2023_CBS_08199 - Omgevingsvergunning - OMV_2023108542. Plantin en Moretuslei 38. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          5/06/2020: weigering college (OMV_2020032265) voor het verbouwen van een meergezinswoning;

-          10/01/1975: vergunning (18#57022) verbouwen van ramen gelijkvloers tot winkelraam in een bestaande woning;

-          18/01/1952: vergunning (18#28852) voor verbouwingswerken.

Vergunde / Geacht vergunde toestand  

-          functie:

• meergezinsgebouw met 2 wooneenheden op de verdiepingen en een gelijkvloerse winkel;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder plat dak;
• achteraan een koer;

-          voorgevelafwerking:

• ivoorkleurige bepleistering met gedecoreerde lijsten;
• dorpels, plint, loggia en traptreden in blauwe hardsteen;
• wit geschilderd houten schrijnwerk op de verdiepingen;
• uitstalraam en inkomdeur in aluminium
• kroonlijst in wit geschilderd hout.

Bestaande toestand

-          functie:

• meergezinsgebouw met 8 wooneenheden;

-          bouwvolume:

• koer deels bebouwd en voormalige winkelvloerplaat verlaagd vooraan;

-          voorgevelafwerking:

• grijze bepleistering zonder decoraties;
• dorpels, plint en loggia in blauwe hardsteen grijs geschilderd;
• buitenschrijnwerk in wit PVC;
• vlakke kroonlijst in zwarte leien

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinsgebouw met 4 wooneenheden;
• een fietsen- en afvalberging in de kelder;

-          bouwvolume:

• uitbreiding van de koer tot de oorspronkelijke, vergunde grootte;
• inpandig terras aan voorgevel op bovenste verdieping en uitkragend terras op de 2de verdieping aan achtergevel;

-          voorgevelafwerking:

• gewijzigde gelijkvloerse plint qua indeling;
• witte bepleistering;
• dorpels en plint in blauwe hardsteen;
• schrijnwerk in antracietkleurig PVC;
• inpandig terras aan voorgevel;
• kroonlijst in metaal.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een meergezinswoning met 2 wooneenheden en winkel naar 4 wooneenheden;

-          wijzigen van voorgevel;

-          interne constructieve wijzigen;

-          voorzien van een inpandig terras aan voorgevel van de derde verdieping;

-          voorzien van een uitkragend terras op de 2de verdieping aan achtergevel;

-          wijzigen scheimuur.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
  Het uitkragend terras achteraan en het inpandige terras aan de voorgevel zijn qua vorm en plaatsing niet afgestemd op de architectuur van het gebouw en de omgeving.

• artikel 27 Open ruimte: bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. De functie op het gelijkvloers wijzigt van handelsruimte naar wonen. De open ruimte is slechts circa 14 % van de oppervlakte van het perceel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat. (score D)

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat. (score D)

Het project is niet gelegen in een signaalgebied

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging. De gelijkvloerse winkel wordt gesupprimeerd om een extra wooneenheid te creëren, waardoor het volledige pand de functie wonen krijgt. De functie van meergezinswoning is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft de verbouwing van een meergezinswoning waarbij 2 extra woongelegenheden worden gecreëerd.

Op de kelderverdieping wordt vooraan een fietsenberging georganiseerd. Om deze ruimte voldoende vrije hoogte te geven, wordt het vloerniveau van de voorste kamer op het gelijkvloers met circa 20 cm opgehoogd. De fietsenberging krijgt een rechtstreekse trap met fietsgoot naar de verbrede inkomhal. Verder wordt in de kelder ook een gemeenschappelijk afvallokaal georganiseerd.

Op het gelijkvloers wordt de vergunde winkelruimte omgebouwd tot een appartement met 1 slaapkamer. Aangezien de aanvraag een functiewijziging bevat, dient minimaal 20 % van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd te zijn (bouwcode, artikel 27). De tuin vormt slechts circa 14 % van de oppervlakte van het perceel, wat onaanvaardbaar is. Het voorzien van voldoende groen is belangrijk voor de leefbaarheid binnen bouwblokken en de infiltratie van regenwater in de bodem. Van dit voorschrift kan bijgevolg niet afgeweken worden.

Om het vergunde appartement op de 1e verdieping te vergroten wordt het entresolvolume via een interne trap verbonden met het hoofdvolume. Er is echter onvoldoende vrije hoogte in het entresolvolume om dit te realiseren. De doorgang tussen de 2 ruimten zou slechts circa 1,50 m hoog zijn. Bovendien beschikt dit appartement niet over een buitenruimte, wat weinig kwalitatief is.

Het vergunde duplexappartement op de 2e en 3e verdieping wordt opgesplitst in 2 studio’s, 1 per laag. De studio op de 2e verdieping wordt voorzien van een buitenruimte door een uitkragend terras aan de achtergevel. De studio op de 3e verdieping krijgt een inpandig terras aan de voorgevel. Beide terrassen zijn qua vorm en plaatsing niet afgestemd op de architectuur van het gebouw en de omgeving (bouwcode, artikel 6). De buitenruimten kunnen dus niet in aanmerking komen voor vergunning. Aangezien een buitenruimte tot de basisvoorzieningen van een wooneenheid behoort, kunnen de studio’s bijgevolg ook niet in aanmerking komen voor vergunning.

Omwille van alle bovengenoemde knelpunten kan geconcludeerd worden dat door het toevoegen van 2 extra wooneenheden de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en het woongenot daalt. De druk op het perceel, het bouwblok en de wijk verhoogt onaanvaardbaar en de draagkracht van de site wordt overschreden. Er wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Verder wordt opgemerkt dat het plan van de vergunde toestand van het gelijkvloers niet overeenkomt met de vergunde gevel en de archiefplannen. Op het plan zijn 2 ramen ingetekend waar er in de gevel 1 groot uitstalraam zit en de voordeur is in het gevelvlak getekend, terwijl op de gevelplannen en archiefplannen het inkomportaal een buitenklimaat heeft en toegang geeft tot de deur naar de winkel en de deur naar de bovenliggende woongelegenheden.

Een tweede inconsistentie wordt opgemerkt ter hoogte van de achtergevel op de 3e verdieping. Op de vergunde plannen komt de achtergevel niet overeen met het plan van de 3e verdieping. In de nieuwe toestand komt de achtergevel niet overeen met het dakplan. In de achtergevel lijkt het bestaande mansardedak ter hoogte van de traphal behouden te blijven, maar op het dakplan loopt de kroonlijst aan de achtergevel door over de volledige perceelsbreedte.

Visueel-vormelijke elementen

Ten opzichte van de vergunde toestand onderging de voorgevel in de bestaande toestand reeds een vervlakking en verarming van materiaal. De vergunde ivoorkleurige bepleistering met gedecoreerde lijsten werd vervangen door een vlakke bepleistering. Het originele houten schrijnwerk op de verdiepingen en de houten kroonlijst werden verwijderd. De loggia op de eerste verdieping werd ook afgebroken en vervangen door een smaller raam in het gevelvlak. Het onderste gedeelte van de originele loggia werd wel bewaard als balkon. Daarnaast werden alle elementen in blauwe hardsteen overschilderd. Deze gevelwijzigingen hebben een grote impact op de beeldkwaliteit van het historische pand.

In de nieuwe toestand krijgt de voorgevel een vlakke witte bepleistering en antracietkleuring PVC schrijnwerk. Op de plint wordt het grote uitstalraam vervangen door 2 smallere ramen, afgestemd op de breedte van de bovenliggende ramen. De voordeur wordt opnieuw in het gevelvlak gezet en er wordt een nieuwe plint in blauwe hardsteen voorzien. De hoogte van de voordeur is echter niet in verhouding met de schaal van de gevel.

Op de bovenste verdieping wordt achter een voormalig raam een inpandig terras voorzien. Het voorzien van terrassen aan de gevel is niet kenmerkend voor dit type pand en ook niet in overeenstemming met de omgeving. Bovenaan krijgt de voorgevel een vlakke metalen kroonlijst, welke ook niet kenmerkend is voor dit type pand.

Het advies inzake visueel-vormelijke elementen is ongunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij het appartement op de eerste verdieping geeft het toilet rechtstreeks uit op de leefruimte. Dit is naar gezondheid en gebruiksgenot niet wenselijk.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten