2023_CBS_07803 - Omgevingsvergunning - OMV_2023094647. Bloemistenstraat 27. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/06/2023: weigering (2023277) uitbreiden van een meergezinswoning met een aanbouw;

-          01/01/1957: vergunning (1957/9) het bouwen van een woonhuis met garage.

Vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning;
• het gelijksvloer beschikt over een diepe garage en berging;
• het eerste en tweede verdiep zijn elk een appartement;
• 2 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 68m²;
• toegang tot de tuin via de gelijkvloerse berging en garage;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met een plat dak; 
• 12.5 m bouwdiepte
• 8.5 m hoogte;

-          gevelafwerking:

• donkere gevelsteen;
• plint en lijsten in arduinen;
• brede gelijkvloerse garagepoort;
• voortuinafsluiting in donkere gevelsteen en arduin afgewisseld door stalen lage poorten en stalen hekwerk,

-          inrichting:

• voortuinverharding beperkt tot enkel de strikt noodzakelijke toegangen tot de garagepoort en voordeur;
• geen verharding in de achtertuin gekend.

Bestaande toestand

-          functie en bouwvolume in overeenstemming met de vergunde toestand, met uitzondering van:

• 8.76 m hoogte;
• 12,9 m bouwdiepte;

-          gevelafwerking:

• bruinrode handvormsteen;
• plint, brievenbus en raamdorpels in blauwe hardsteen;
• gewijzigde voordeur en garagepoort in olijfgroene pvc;
• schrijnwerk verdiepingen in witte pvc;
• valbeveiliging in wit gelakt staal;
• kroonlijst in witte pvc, bovenaan afgewerkt in aluminium;
• geen voortuinafsluiting vooraan, en links en rechts een lage haag;

-          inrichting:

• voortuin volledig verhard;
• 23,4 m² verharding in de achtertuin.

Nieuwe toestand

-          functie:

• meergezinswoning;
• op het gelijksvloer is er 1 een-slaapkamersappartement van circa 83.6m²
• op het eerste en tweede verdiep is er 1 drie-slaapkamersppartement 139m²

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met een plat dak; 
• 17m bouwdiepte;
• 8.76m hoogte;
• uitbreiding aan de achtergevel op het gelijksvloer van 23.61 m² met een volume van 77.91m³;

-          gevelafwerking:

• voorgevel conform bestaande toestand, met uitzondering van het schrijnwerk:
  • behouden voordeur in olijfgroene pvc;
  • nieuwe gelijkvloerse raampartij in wit gemoffeld aluminium;
  • bestaand schrijnwerk verdiepingen in witte pvc
• de uitbreiding aan de achtergevel in donkergrijze vezelcementplaten met schrijnwerk in witte en olijfgroene pvc en zwart en wit gemoffelde aluminium;
• voortuinafsluitingen in de vorm van hagen;

-          inrichting:

• voortuin deels verhard (5m²) voor het stallen van fietsen;
• achtertuinverharding in de vorm van een terras achteraan het gelijkvloers (12,7 m²);
• verhard pad links in de achtertuin tot “tuin appartement 2”.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen en uitbreiden van het bouwvolume;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van verhardingen in de voor- en achtertuin;

-          slopen van een tuinhuis;

-          beperkt verlagen van het tuinniveau.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

        De scheidingsmuren zijn het talrijkst horizontaal. Een schuin oplopende scheidingsmuur is bijgevolg niet kenmerkend.

        Kenmerkend is de bouwdiepte op de eerste verdieping van circa 12 m. Een bouwdiepte van circa 14 m is bijgevolg niet kenmerkend;

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte;
  De aanpassing aan de scheimuur op de linker perceelsgrens houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van het naastgelegen perceel;
• artikel 27 Open ruimte:
  De verhardingen in de voortuin zijn niet beperkt tot enkel de strikt noodzakelijke toegangen. Naast het toegangspad richting de voordeur wordt ook een verharde zone aangelegd van circa 5 m² voor het stallen van fietsen;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

        Door het verwijderen van de garage verdwijnt de mogelijkheid om fietsen te stallen op een wijze die voldoet aan voorliggende verordende voorschriften;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Door het supprimeren van de bestaande garage verdwijnt er een autostalplaats op het eigen perceel;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  De scheimuren voorzien niet over de gehele lengte een opstand van ten minste 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 38 Groendaken:
  Het hoofddak van de meergezinswoning werd gewijzigd ten opzichte van de laatst vergunde toestand, maar werd niet als een groendak aangelegd;
• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen:
  Het terras watert niet natuurlijk af naar de tuin.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid - afwijkingen van de voorschriften – hinderaspecten

Het herschikken van de twee woongelegenheden is niet principieel uitgesloten, op voorwaarde natuurlijk dat dit in overeenstemming voorzien wordt met de geldende voorschriften. Dit is in voorliggend ontwerp niet het geval.

Daarboven hebben de twee vergunde wooneenheden op de verdiepingen, via het gelijkvloers, beide een volwaardige toegang tot de achtertuin die als collectieve buitenruimte kon worden aangewend. In voorliggende aanvraag wordt een nieuwe planschikking voorgesteld waarbij de gelijkvloerse entiteit toegang heeft tot de tuin via de achtergevel, en waarbij de bovenste woongelegenheid toegang heeft tot de tuin via een rechtstreekse tuintrap. Echter bevindt deze tuintrap (en bijhorende scheidingsmuur) zich niet binnen het maximale toegelaten bouwvolume, waardoor deze tuintrap niet vergunbaar is. Het appartement op de verdiepingen beschikt over geen enkele andere buitenruimte en beschikt niet over een andere volwaardige (en vergunbare) toegang tot de tuin.

Een andere indeling van het pand waarbij bijvoorbeeld de toegang tot de achtertuin via het gelijkvloers bewaard blijft voor beide wooneenheden zou wel in aanmerking kunnen komen voor een gunstig advies.

Ook de mogelijkheid tot het volwaardig intern stallen van fietsen wordt voor deze beide woongelegenheden gesupprimeerd, alsook de berging voor de bovenste woongelegenheid.

Met het huidige ontwerp tracht de aanvrager een antwoord te bieden aan een aantal knelpunten uit de voorgaande weigering, maar door de specifieke gekozen oplossingen werden ook andere onaanvaardbare knelpunten geïntroduceerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gelijkvloers van de meergezinswoning wordt uitgebreid tot een bouwdiepte van 17 meter. De achterbouw komt hiermee op gelijke bouwdiepte te liggen als de rechter aanpalende woning. Deze bouwdiepte op het gelijkvloers is inpasbaar in de omgeving.

Dit is ruimtelijk aanvaardbaar.

De eerste verdieping wordt links uitgebreid door het voorzien van een tuintrap met verhoogde scheidmuur. De scheimuur wordt over een diepte van 1,75 meter voorzien tot een hoogte van 4,68 meter, wat verder onder een hoek van 45° lager wordt tot op tuinmuurhoogte. Dit bouwvolume overschrijdt de kenmerkende bouwdiepte van de woningen in de omgeving. Er dient gezocht te worden naar een andere manier om de woonentiteit toegang te geven tot een volwaardige buitenruimte.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelwijzigingen zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar op voorwaarde dat de voormalige poortopening onderaan wordt verkleind, waardoor het schrijnwerk niet tot op het maaiveld moet worden voorzien, om zo voldoende privacy gevoel te creëren voor de slaap- en badkamer én deze gevelopening, en de invulling ervan, wordt afgestemd op de architectuur van de totale constructie.

Bodemreliëf

De gelijkvloerse verdieping heeft in bestaande toestand een beperkte hoogte van 2,30 à 2,4 m. Om het gelijkvloerse appartement van voldoende hoogte te voorzien wordt de vloerplaat verlaagd met circa 30 cm. Dit is aanvaardbaar.

Ook het aansluitende terras in de achtertuin wordt verlaagd om op gelijke hoogte te liggen moet de binnenvloerpas. Hierdoor ontstaat er echter een niveauverschil tussen het terras en het deel van de tuin dat groen wordt aangelegd, waardoor het terras aangesloten zal moeten worden op de droogweerafvoer (DWA) en niet natuurlijk kan afwateren richting de tuin zoals wordt opgelegd in artikel 39 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten