beperkt blijft. Dit is aanvaardbaar.

Het bestaande verhoogd terras achteraan de gelijkvloerse verdieping wordt vervangen door een groter verhoogd terras dat circa 3 meter voorbij de bestaande bouwlijn komt (tot een totale bouwdiepte van circa 20 meter), met daarachter bijkomend een tuintrap welke onderaan tot maximaal 5,5 meter voorbij de bestaande bouwlijn komt.

Door de afstand tot de perceelsgrens in verhouding met de afstand tot de achtergevel is voorliggend voorstel aanvaardbaar.

In het schuine dak bovenaan de woning wordt een inpandig dakterras ingericht. Hierbij blijft een voldoende groot deel van het dakvlak ongewijzigd behouden, waardoor de dakvorm herkenbaar blijft. Hiertegen geen bezwaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De lift voorziet ter hoogte van het gelijkvloers links slechts een doorgang van 70 cm. Gelet op het feit dat de keuken ook volledig toegankelijk is via de eetplaats, hiertegen geen bezwaar.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De voorwaarden in het advies van het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed en de stedelijke dienst Monumentenzorg strikt na te leven.

2. Onverminderd door het advies van het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed over de raamindeling en schrijnwerk detaillering, de ramen in de erker te voorzien van een opengaand deel, conform met de bepalingen van artikel 24 van de bouwcode.

3. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

4. De septische put te voorzien in overeenstemming met de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode.

5. Het niet-overdekte terras achteraan afwaterend naar de tuin te voorzien in overeenstemming met de bepalingen van artikel 39 van de bouwcode.

6. Bijkomende verharding in de voortuin ten opzichte van de vergund geachte toestand wordt uitgesloten van vergunning.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten