2024_CBS_00023 - Omgevingsvergunning - OMV_2023128763. Stijfselrui 44-46. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/07/2017: vergunning (2017783) voor de renovatie en uitbreiding van kantoorgebouw tot appartementen, kantoor en winkels.

Vergunde toestand

-          gebouw met gemengde functies:

• detailhandel op de gelijkvloerse verdieping;
• wonen;
• kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen;

-          bouwvolume:

• 5 tot 11 bouwlagen met plat dak; 
• perceel volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• gevelpanelen beton;
• gevelmetselwerk beige;
• buitenschrijnwerk aluminium wit en brons gemoffeld.

Bestaande toestand

-          gelijkvloerse winkelruimten voorzien van vloerisolatie en hellingen achter de inkomdeuren;

-          helling geplaatst voor het sas naar de parking en fietsenberging;

-          16 in plaats van de vergunde 18 parkeerplaatsen op niveau -1.

Nieuwe toestand

-          aanvraag heeft enkel betrekking op gelijkvloerse verdieping waar winkelruimten 0.02 en 0.03 (Stijfselrui 44-46) worden samengevoegd en omgevormd tot een kantoorruimte;

-          inrichting van verscheidene kantoorunits, een aula, een podcast studio, keuken en sanitair;

-          behoud van de indeling van de ondergrondse verdiepingen en de voorgevel.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1), artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 24: vanwege de voorziene helling vlak achter de inkomdeur is er daar geen vrije en vlakke draairuimte aanwezig.
• Artikel 24: er is geen vrije en vlakke draairuimte aanwezig voor de deur naar het aangepast toilet.
• Artikel 28: het is niet beoordeelbaar of het voorziene onthaalmeubel voldoet aan artikel 28 van de verordening Toegankelijkheid.
• Artikel 30: de deur van het aangepast toilet draait naar binnen in plaats van naar buiten.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: de kantoorunits achteraan het gelijkvloers ontvangen geen rechtstreekse lichtinval en luchttoevoer.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De dienst OS/BI die om advies werd gevraagd gaf een gunstig advies.

Conform de goedgekeurde beleidsnota Ruimtelijke Economie pleiten we voor een fijnmazige verweving van kantoren in alle projecten binnen het gebied van de Leien.

Dit pand is ook gelegen nabij openbaar vervoer en kantoren passen in deze omgeving. Behoud van de winkelruimte gelijkvloers kan niet opgelegd worden - dit is een zone voor verspreide bewinkeling waar omvorming naar andere functies dan handelsruimte mogelijk is (Beleidsnota Detailhandel 2020).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt op een heel aantal punten af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Dit betreft een verordening van toepassing is het ganse gewest en is een wetgeving die dwingend en van openbare orde is.

Hier kunnen geen afwijkingen op worden toegestaan. Bovendien is het niet altijd mogelijk wijzigingen op te leggen in voorwaarden. Iedere voorwaarde moet immers voldoende concreet zijn en door enig toedoen van de aanvrager worden uitgevoerd.

Verder vereist het gebouw vaak grondige aanpassingen om het integraal toegankelijk te maken. Deze aanpassingen kunnen op zich dan weer een invloed hebben op andere vergunningsplichtige aspecten van het gebouw (circulatie, vrije hoogte, voorwaarden brandweer, …). De aanvraag moet hierom dan ook worden geweigerd.

De kantoorruimtes achteraan hebben geen enkele verblijfskwaliteit. Bezwaarlijk kan gesteld dat deze ruimtes achteraan die tot op ca. 19 meter verwijderd zijn van het dichtstbijzijnde raam, nog voldoende daglicht ontvangen. Bovendien hebben 7 van de 12 afgesloten kantoorruimtes niet eens rechtstreeks zicht op daglicht.

Licht en lucht wordt gezien als een basiskwaliteit voor elke ruimte waar mensen gedurende langere tijd in verblijven, waaronder kantoorruimtes. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag moet worden geweigerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de kantoren moeten 9 fietsenstallingen voorzien worden (706m² x 1.25/100m² = 8.8)

Er zijn fietsenstallingen ingericht op het gelijkvloers in het gebouw.

Het is niet duidelijk op de plannen of er plaatsen gereserveerd zijn voor dit nieuw kantoor.

Aangezien er 13 autostalplaatsen voorzien werden, of 5 meer dan nodig, kunnen deze 5 plaatsen bij een eventuele vergunning worden omgevormd tot een fietsenberging.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.