2024_CBS_00033 - Omgevingsvergunning - OMV_2023114042. Cogelsplein 38. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/04/1937: toelating (329#14531) voor het bouwen van een veranda, magazijn en zuiveringsstelsel;

-          12/03/1937: toelating (329#14303) voor veranderingswerken en bouwen van een zuiveringsstelsel.

Vergunde toestand

-          gelijkvloerse winkel plus 2 bovenliggende appartementen;

-          3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          voorgevel in rode baksteen gedragen door een winkelpui.

Bestaande toestand

-          gelijkvloerse uitbreiding van de magazijnruimte links achteraan en de magazijnruimte als toegang tot de tuinzone;

-          fietsenstalling in de tuinzone;

-          voorgevel in rode baksteen gedragen door een winkelpui in zwarte natuursteen met buitenschrijnwerk in wit en groen pvc.

Nieuwe toestand

-          gelijkvloerse winkel met achterliggende magazijnruimte;

-          3 bovenliggende appartementen: 2 tweeslaapkamerappartementen en 1 éénslaapkamerappartement;

-          extra bouwlaag onder een zadeldak;

-          2 uitkragende terrassen achteraan;

-          behoud van de gelijkvloerse uitbreiding en de fietsenstalling achteraan in de tuin (enkel bereikbaar via de zijstraat);

-          ongewijzigde voorgevel aangevuld met hellend dak met rode dakpannen en dakkapel in zwarte beplating en zwart aluminium schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Deurne Dorp, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 juni 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor aaneengesloten bebouwing type a steegjeswoningen-art. 5.1, zone voor aaneengesloten bebouwing type d lage steenwegwoningen-art. 5.4 en zone voor wegenis-art. 4.1.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg Deurne-Dorp op volgende punten:

-          Artikel 5.4.4 Bouwdiepte: De gelijkvloerse bouwdiepte bedraagt na het verlengen van het magazijn circa 34 m in plaats van de maximaal toegelaten 18 m.

-          Artikel 5.4.8 Dakkapellen: de dakkapellen zijn 5.8 m breed in plaats van de maximaal toegelaten 4 m.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 27 Open ruimte: tuinen met een oppervlakte van meer dan 60 m², mogen slechts voor 1/3de verhard worden;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsenstalling wordt in de tuin voorzien en niet in een overdekte, afgesloten plaats;
• Artikel 30: Autostalplaatsen en parkeerplaatsen: er wordt geen parkeerplaats voorzien voor de bijkomende wooneenheid;
• Artikel 43: Septische putten: het is niet beoordeelbaar of de septische put voldoende gedimensioneerd is.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). 

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). 

Het project is niet gelegen in een signaalgebied. 

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving. Er wordt een bijkomende wooneenheid gerealiseerd door een bouwlaag toe te voegen aan een bestaand vergund gemengd meergezinsgebouw. De detailhandelsfunctie op het gelijkvloers blijft behouden. De aanvraag is verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften van het BPA Deurne-Dorp.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het hoofdvolume van het bestaande meergezinsgebouw wordt opgehoogd met een zadeldak met brede dakkapellen waardoor een volwaardige ruimte ontstaat. Hier wordt een bijkomende wooneenheid ondergebracht. De volumetrie van de bijkomende bouwlaag is in overeenstemming met de inrichtingsvoorschriften van het BPA Deurne-Dorp. Enkel de breedte van de dakkapellen overschrijdt de maximaal toegelaten breedte van 4 meter. De brede dakkapellen verhogen echter de interne ruimtelijkheid van de wooneenheid onder het hellend dak. Er wordt een afwijking toegestaan.

De bestaande appartementen op de eerste en de tweede verdieping worden uitgebreid met een terras. Het terras op de eerste verdieping wordt opgehangen tussen de scheidingsmuur met het rechteraanpalende pand en de getande uitbouw van het pand uit de aanvraag. De terrassen veroorzaken geen hinder naar het rechteraanpalende pand en kunnen gunstig beoordeeld worden.

Het terras van de bijkomende wooneenheid wordt ingericht op de bestaande getande uitbouw. Deze uitbouw komt dieper dan de kenmerkende hoofdvolumes in de omgeving waardoor er inkijk naar de omliggende percelen ontstaat. Om de inkijk te minimaliseren dient het terras zich terug te trekken ten opzichte van de perceelsgrens met de linkeraanpalende over een diepte van 127 centimeter. Dit is het niet-beglaasde geveldeel van de achtergevel. Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld en wordt in rood aangeduid op het plan nieuwe toestand van de derde verdieping (BA_Cogelsplein_P_N_24_NT-NIVEAU 3_ROOD).

De bouwdiepte van de bestaande toestand op het gelijkvloers is dieper dan de laatste vergunde toestand. Het magazijn dat de toegang tot de tuin voorziet is niet vergund en evenmin het achterste magazijn op de grens met het linkeraanpalende perceel. De bouwdiepte van het magazijn dat toegang tot de tuin geeft is in overeenstemming met de inrichtingsvoorschriften van het RUP en kan bijgevolg gunstig beoordeeld worden. Het andere magazijn wordt uitgesloten uit de vergunning. Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld en wordt in rood aangeduid op het plan nieuwe toestand het gelijkvloers (BA_Cogelsplein_P_N_21_NT-NIVEAU 0_ROOD). Afbraak van dit magazijn zou meer lucht brengen in het binnengebied. Open binnengebieden zijn belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok.

Tuinen moeten ook zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden. Artikel 27 van de bouwcode stelt dat tuinen met een oppervlakte van meer dan 60 m², slechts voor 1/3de verhard mogen worden. De tuin uit de aanvraag wordt voor 2/3 verhard en is daarmee in strijd met de bouwcode. De voorwaarde uit artikel 27 moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Een deel van de tuin wordt ingericht als een fietsstalplaats. Het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit vermeldt het volgende over deze stalplaats: “Er wordt een fietsstalplaats voor 6 fietsen voorzien. Deze is toereikend wat het aantal betreft maar moet wel overdekt voorzien worden.” Tegen het achterste (niet vergunde) magazijn wordt een overdekte fietsenstalplaats voorzien en de bestaande verharding wordt hierop aangepast en verder uitgebreid. Vanuit het streven naar open en groene binnengebieden is het echter niet wenselijk om nog meer constructies in de vorm van gebouwen en verharding te voorzien in de tuinzone. Aangezien het magazijn links achteraan wordt uitgesloten van vergunning zal deze stalling daarenboven midden in de tuinzone staan. Dit is niet de meest ruimtelijke wenselijke en ruimtelijk efficiëntse plaats. Daarom wordt als voorwaarde opgelegd om deze fietsenstalling te voorzien aan de rechter perceelsgrens of de achterste perceelsgrens.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel blijft ongewijzigd. De nieuwe daklaag wordt bekleed met rode dakpannen en de dakkapel wordt uitgevoerd in zwarte beplating en zwart aluminium schrijnwerk. De kleuren en materialen harmoniëren met de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bestaande septische put blijft behouden. De inhoud is onbekend. Er wordt een wooneenheid aan het bestaande gebouw toegevoegd en de twee bestaande appartementen worden heringericht zodat de éénslaapkamerappartementen wijzigen naar tweeslaapkamerappartementen. Het aantal gebruikersequivalenten verdubbelt dus terwijl het niet beoordeelbaar is of de septische put voldoende gedimensioneerd is. De septische put moet voldoen aan artikel 43 van de bouwcode. Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft het uitbreiden van een meergezinswoning met een extra bouwlaag en een extra appartement.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Het terras op de derde verdieping dient zich terug te trekken ten opzichte van de perceelsgrens met de linkeraanpalende over een diepte van 127 centimeter. Dit is het niet-beglaasde geveldeel van de achtergevel.

4. De tuin mag maximaal voor 1/3de verhard worden.

5. De fietsenstalplaats met de langse zijde tegen de rechtse perceelsgrens of de achterste perceelgrens te voorzien. 

6. Het achterste magazijn op de grens met het linkeraanpalende perceel wordt uitgesloten uit de vergunning.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten