2024_CBS_00034 - Omgevingsvergunning - OMV_2023033544.Renaat Veremansstraat ZN. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/02/2007: vergunning (20054115) voor het bouwen van een appartementsgebouw met 24 appartementen (wijk Rozemaai) – vervallen vergunning.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          geen relevante vergunde toestand beschikbaar.

Bestaande toestand

-          braakliggend terrein.

Nieuwe toestand

-          functie:  wonen – 2 meergezinswoningen met 27 wooneenheden per bouwblok;

-          bouwvolume:

• 2 bouwblokken in open bebouwing met 5 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte 16,16 m;
• voetafdruk per bouwblok 25,80 m op 27,24 m;

-          gevelafwerking:

• gevel in rood-bruine baksteen;
• plinten, dorpels en detaillering in warm grijs beton;
• buitenschrijnwerk in grijs gemoffeld aluminium;
• traliewerk benedenverdieping en balustrades in grijs gelakt staal;

-          inrichting:

• 2 vrijstaande bouwblokken;
• nieuwe wegenis met parking aan de oostzijde van de bouwblokken;
• gemeenschappelijke open ruimte met looppaden en zone voor fietsenstalling.

Inhoud van de aanvraag

-          vellen van hoogstammige bomen;

-          bouwen van 2 meergezinswoningen met elk 27 sociale wooneenheden;

-          voorzien van private parking;

-          aanleggen van openbare wegenis met bijbehorende fietsenstalling.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Gemeentewegen

Artikel 31 van het Omgevingsvergunningendecreet stelt dat indien de vergunningsaanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg neemt, alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag.

Omschrijving beslissing

De gemeenteraad besliste in de zitting van 18 december 2023 (jaarnummer 728) om:

-          zijn goedkeuring te hechten aan bijgevoegd rooilijnplan ‘BA_OMGEVING_P_N_rooilijnplan - nieuwe rooilijn’ en aan de ligging, breedte en uitrusting van de nieuwe wegen en openbaar domein in de bocht van de Renaat Veremansstraat onder voorwaarden.

Voorwaarden

-          de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste

ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

-          de bijgevoegde voorwaarden van Fluvius vanaf het moment van de start van de

realisatie/exploitatie strikt na te leven;

-          de bijgevoegde voorwaarden van Aquafin vanaf het moment van de start van de

realisatie/exploitatie strikt na te leven;

-          de bijgevoegde voorwaarden van de Agentschap Natuur en Bos vanaf het moment van de start van de realisatie/exploitatie strikt na te leven.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• artikel 10:
  Er wordt geen infiltratievoorziening voorzien binnen het project.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 15:
  Achter de trappen in de inkomhal bevindt zich een smaller looppad ten gevolge van de inplanting van de helling. Deze versmalling tot een doorgangsbreedte van circa 108 cm strekt zich uit over een lengte van circa 190 cm. Echter moet bij versmallingen van deze lengte een vrije doorgangsbreedte van 145 cm (120 cm na afwerking) voorzien worden;
• artikel 19:
  De hellingen moeten minimaal 145 cm breed zijn zodat na afwerking tussen de plinten en leuningen een minimale breedte van 120 cm voorzien wordt. De hellingen zijn onvoldoende breed. Het is dan ook niet duidelijk of de minimale vrije doorgangsbreedte voorzien kan worden.
  Bovendien moeten de hellingen die die een niveauverschil groter dan 10 cm overbruggen over de volledige lengte van de helling voorzien worden van een afrijdbeveiliging. Er werd onvoldoende informatie aangeleverd met betrekking tot het wel of niet aanwezig zijn van deze afrijdbeveiliging;
• artikel 20:
  De trap moet minimaal 125 cm breed zijn zodat na afwerking een minimale vrije doorgangsbreedte van 100 cm gegarandeerd kan worden. De trappen zijn onvoldoende breed. Het is dan ook niet duidelijk of de minimale vrije doorgangsbreedte voorzien kan worden;
• artikel 21:
  Er werd onvoldoende informatie aangeleverd met betrekking tot de liften. Deze moeten liften zijn van het type 2 zoals omschreven in de EN 81-70;
• artikel 24:
  De ligging van de toegangsdeuren (appartementen) in het muurvlak zorgt ervoor dat de vrije en vlakke draaicirkel het duwvlak van de deur aan de duwzijde niet raakt.
  Ter hoogte van datalokaal A en B kan geen vrije en vlakke draairuimte voorzien worden die het draaivlak van de deur naar de trappenhal raakt. Deze wordt ofwel gehinderd door de muren, ofwel door de aanwezigheid van de leuning bij de helling;
• artikel 25:
  Aan de binnenzijde van het tellerlokaal voor de elektriciteit wordt geen 45 cm (50 na afwerking) opstelruimte voorzien naast de krukzijde van de deur.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 26 Afvalverzameling:
  Er wordt geen gemeenschappelijke ruimte voor afvalverzameling voorzien;
• artikel 27 Open ruimte:
  De zone rondom de bouwblokken wordt overgedragen aan de stad. Bij gevolg wordt per bouwblok geen 20 % open ruimte meer voorzien ter hoogte van het maaiveld;
• artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers:
  De gebouwen zijn niet voorzien van een centrale stookruimte en bijbehorende leidingschachten;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijking van de voorschriften

Het dossier is strijdig met artikel 26 van de bouwcode. De aanvraag voorziet diverse bergingen maar geen ervan is specifiek ingetekend als afvalberging. In voorwaarde van vergunning wordt opgelegd dat er een afvalberging moet voorzien worden, conform vernoemd artikel.

Het dossier is strijdig met artikel 27 van de bouwcode. Het gebouw beslaat het volledige bouwblok, alle open ruimte zal deel uitmaken van het openbaar domein. Dit is in overeenstemming met het masterplan Rozemaai. Een afwijking kan toegestaan worden.

 Het dossier is ook strijdig met artikel 37 van de bouwcode, er worden geen centrale ruimte voor warmteproductie en bijhorende leidingschachten voorzien. Er wordt echter wel een lokaal voorzien om, zoals gepland, een aansluiting op een warmtenet te realiseren. Een afwijking kan bijgevolg ook hier toegestaan worden.

Functionele inpasbaarheid

De nieuwbouw van de 2 appartementsgebouwen wordt voorzien in de zone die binnen het masterplan Rozemaai is aangeduid als bouwveld 10 waar een mix van verschillende compacte type woningen wordt gerealiseerd, onder de vorm van 1 tot 4- slaapkamerappartementen. Het project houdt voldoende rekening met de gestelde principes van het masterplan.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. De aanvraag vertaalt de uitgangspunten van het masterplan van de site Rozemaai.

Het ontwerp voorziet in 2 nieuwe volumes, elk bestaande uit 5 bouwlagen, waarin telkens 27 sociale woongelegenheden worden voorzien. .

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Het park-wonen concept wordt vooropgesteld. Het projectgebied is gelegen langs het parkgebied waarin zich de Donkse Beek bevindt en sluit aan bij het speel- en evenementengebied.

Het project zal een beperkte impact hebben op de omliggende omgeving en kan bijgevolg inzake schaal en bouwdichtheid steenbouwkundig aanvaard worden in deze omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels worden uitgevoerd in bruin-rood-oranje baksteen aangevuld met geprefabriceerd gezuurd beton voor de vensterbanken, balkons, kroonlijst en plint. Deze materialen worden gebruikt in combinatie met grijs gelakt staal voor de balustrades en hekwerk en grijs gemoffeld aluminium voor het schrijnwerk. De voorgestelde materialisatie sluit aan bij de omgeving van de site. Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding, zodat de nieuwe gebouwen zich integreren in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Het project werd na de wedstrijdfase opgevolgd en gunstig geëvalueerd door de stadsbouwmeester.

Bodemreliëf

Het perceel is gedeeltelijk gelegen in overstromingsgevoelig gebied. De uitwerking van dit nieuwbouw project houdt rekening met de voorschriften uit het masterplan Rozemaai waardoor wateroverlast kan vermeden worden.

Binnen dit project wordt geen infiltratie van het regenwater op eigen terrein voorzien. De infiltratie van het regenwater zal gebeuren via een infiltratievoorziening zoals uiteengezet in het Masterplan waardoor een afwijking kan worden toegestaan met toepassing van artikel 3 van de Bouwcode.

Er werd voor deze aanvraag advies ingewonnen bij de stedelijke dienst Archeologie:

“Het projectgebied bevindt zich buiten een vastgestelde archeologische zone, is gelegen binnen een woon- of recreatiegebied. Het gaat om een omgevingsvergunning met een projectgebied dat groter is dan 3000 m² (ca. 17 000 m²) en een ingreep groter dan 1000 m² (ca. 4 000 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.??

De archeologienota werd opgemaakt door RAAP en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 08/07/2022 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/22879). Er werd geen programma van maatregelen opgemaakt.”

Het gunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd, er werden geen voorwaarden toegevoegd aan het advies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is strijdig met diverse artikels van de gewestelijke verordening toegankelijkheid. Als voorwaarde van vergunning, moet de aanvraag in overeenstemming komen met deze artikels.

Het dossier werd bijkomend gunstig geadviseerd door AG Vespa en vastgoed.

Gelet op het onderwerp van de aanvraag werd er advies ingewonnen bij de stedelijke dienst milieu:

“Het is uit de huidig beschikbare plannen niet op te maken of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn op het voorwerp van de aanvraag, bijvoorbeeld stookinstallaties, warmtepompen en bemaling.  Het is aan te raden dat de exploitant dit nagaat en zich indien nodig in regel stelt met de Vlarem-wetgeving.”

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Sporting A / Sociaal ruimtelijke veiligheid ‘trage weg’, waarbij de voorwaarde integraal worden overgenomen als voorwaarde van vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Het advies van de stedelijke dienst mobiliteit bevat ook het volgende over de fietsvoorzieningen:

“Voor gebouw A moeten er 93 fietsparkeerplaatsen voorzien worden.

Voor gebouw B moeten er 89 fietsparkeerplaatsen voorzien worden.

De fietsparkeerplaatsen staan systematisch te smal afgebeeld op plan: ze zijn maar 35 cm breed, waar de bouwcode vereist dat deze 50 cm breed zijn in het systeem van 2 lagen.

Verder moet er per begonnen schijf van 30 fietsen een elektrisch oplaadpunt aanwezig zijn.

Er moeten extra plaatsen voorzien worden voor fietsen van buitengewone grootte.”

Het advies wordt bijgetreden. De gevraagde voorwaarde zal aan de vergunning worden gekoppeld.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Een gemeenschappelijke afvalberging is te voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode.

3. Er moet voldaan worden aan de gewestelijke verordening toegankelijkheid en meer in het bijzonder aan artikels 15, 19, 20, 24 en 25.

4. Er moet voldaan worden aan de voorwaarde opgelegd door de interne dienst Sporting A & Sociaal Ruimtelijke veiligheid door een buffer van laag onbetreedbare beplanting aan te leggen tot tegen de gevels ter hoogte van de slaapkamers zodat de privacy voor de bewoners gegarandeerd blijft.

5. De bijgevoegde voorwaarden van Proximus vanaf het moment van de start van de realisatie/exploitatie strikt na te leven.

6. De bijgevoegde voorwaarden van Fluvius vanaf het moment van de start van de realisatie/exploitatie strikt na te leven.

7. De bijgevoegde voorwaarden van Aquafin vanaf het moment van de start van de realisatie/exploitatie strikt na te leven.

8. De bijgevoegde voorwaarden van de Agentschap Natuur en Bos vanaf het moment van de start van de realisatie/exploitatie strikt na te leven.

9. Er moet voldaan worden aan de voorwaarden opgelegd door de stedelijke dienst Stadsontwikkeling/Mobiliteit met betrekking op de fietsvoorzieningen:

• elektrische laadplaatsen te voorzien;

• fietsstalplaatsen minstens 50 cm breed te voorzien in het systeem zoals ingetekend staat: 2 lagen hoog-laag.

• extra plaatsen te voorzien met elektrische laaduitrusting, alsook extra brede plaatsen voor onder andere bakfietsen.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten