Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023059775 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Eddy Van Tittelboom met als adres Amerikalei 58 te 2000 Antwerpen |
Gegevens van de exploitant: | BVBA LINTS ANTWERPEN (0834971842) met als adres Vleminckveld 68 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Rosier 32-34, Vleminckveld 64-70 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 4 sectie D nrs. 2060M, 2060L, 2061D, 2062D, 2063F, 2067B en 2069 |
waarvan: |
|
- 20230430-0002 | afdeling 4 sectie D nrs. 2062D, 2067B, 2069, 2060M, 2063F, 2061D en 2060L (IIOA) |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen, exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de functie van berging/magazijn naar wonen (meergezinswoning met 3 woongelegenheden) en omvormen van de gelijkvloerse en eerste verdieping naar detailhandel (kantoren) en het exploiteren van een bakkerij, stookinstallatie en warmtepomp |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- Rosier 32-32bis-34:
- Vleminckveld 64:
- Vleminckveld 66:
- Vleminckveld 68-70:
- PV 20141908 – 20152527 – 20152468.
Vergunde toestand
- functie:
- eengezinswoning en schildersatelier (privé/max 49 p.);
- atelier mag niet als garage gebruikt worden (voorwaarde uit 2000);
- handelsfunctie en doorgang naar bakkerij (68-70) op de gelijkvloerse verdieping;
- 3 eenslaapkamerappartementen van elk circa 70 m², 1 per verdieping;
- stapelplaats in binnengebied;
- hoofdgebouw: 9 woongelegenheden;
- achterbouw (Rosier 32-34): stapelplaats (berging/magazijn), bedrijvigheid;
- bouwvolume:
- 3 bouwlagen met een plat dak en teruggetrokken daklaag;
- plat dak van de derde verdieping mag niet als dakterras gebruikt worden (voorwaarde uit 2000);
- 4 bouwlagen met een plat dak;
- stapelplaats van 3 bouwlagen in binnengebied;
- fietsstalplaats voorzien conform voorwaarde uit 2014;
- hoofdgebouw: 4 bouwlagen met een plat dak;
- achterbouw (Rosier 32-34): 4 bouwlagen met een plat dak;
- gevelafwerking:
- rode gevelsteen met natuurstenen accentuering en houten schrijnwerk;
- blauwe hardstenen gevelplint met een stalen etalageraam;
- wit geschilderde voorgevel conform voorwaarde uit 2014;
- winkelpui werd uitgesloten uit vergunning van 2014;
- schrijnwerk op de verdiepingen te voorzien in hout, conform laatst vergunde toestand uit 2014, werd niet uitgevoerd;
- betonnen gecementeerde gevel met stalen ramen in houten kozijnen;
- grote raamopening en garagepoort op de gelijkvloerse verdieping;
- inrichting:
- woningen aan de straat werden gesloopt;
- 5 parkeerplaatsen (op 2067B en 2069).
Bestaande toestand
- functie:
- eengezinswoning en losgekoppelde detailhandelsfunctie;
- mag niet als garage gebruikt worden (voorwaarde uit 2000);
- detailhandelsfunctie en doorrit naar bakkerij geïntegreerd in handelszaak, op de gelijkvloerse verdieping;
- 3 eenslaapkamerappartementen van elk circa 70 m², 1 per verdieping;
- hoofdbouw:
- achterbouw (Rosier 32-34):
- bouwvolume: conform vergunde toestand.
- gevelafwerking:
- wit pvc-schrijnwerk met zwart stalen valbeveiliging (niet conform de voorwaarde uit 2000);
- zwart geschilderde bakstenen winkelpui met broodautomaat;
- rood beschilderde gevel met antracietkleurig aluminium schrijnwerk;
- garagepoort en doorrit omgevormd tot een toegangsdeur en vitrine, gesloten garagepoort behouden;
- zaakgebonden publiciteit ‘Lints’ en ‘patisserie-tea room’;
- gevel bekleed met lichtgrijze golfplaten;
- onbebouwd terrein ingericht als parking;
- inrichting: Rosier 32-34: 5 parkeerplaatsen (op 2067B en 2069).
Nieuwe toestand
- functie:
- bakkerij (detailhandel) op de gelijkvloerse verdieping;
- kantoor en berging op de eerste verdieping in functie van de bakkerij (detailhandel);
- 1 drieslaapkamer- en 1 tweeslaapkamerappartement op de tweede verdieping;
- 1 drieslaapkamerappartement op de derde verdieping;
- bouwvolume:
- nieuwe trap, liftkoker en passerellen;
- verticale stalen structuur aan de gevel zijde Rosier, als passerelle;
- verticale circulatie (lift) en trap aan de buitenzijde van het gebouw;
- terrassen aan de voor- en achterzijde;
- gevelafwerking:
- rode gevelsteen met donkergrijs aluminium schrijnwerk;
- toegangspoort naar bakkerij;
- inrichting:
- voortuin: groen en onverhard van circa 47 m² en (half)verharding van circa 99 m²;
- 2 autostalplaatsen in de voortuinstrook;
- leveringen hier voorzien;
- voortuinafsluiting in cortenstaal met een rolpoort.
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 0 naar 3;
- wijzigen van de functie van atelier/berging in functie van detailhandel naar wonen;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel en plaatsen van zaakgebonden publiciteit;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Inhoud van de aanvraag
De aanvraag betreft de regularisatie en exploitatie van een bakkerij en een functiewijziging van magazijn naar een meergezinswoning.
Aangevraagde rubriek(en)
Aangevraagde rubriek(en) IIOA
Rubriek | Omschrijving | Gevraagd voor |
3.2.2°a) | het lozen van meer dan 600 m³/jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan; | 1.200,00 m³/jaar |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; | 65,78 kW |
17.4. | opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter; | 500,00 liter |
43.1.1°b) | het stoken in installaties, met uitzondering van stationaire motoren en gasturbines, met een totaal nominaal thermisch ingangsvermogen van 300 kW tot en met 2.000 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied en gestookt wordt met aardgas; | 320,00 kW |
45.8.1°b) | inrichtingen voor het bereiden van voedingsproducten op basis van plantaardige melen (brood, banket, koek, biscuit, deegwaren, enzovoort) of op basis van suiker of cacao, met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 100 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk is gelegen in een ander gebied dan industriegebied; | 41,04 kW |
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 7 juni 2023 | 20 juli 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 7 juni 2023 | 24 juli 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 7 juni 2023 | 20 juni 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Politiezone Antwerpen/ Centrale Preventie |
| Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
|
Vlaamse Milieumaatschappij/ Watertoets | 7 juni 2023 | 8 juni 2023 | Geen advies |
Water-link | 7 juni 2023 | 20 juli 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 7 juni 2023 | 21 juni 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 7 juni 2023 | 8 juni 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 7 juni 2023 | 27 juni 2023 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 7 juni 2023 | 4 september 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
- artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:
Vleminckveld 66 werd ondanks de opgelegde voorwaarde in 2014 voorzien van wit pvc schrijnwerk in tegenstelling tot correct geprofileerd houten schrijnwerk. Bovendien werd er een stalen valbeveiliging aangebracht en werd de winkelpui zwart geschilderd.
De gevel van Vleminckveld 68-70 werd rood geschilderd zonder vergunning en een rode gevelafwerking is in de historische binnenstad (CHE-gebied) niet kenmerkend.
- artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:
Het bouwvolume, de positie van het gebouw, de bouwdiepte en bouwhoogte in binnengebied is niet in harmonie met het referentiegebied. De overige gebouwen in binnengebied hebben publieke functies.
- artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:
Naar aanleiding van een functiewijziging kan men een vermindering van het bouwvolume, een verplaatsing van de bouwlijn of een verkleining van de bouwdiepte vragen. Het bouwvolume wordt vergroot door middel van terrassen aan de achtergevel en een constructie-uitbreiding die dienst doet als passerelle.
- artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:
Vleminckveld 66 werd ondanks de opgelegde voorwaarde in 2014 voorzien van wit pvc-schrijnwerk in tegenstelling tot correct geprofileerd houten schrijnwerk. Bovendien werd er een stalen valbeveiliging aangebracht en werd de winkelpui zwart geschilderd.
De gevel van Vleminckveld 68-70 werd rood geschilderd zonder vergunning en een rode gevelafwerking is in de historische binnenstad (CHE-gebied) niet kenmerkend.
De liftkooi aan Rosier 32-34 wordt voorzien in spiderglas wat niet in overeenstemming is met het referentiebeeld in de omgeving.
Borstweringen en passerellen in strekmetaal aan Rosier 32-34 passen niet in het referentiebeeld in de omgeving.
Op de gelijkvloerse gevel van Rosier 34 werd een nieuwe grijze golfplaat geplaatst wat niet duurzaam en niet kenmerkend is.
- artikel 2.1.13 Schoorstenen en technische installaties:
Technische installaties moeten in het maximaal toelaatbare bouwvolume verwerkt zitten zoals bepaald in punt 2.1.3. Buizen van technische installaties moeten uitmonden in het dak. Er worden schouwen ‘opgetekend’, aangeduid als cirkels op de perceelgrens aan de noordzijde (BA_ROSI_P_N_03_plan Verdieping 01 NT). Deze worden echter niet gedetailleerd en correct opgetekend hoewel deze een invloed kunnen hebben op de aanpalende bebouwing wanneer deze niet correct worden uitgevoerd.
- artikel 2.1.14 Langdurige afsluitingen langs de openbare weg:
De hofmuur dient vervaardigd te zijn uit een volwaardig gemetst gevelmateriaal of een haag. Deze wordt voorzien in staal.
- artikel 2.2.3 Laden en lossen:
In de beschrijvende nota van de bouwaanvraag moet de ruimtelijke impact en de procedure van het laden en lossen beschreven worden bij functies anders dan woningen.
- artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
De onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaatsen en tuinen moeten zorgvuldig bewaard blijven. Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. De open ruimte verkleint door de toevoeging van een liftkoker en passerelle.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
Het projectgebied bevindt zich in gebied met middelgrote kans op overstromingen op de pluviale overstromingskaart. Op de fluviale overstromingskaart bevindt het zich in een gebied met kleine kans op overstromingen. Gezien het om een reeds bestaande toestand gaat, en er enkel wijzigingen aan de tweede en derde verdieping aangebracht worden, wordt het nemen van bijkomende maatregelen niet nodig geacht. Er is wel een beperkte uitbreiding van het bouwvolume ter hoogte van de liftschacht. Dit wordt gecompenseerd door een gedeeltelijke ontharding van de huidige parking en de aanleg van groendaken.
Er is een septische put aanwezig welke voldoet aan het toekomstig aantal gebruikersequivalenten. Deze is aangesloten op de DWA-afvoer en zo op de openbare riolering. Verder zal voldaan worden aan de regelgeving van de stedenbouwkundige verordening inzake hemelwatervoorzieningen, waardoor er geen aanzienlijke effecten verwacht worden op grondwaterkwantiteit en oppervlaktewaterkwantiteit/overstromingsgevoelige gebieden. De parking aan de Rosier wordt heraangelegd met waterdoorlatende verharding. Tevens wordt er ook een nieuw groendak voorzien. Zo zal in de nieuwe toestand het hemelwater meer lokaal geherinfiltreerd en vastgehouden kunnen worden.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten voor wat betreft de publiek toegankelijke delen van de detailhandelsfunctie inclusief kantoorruimte voor werknemers in functie van de detailhandel:
Ook niet vergunningsplichtige wijzigingen moeten de toegankelijkheidsnormen respecteren. Hierbij kan gedacht worden aan de vorm van trapleuningen, de plaatsing van sanitaire toestellen, het verlaagd gedeelte van een vast inrichtingselement voor onthaal, het voorzien van gids- en geleidelijnen en dergelijke.
De breedte van een looppad, dat zich tussen binnenmuren bevindt, dient minstens 1,50 meter te bedragen.
Een versmalling over een afstand van 1,20 meter mag maximaal 0,90 meter bedragen.
Een versmalling over een afstand van meer dan 1,20 meter mag maximaal 1,20 meter bedragen met als bijkomende voorwaarde dat elke 10 meter een vrije en vlakke draairuimte van 1,50 meter wordt voorzien.
Er dient voor en achter elke toegang of deur tussen 2 publiek toegankelijke ruimtes een vrije en vlakke draaicirkel te worden voorzien van 1,50 meter;
Aan de publiek toegankelijke zijde van elke deur dient een vrije en vlakke draairuimte van 1,50 meter te worden voorzien.
Een aangepaste doucheruimte dient minstens 2,15 op 2,35 meter groot te zijn na afwerking.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Het gelijkvloers van een gebouw dat aan de openbare weg grenst, moet aan de straatzijde een verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte bevatten met een raamopening aan de straatzijde zodat een regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is.
De levendige plint van Vleminckveld 64 en 66 werd niet als raamopening ingevuld. Ze wordt niet meer als handelsfunctie gebruikt, de toegang werd gesupprimeerd.
Vleminckveld 66 werd voorzien van een broodautomaat en zaakgebonden publiciteit en permanent verduisterde ramen. Ook de ingang van Vleminckveld 64 is verdwenen en er is geen levendige functie/connectie meer met de straat.
De rolluiken van handelszaken gelegen in het kernwinkelgebied dienen openmazig te zijn. De handelszaak wordt afgesloten aan de straatkant door middel van een gesloten sectionaalpoort te Vleminckveld 68-70.
Zichtbaar blijvende scheimuren moeten esthetisch worden afgewerkt. De wachtgevel van Rosier 38 is deels afgewerkt met leien en deels met streetart.
Deze zijn te voorzien conform dit artikel.
Deze zijn te voorzien conform dit artikel.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij aangewezen is als adviesinstantie.
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat een functiewijziging voor verschillende panden.
Voor de gebouwen aan Vleminckveld 64, 66, 68 en 70 wordt een regularisatie van de bestaande toestand aangevraagd, zijnde een gelijkvloerse detailhandelsfunctie en wonen op de bovenliggende verdiepingen.
Het gebouw aan Rosier 32-34 bevat in de bestaande toestand op het gelijkvloers en de eerste verdieping de functie bedrijvigheid en opslag met bijhorende detailhandel (bakkerij) en op de tweede en de derde verdieping is er leegstand. In het verleden waren hier ateliers en opslagruimte. Voor de twee bovenste verdiepingen wordt een functiewijziging naar wonen aangevraagd.
Voor de functiewijziging werd advies gevraagd bij de stedelijke dienst Business en Innovatie. Het advies laat zich als volgt samenvatten:
“Gunstig advies voor het regulariseren en de functiewijziging die op meerdere gebouwen en percelen betrekking heeft, gelegen ter hoogte van de hoek van Vleminckveld en Rosier. De panden zijn gelegen in afgebakende strategische horecakern Theaterbuurt en afgebakend kernwinkelgebied centrum Antwerpen. Het is van belang dat op deze locatie gelijkvloers de commerciële/economische functie kan behouden blijven en geregulariseerd worden ter versterking van de commerciële kern. Er zijn geen wijzigingen aan de verkoopsoppervlakte/verbruiksruimte die behoort bij de bakkerij-functie. De aanvraag betreft (vooral) het optimaliseren van het bovenliggende wonen.”
Het advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
In samenspraak met de Stadsbouwmeester wordt het behoud van kleinbedrijvigheid en de verweving met wonen gunstig beoordeeld. Het is een meerwaarde voor de wijk dat een ambachtelijke bakkerij zich in de stad wil vestigen en er wil blijven. In deze optiek is het behoud van het atypische nijverheidsgebouw (in afwijking op artikel 2.1.2 van het RUP), dat niet op de rooilijn staat ingeplant, aanvaardbaar. Ook vanuit duurzaamheidsoogpunt is het behoud en de renovatie van het bestaande gebouw versus sloop en nieuwbouw te verdedigen. De beperkte uitbreiding voor circulatie met het oog op de ontsluiting, in afwijking op artikel 2.1.3 van het RUP, is inpasbaar.
Tegenover het behoud van het achteruitspringende industriële gebouw staat wel dat de open ruimte aan de straat een groen karakter moet krijgen. Artikel 2.2.5 van het RUP verplicht het behoud van de open ruimte, waarop beperkt wordt afgeweken door de inname van de circulatie. Daarom wordt – afgezien van de voorziene groene en onverharde ruimte – de aanplanting van een hoogstammige boom en een groene afsluiting in de vorm van een haag of klimop als voorwaarde opgelegd.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Gezien de ligging van de panden in CHE-gebied werd het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg opgevraagd:
“Op basis van beperkt archiefonderzoek blijkt dat het pand nr. 68-70 en het achtergelegen pakhuis met adres Rosier 34 in 1956 werden gebouwd. De voorgevel van het pand had volgens de plannen een bepleisterde gevel die grijs geschilderd was, met stalen ramen met houten kozijnen. De erfgoedwaarde van de voorbouw met achtergelegen pakhuis is zeer beperkt, de gevel aan het Vleminckveld is eerder beeldverstorend door zijn jaren’50 architectuur die inmiddels ook nog verder werd aangetast door de rode kleur en het banale schrijnwerk. Op de volledig dichte en gesloten poort waarachter de winkel is voorzien, werd streetart voorzien.
Voor het pand nr. 66 werd een vergunning verleend met gunstig advies aangezien de beeldondersteunende functie van de bestaande gevel behouden bleef in het voorstel. Het zwarte hekwerk werd geplaatst zonder vergunning.
Voor de panden nr. 66-68-70 wordt enkel ingezet op het verbeteren van het straatbeeld. Zowel de rode gevelkleur, de volledig gesloten poort beschilderd met streetart voor de winkel en de borstweringen op de verdiepingen en de ramen in PVC bij nr. 66 zijn beeldverstorende elementen.
(…)
Een openmazig hekwerk, een borstwering met normale hoogte zonder de horizontale staven er nog boven en een neutrale kleurstelling voor de jaren ’50 gevel zouden een verbetering in het straatbeeld genereren. Als voorwaarde wordt dan ook opgelegd om het hekwerk, de rode gevelkleur en de gesloten poort met streetart uit te sluiten uit de vergunning.
(…)
Voor het pand nr. 64 dient het schrijnwerk in de pui en bovengevel uitgesloten te worden uit de vergunning. Wanneer dit vervangen zou worden in de toekomst, gaan we uit van correct geprofileerd houten schrijnwerk met correcte indeling.”
De gevel van Vleminckveld 68-70 werd rood geschilderd zonder vergunning. Een rode bepleisterde gevelafwerking is in de historische binnenstad (CHE-gebied) niet kenmerkend en dus strijdig met artikels 2.1.1 en 2.1.7 van het RUP. De gevel van Vleminckveld 68-70 moet worden geschilderd in een witte kleur.
In de voorgevel van Vleminckveld 66 werd op de bovenliggende verdiepingen wit pvc schrijnwerk geplaatst ondanks de opgelegde voorwaarde in 2014 om geprofileerd houten schrijnwerk te voorzien conform de laatst vergunde toestand. Er werd ook een zwarte metalen valbeveiliging aangebracht met een beeldverstorende vormgeving. Beiden zijn in strijd met artikels 2.1.1 en 2.1.7 van het RUP. Het wit pvc schrijnwerk en de zwarte valbeveiliging worden daarom uitgesloten uit de vergunning.
Op Vleminckveld 68-70 werd de winkel uitgebreid over de volle breedte van het pand door het supprimeren van de doorrit naar achter. Dit is op zich aanvaardbaar, maar de bijhorende garagepoort bleef behouden. In de plint van de gevel van Vleminckveld 68-70 wordt de inkompartij van de handelszaak ’s nachts gesloten met een grote, gesloten sectionaalpoort. Artikel 12 van de bouwcode stelt dat het gelijkvloers van een gebouw dat aan de openbare weg grenst een levendige functie moet bevatten met een raamopening aan de straatzijde zodat een regelmatig contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat mogelijk is. Voor de belevingswaarde van de straat is het belangrijk dat blinde vlekken in het straatbeeld zoveel mogelijk worden vermeden en dit zowel ’s nachts als overdag. Daarom wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd dat de sectionaalpoort voor de inkompartij van de handelszaak vervangen moet worden door een openmazig rolluik. De mazen van dit rolluik dienen voldoende groot en over het volledige rolluik gesitueerd te zijn.
Van Vleminckveld 64 en 66 werd het gelijkvloers eveneens bij de handelszaak gevoegd. De gelijkvloerse verdiepingen van Vleminckveld 64 en 66 hebben interne doorgangen naar het achtergelegen pand met adres Rosier 34 en maken deel uit van de bakkerij. Achter de plint bevindt zich dus een levendige functie. De raamopeningen zijn echter niet transparant uitgevoerd, waardoor er geen interactie tussen de gebruikers van het gebouw en de straat mogelijk is.
Vleminckveld 66 werd naast permanent verduisterde ramen ook voorzien van een broodautomaat en zaakgebonden publiciteit.
Deze ingrepen hebben een verstorende impact op de beleving in de straat en zijn in strijd met artikel 12 van de bouwcode. Als voorwaarde wordt opgelegd dat de raamopeningen in de plint van Vleminckveld 64 en 66 transparant uitgevoerd moeten worden zodat de levendige functie voelbaar wordt vanop de straat.
Voor het pand op Rosier 34 wordt in de aanvraag getracht de industriële uitstraling van het voormalige pakhuis te herstellen. Aan de voorgevel worden de later aangebrachte golfplaten verwijderd zodat de originele baksteen opnieuw zichtbaar wordt. In functie van het nieuwe programma worden nieuwe gevelopeningen gemaakt, die net als de bestaande voorzien worden van een betonnen omlijsting. De toevoeging van deze decoratieve elementen wordt positief geadviseerd.
Op de gelijkvloerse gevel wordt daarentegen in strijd met artikel 2.1.7 van het RUP een nieuwe grijze golfplaat geplaatst die niet eigen is aan de stedelijke context en niet strookt met het beoogde beeld van een pakhuis. Als voorwaarde voor vergunning wordt daarom opgelegd dat de golfplaten vervangen worden door een steens materiaal, zodat de gevel een stedelijke plint krijgt.
Voor de circulatie van de bovenliggende appartementen wordt aan de buitenzijde van de voorgevel een liftschacht en buitentrap met passerellen geplaatst. De trap en passerellen worden uitgevoerd in grijs gecoat staal, wat past bij de industriële uitstraling van het pand. De borstweringen op de trap en passerellen zijn voorzien in strekmetaal. Strekmetaal past niet in het referentiebeeld van de omgeving en het stedelijk karakter conform artikel 2.17 van het RUP. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat de borstweringen aan de terrassen uitgevoerd moeten worden met verticale spijlen in de kleur van het staalwerk.
De liftschacht wordt voorzien in spiderglas. Een glazen liftkooi heeft een beperkte beeldkwaliteit en is niet in overeenstemming met het referentiebeeld van de omgeving, dat volgens artikel 2.1.7 van het RUP gekenmerkt wordt door steense materialen en gebouwen met een historische waarde. Als voorwaarde voor vergunning wordt daarom opgelegd dat de liftschacht in metselwerk gelijkaardig aan het gevelmetselwerk uitgevoerd dient te worden.
Ter hoogte van de parkeerplaatsen is een wachtgevel die is afgewerkt met leien en gedeeltelijk met streetart. Deze gemeenschappelijke wachtgevel van Rosier 38 werd zichtbaar gemaakt op het moment dat de huizen op de parking gesloopt werden. Artikel 34 van de bouwcode legt op dat zichtbaar blijvende scheimuren esthetisch moeten worden afgewerkt. Als voorwaarde wordt opgelegd dat de wachtgevel wordt afgewerkt met volwaardig gevelmetselwerk, gelijkaardig aan het gevelmetselwerk van de bakkerij.
Volgens artikel 2.1.14 van het RUP moeten langdurige afsluitingen worden uitgevoerd in volwaardig gemetst gevelmateriaal of een haag. In de aanvraag wordt een afsluiting in cortenstaal en/of antracietkleurig staal (de plannen spreken elkaar tegen) voorgesteld. Als voorwaarde wordt een groene afsluiting (haag of klimop) langs de rooilijn opgelegd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.
De publiek toegankelijke delen van de bakkerij moeten voldoen aan de voorschriften van de gewestelijke verordening toegankelijkheid zoals vermeld onder de toetsing aan de regelgeving.
Schoorstenen en technische installaties moeten worden uitgevoerd conform artikel 2.1.13 van RUP Binnenstad. Afvoerkanalen in functie van de detailhandelsfunctie (bakkerij) zijn uit te voeren of aan te passen conform artikel 35 van de bouwcode.
De aanvraag wijkt af van artikel 44 van de bouwcode betreffende vetafscheiders. Bedrijven waar voedsel wordt verwerkt zijn verplicht om hun afvalwater via een vetafscheider te lozen. In voorliggende aanvraag wordt geen vetafscheider voorzien bij de behandeling van het afvalwater. Als voorwaarde voor vergunning wordt de plaatsing van een vetafscheider opgelegd.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
De aanvraag betreft het wijzigen van de functie van berging/magazijn naar wonen (meergezinswoning met 3 woongelegenheden) en omvormen van de gelijkvloerse en eerste verdieping naar detailhandel (kantoren) en het exploiteren van een bakkerij, stookinstallatie en warmtepomp
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van magazijn naar detailhandel en wonen. Het magazijn wordt ingericht als detailhandel (bakkerij en kantoren in functie van de bakkerij) en 3 bovenliggende appartementen. - De detailhandel heeft een beperkte oppervlakte van +/- 350 m² (<500 m²) waardoor er geen parkeerbehoefte wordt bepaald.
- Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1: 3 x 1 = 3.
|
De plannen voorzien in 2 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er worden 2 parkeerplaatsen voorzien op de koer.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Om op de koer voldoende ruimte te houden voor (hoog) groen is het niet wenselijk om meer dan 2 stalplaatsen te voorzien op de koer. In het gebouw is ook geen mogelijkheid om een autostalplaats te voorzien.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3 – 2 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen
Voor de 3 nieuwe appartementen moeten er 10 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2;
- 2 appartementen met 3 slaapkamers = 2 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 8.
Voor de detailhandel moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden voor het personeel (0,60/100 m²).
Er wordt een fietsenberging voorzien voor 10 fietsen. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn en dat is hier niet het geval.
Laden en lossen
Laden en lossen moet gebeuren langs de toegang in Rosier.
Volgens het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit moeten volgende voorwaarden worden opgelegd:
- Er moeten 12 fietsstalplaatsen worden voorzien.
- Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn.
- Laden en lossen moet gebeuren langs de toegang in Rosier.
Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu
De geplande werkzaamheden omvatten het verbouwen van het handelsgebouw gelegen te Rosier 32-34, van opslagplaats tot meergezinswoning en functiewijziging. Er komen 3 nieuwe appartementen boven het huidige magazijn van de banketbakkerij op de tweede en derde verdieping.
Volgende meldingsplichtige activiteiten worden aangevraagd:
Voor de koelinstallaties en warmtepompen worden volgende koelmiddelen gebruikt:
De koelmiddelen R410A en R404A hebben een hoog global warming potential (GWP). Voor het koelmiddel R410a geldt nog geen gebruiksverbod, maar een voorstel van de Europese Commissie geeft aan dat warmtepompen met een vermogen van meer dan 12 kW vanaf 2027 gevuld moeten zijn met een koelmiddel met een GWP van minder dan 750. In het kader van duurzaamheid en het minimaliseren van de impact bij accidentele vrijstelling wordt gevraagd te onderzoeken of een koelmiddel met een lager GWP gebruikt kan worden dat niet onderhevig is aan uitfasering.
De geluidsproductie van de warmtepompen en de ventilatie-eenheden dient te voldoen aan de Vlarem-voorwaarden. De milieukwaliteitsnormen voor omgevingsgeluid in de openlucht worden bepaald in bijlage 2.2.1 van Vlarem II voor woongebieden zijnde 45 dB(A) overdag en 35 dB(A) ’s nachts. Indien niet voldaan wordt aan deze normen dienen de nodige maatregelen genomen te worden door de exploitant om de omgevingshinder te verminderen. Indien geopteerd wordt voor bijkomende constructies dan dient hiervoor mogelijk een bijkomende omgevingsvergunning aangevraagd te worden.
De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.
Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, § 3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.
De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale voorwaarden wordt vanuit milieutechnisch oogpunt positief advies gegeven de omgevingsvergunning te verlenen.
Geadviseerde rubriek(en)
Rubriek | Omschrijving | Geadviseerd voor |
3.2.2°a) | het lozen van meer dan 600 m³/jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan; | 1.200,00 m³/jaar |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; | 65,78 kW |
17.4. | opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter; | 500,00 liter |
43.1.1°b) | het stoken in installaties, met uitzondering van stationaire motoren en gasturbines, met een totaal nominaal thermisch ingangsvermogen van 300 kW tot en met 2.000 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied en gestookt wordt met aardgas; | 320,00 kW |
45.8.1°b) | inrichtingen voor het bereiden van voedingsproducten op basis van plantaardige melen (brood, banket, koek, biscuit, deegwaren, enzovoort) of op basis van suiker of cacao, met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 100 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk is gelegen in een ander gebied dan industriegebied; | 41,04 kW |
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 17 mei 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 7 juni 2023 |
Start openbaar onderzoek | 17 juni 2023 |
Einde openbaar onderzoek | 16 juli 2023 |
Beslissing aanvaarding wijzigingsaanvraag | 14 september 2023 |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 20 september 2023 |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 19 december 2023 |
Verslag GOA | 13 oktober 2023 |
Naam GOA | Bieke Geypens en Katrine Leemans |
Wijzigingsverzoeken
De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.
Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
17 juni 2023 | 16 juli 2023 | 0 | 0 | 0 | 2 |
Bespreking van de bezwaren
Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 2 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De geluidsproductie van de warmtepompen en de ventilatie-eenheden dient te voldoen aan de Vlarem-voorwaarden. De milieukwaliteitsnormen voor omgevingsgeluid in de openlucht worden bepaald in bijlage 2.2.1 van Vlarem II voor woongebieden zijnde 45 dB(A) overdag en 35 dB(A) ’s nachts. Indien niet voldaan wordt aan deze normen dienen de nodige maatregelen genomen te worden door de exploitant om de omgevingshinder te verminderen.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond.
Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Het gebruik van de terrassen is inherent aan het wonen in een stedelijke omgeving. Een normaal gebruik van een terras hoeft een goed nabuurschap niet in de weg te staan.
Het college sluit zich integraal aan bij:
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.
De vergunning omvat thans volgende rubriek(en):
Rubriek | Omschrijving | Gecoördineerd |
3.2.2°a) | het lozen van meer dan 600 m³/jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan; | 1.200,00 m³/jaar |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; | 65,78 kW |
17.4. | opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter; | 500,00 liter |
43.1.1°b) | het stoken in installaties, met uitzondering van stationaire motoren en gasturbines, met een totaal nominaal thermisch ingangsvermogen van 300 kW tot en met 2.000 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied en gestookt wordt met aardgas; | 320,00 kW |
45.8.1°b) | inrichtingen voor het bereiden van voedingsproducten op basis van plantaardige melen (brood, banket, koek, biscuit, deegwaren, enzovoort) of op basis van suiker of cacao, met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 100 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk is gelegen in een ander gebied dan industriegebied; | 41,04 kW |