2023_GR_00790 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden met nieuwe wegen en/of grondafstand. Zaak van de wegen - OMV_2023040892. Van Strydoncklaan ZN, Boterlaarbaan ZN, Corneel Franckstraat ZN. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis en vergunde toestand

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Bestaande toestand

-          terrein begrensd door Boterlaarbaan en Van Strydoncklaan in het noorden en oosten, tuinen van woningen in Dassatraat in het westen en het zuidelijke deel van het projectgebied Silsburg in het zuiden;

-          onbebouwd terrein, met onder meer een bomenrij met dominantie van berk en ruigte en pioniersvegetatie met beperkte opslag van struiken en bomen.

Nieuwe toestand

De voorliggende aanvraag omvat de ontwikkeling van het noordelijke deel (fase 1) van het projectgebied Silsburg. De aanvraag omvat onder andere volgende zaken:

1. verkaveling met 10 loten voor woningbouw:

-          lot 1:

• oppervlakte van 2.575 m²;
• zone voor hoekgebouw met eengezinswoningen en/of meergezinsgebouwen;
• toegestane bebouwing met maximale bouwdiepte van 16 m en variërend aantal bouwlagen van minimum 3 en maximum 5 bouwlagen onder plat dak;

-          lot 2:

• oppervlakte van 1.267 m²;
• zone voor gebouw met eengezinswoningen en/of meergezinsgebouwen aansluitend op de bebouwing van lot 1;
• toegestane bebouwing met maximale bouwdiepte van 16 m met maximum 3 bouwlagen onder plat dak;

-          lot 3:

• oppervlakte van 5.058 m²;
• zone met meergezinsgebouwen, grenzend aan loten 4 tot 10 om daarmee een bouwblok te vormen;
• toegestane bebouwing met maximale bouwdiepte van 17 m en variërend aantal bouwlagen van minimum 3 en maximum 5 bouwlagen onder plat dak;

-          loten 4-10:

• elk lot heeft een oppervlakte van circa 121 m²;
• ingesloten eengezinswoningen;
• maximale bouwdiepte van 12 m;
• minimum 2 en maximum 3 bouwlagen onder plat dak;

-          2 ondergrondse parkings;

-          2 private doorsteken voor de doorwaadbaarheid van het bouwblok voor bewoners, gebruikers en bezoekers;

-          openbaar domein met infrastructuur, nieuwe openbare wegenis en aanhorigheden;

-          gewijzigd reliëf voor de wadi’s als infiltratievoorziening;

-          hoogstammige bomen worden geveld;

-          ontbossen.

Inhoud van de aanvraag

-          verkavelen van percelen in 10 loten;

-          aanleggen van openbaar domein (infrastructuurwerken);

-          vellen van hoogstammige bomen;

-          wijzigen van het reliëf voor het aanleggen van infiltratievoorzieningen;

-          ontbossen.

Gemeentewegen

Artikel 31 van het Omgevingsvergunningendecreet stelt dat indien de vergunningsaanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg neemt, alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag.

Artikel 31 van het Omgevingsvergunningsdecreet stelt dat als de vergunningsaanvraag wegenwerken omvat waarover de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft en de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15, oordeelt dat de omgevingsvergunning kan worden verleend, de gemeenteraad een beslissing over de zaak van de wegen neemt voor de bevoegde overheid een beslissing neemt over de aanvraag.

Adviezen met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg

Externe adviezen

Interne adviezen

1. Tijdens de procedure werden externe adviezen ingewonnen.

Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert voorwaardelijk gunstig. De voorwaarden gekoppeld aan het advies, met betrekking tot het openbaar domein, dienen strikt te worden nageleefd.

Het Agentschap voor Natuur en Bos adviseert voorwaardelijk gunstig. De voorwaarden gekoppeld aan het advies, met betrekking tot het openbaar domein, dienen strikt te worden nageleefd.

De brandweer verleent voorwaardelijk gunstig advies in voorliggende aanvraag. De voorwaarden gekoppeld aan het advies, met betrekking tot het openbaar domein, dienen strikt te worden nageleefd.

Aquafin en Water-link geven een voorwaardelijk gunstig advies. De voorwaarden gekoppeld aan het advies, met betrekking tot het openbaar domein, dienen strikt te worden nageleefd.

Proximus verleent een voorwaardelijk gunstig advies. De voorwaarden gekoppeld aan het advies, met betrekking tot het openbaar domein, dienen te worden nageleefd.

1. Tijdens de procedure werden interne adviezen ingewonnen.

De stedelijke dienst ‘Stadsbeheer Groen en Begraafplaatsen’ geeft aan dat ze de groenzones in de straten eerder zien als ‘voortuinstroken’ en deze geen openbaar karakter hebben, eerder privatief, en vraagt om enkel de 4 meter weg over te dragen naar openbaar domein.

Dit deel van het advies wordt niet gevolgd. Het concept van het openbaar domein houdt rekening met zo veel mogelijk groenvoorziening. De rooilijn wordt vastgelegd op de gevels van de toekomstige bebouwing waardoor een private toe-eigening niet kan, dit is ook niet wenselijk omdat dan mogelijks een te smalle straatbreedte wordt bekomen ten opzichte van het maximale bouwvolume.

De stedelijke dienst ‘Stadsbeheer Groen en Begraafplaatsen’ wenst dat er een beplantingsplan en padenstructuur opgemaakt wordt en deze in overleg verder wordt gedetailleerd.

Dit gedeelte van het advies zal worden opgenomen in voorwaarden.

In het advies van de stedelijke dienst ‘Stadsontwikkeling Publieke Ruimte’ komt aan bod dat de hoeken van het toekomstige bebouwing dicht tegen een overrijdbaar deel van het openbaar domein komen. Ze zijn hierdoor aanrijgevoelig. De hoeken zouden afgeschuind moeten worden zodat er 1,5 meter tussen het gebouw en de rijweg aanwezig is.

Toetsing aan de doelstellingen en principes van het gemeentewegendecreet

De aanvraag heeft betrekking op het verkavelen van de gronden in fase 1 van de ontwikkeling Silsburg. De projectzone grenst aan de Boterlaarbaan en Van Strydoncklaan en maakt deel uit van een ontwikkeling voor de gehele zone Silsburg. De aanvraag omvat ook de aanleg van nieuw, gemeentelijk, openbaar domein. Hiervoor wordt een rooilijnwijziging aangevraagd.

De aanvraag bevat een rooilijnplan ‘VA_RP_N_2_rooilijnplan nieuw’ waarin de toekomstige situatie van de rooilijnen wordt weergegeven.

Motivatie voor het aanleggen, wijzigen, verplaatsen of afschaffen van een gemeenteweg

Er wordt nieuw gemeentelijk openbaar domein aangelegd voor de ontsluiting van voorliggende verkaveling Silsburg. De eerste fase van de ontwikkeling Silsburg.

Het doel is om de site kwalitatief in te vullen met nieuwe bouwblokken die het stedelijk weefsel aanvullen. Langs deze bouwblokken wordt een autoluw openbaar domein gecreëerd met veel groen, waardoor de nadruk wordt gelegd op groene ruimte en autoluwe verbindingen voor publiek gebruik. 

Wegontwerp, ontsluiting, mobiliteit en verkeersveiligheid

Het projectgebied wordt bovenaan ontsloten door de Van Strydoncklaan, een gewestweg. Onderaan grenst het project aan twee gemeentewegen. Namelijk de Corneel Franckstraat en de Koudebeekstraat.

Er werd in samenspraak met de stedelijke dienst Publieke Ruimte een gedetailleerd ontwerp uitgewerkt voor de nieuw aan te leggen openbare ruimte binnen het projectgebied. Het nieuwe openbaar domein zal nadien (na aanleg) overgedragen worden aan de Stad. Er wordt gebruik gemaakt van verschillende materialen met voornamelijk een waterdoorlatend karakter.

De verkaveling gaat uit van een autoluwe projectzone. In de zone is doorgaand verkeer niet mogelijk. Er wordt gefocust op autoluwe en zachte verbindingen met nadruk op voetgangers en fietsers. Om de parkeerbehoefte op te vangen worden ondergrondse parkeergarages voorzien die bereikbaar zijn via de Boterlaarbaan/Van Strydoncklaan. Auto’s kunnen het openbaar domein enkel uitzonderlijk betreden mits het verwijderen van toegangspaaltjes.

Verder worden kwalitatieve private en/of collectieve tuinzones groen ingericht waarbij een duidelijke scheiding wordt voorzien tussen privé (collectieve) tuinzone en openbaar domein bij de private doorsteken.

Eén van de krachtlijnen die naar voren werd geschoven bij de opmaak van de inrichtingsstudie, is het inzetten op een toekomstbestendig groen-blauw netwerk. Dit groen-blauwe netwerk fungeert op grotere schaal als een stapsteen en zal een schakel vormen in de verbinding van Park Groot Schijn met het groene gebied aan de Herentalsebaan en de begraafplaats. De nieuwe woonstraten tussen de bouwblokken worden groen ingericht. Tevens wordt er ingezet op een aantal nieuwe, groene ontmoetingsplekken en parken. In een deel van deze groene zones wordt ook ingezet op een blauw netwerk van wadi’s waar water aan de oppervlakte gebufferd kan worden en terug in de grond infiltreren of verdampen.

Waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden ten gevolge van de wijziging

Het rooilijnplan bevat een berekening van de waardevermeerdering of waardevermindering van de gronden ten gevolge van de wijziging van de gemeenteweg overeenkomstig met artikel 28 van het gemeentewegendecreet. De grondafstand gebeurt echter kosteloos, waardoor er geen waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden ontstaat ten gevolge van de wijziging van de gemeenteweg.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er geen nieuw openbaar onderzoek werd gehouden maar wel een aantal adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg

Tijdens het openbaar onderzoek werden verschillende bezwaren ingediend die als volgt worden beoordeeld:

1.   Mobiliteit:

De bezwaren handelen over de impact van mobiliteit en bijkomende parkeerbehoefte.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

In eerste instantie wordt er geen onderscheid gemaakt tussen de verkavelingsvergunning en de later aan te vragen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.

In het huidige dossier zijn aannames gedaan op basis van het mogelijk te realiseren programma. Bij de concrete uitvoering van de verkaveling via een omgevingsvergunningsaanvraag

voor de bouw van het project dient het mobiliteitsonderzoek concreter te worden uitgevoerd. Dan zal ook de juiste parkeerbehoefte gekend zijn.

Bij het ontwerp van de verkaveling is een MobiliteitsEffectenBeoordeling (MOBER) uitgevoerd, inclusief een parkeeronderzoek. Hieruit bleek dat de omliggende woonstraten momenteel

een zekere mate van verzadiging vertonen. De verkavelingsvoorschriften benadrukken expliciet dat parkeren volledig op eigen terrein (ondergronds) moet plaatsvinden om afwenteling

van parkeerdruk naar omliggende woonstraten te voorkomen. Dit wordt ook in de bouwcode voorgeschreven (POET). De exacte bepaling van het aantal parkeerplaatsen wordt pas

gedaan bij de concrete uitwerking van de verkaveling, aangezien de huidige aanvraag slechts een kader creëert voor latere omgevingsvergunningen.

Het project wordt ontsloten langs de Van Strydoncklaan, en de nieuwe woonstraten worden ontworpen als autoluwe leefstraten, wat naar verwachting de belasting van omliggende straten

zal beperken of vermijden.

2.   Erfdienstbaarheden:

De bezwaren gaan over erfdienstbaarheden die niet gerespecteerd worden.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen. Anderzijds doet een omgevingsvergunning

deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele

verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

3.   Inrichting:

Het bezwaar stelt dat in het project onvoldoende wordt ingezet op fietsstallingen, deelfietsen en deelwagens.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De aanvraag in kwestie handelt over het verkavelen van gronden. Het betreft geen omgevingsvergunning voor de stedenbouwkundige handeling voor de concrete realisatie van een project. Bovendien dient een aanvraag voor de stedenbouwkundige handelingen, te voldoen aan de voorschriften van de bouwcode die hier normen over oplegt.

4.  Verkeersveiligheid:

Het bezwaar is gekant tegen de onveilige situatie van de in- en uitritten voor de ondergrondse parkings en de oversteekplaats voor voetgangers.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Bezwaarindiener uit bezorgdheid over de mogelijkheid van een toekomstige ondergrondse garage die direct toegang zou hebben tot de Van Strydoncklaan, wat volgens hen een onveilige situatie zou veroorzaken. Deze ontsluitingsmogelijkheden werden echter met de wegbeheerder, namelijk het Agentschap Wegen en Verkeer (AWV), en de stedelijke dienst Mobiliteit besproken. Het aanvraagdossier bevat tijdelijke aanpassingen aan de Van Strydoncklaan om veilig in- en uit te kunnen rijden. Deze maatregelen zijn ook in lijn met een bredere visie waarbij AWV de Van Strydoncklaan zal heraanleggen. Hoewel dit momenteel nog geen concrete uitwerking heeft, is het mobiliteitsonderzoek al afgestemd op deze toekomstige ontwikkelingen. Zowel in de huidige als toekomstige situatie worden geen onaanvaardbare hinder of (verkeers)veiligheidsproblemen verwacht. Het voorwaardelijk gunstig advies van AWV en gunstig advies van de verkeerspolitie in het kader van de vergunningsprocedure bevestigen deze aanpak.

5.  Elektrische wagens:

Het bezwaar meent dat elektrische wagens niet in ondergrondse garages geparkeerd mogen worden. Waar gaan die bewoners, bezoekers van de woonentiteiten en van de 

nevenbestemmingen hun (elektrische) auto dan parkeren?.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De bezwaar is gebaseerd op speculaties. Bijkomend is het bezwaar gericht op de concrete inrichting van de ondergrondse garages, wat niet valt onder de voorliggende

verkavelingsaanvraag.

6.  Openbaar onderzoek:

Het bezwaar beweert dat het openbaar onderzoek niet correct is uitgevoerd en dat een oude aanplakking zorgt voor verwarring.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

7.  Zaak der wegen:

Het bezwaar stelt dat de geëigende procedure van het Gemeentewegendecreet niet werd gevolg.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Het is inderdaad zo dat de gemeenteraad moet beslissen over de aanleg van een gemeenteweg wanneer deze deel uitmaakt van een aanvraagdossier. De aanleg van de nieuwe wegenis en rooilijnen maakt deel uit van deze verkavelingsaanvraag. In dit kader werd de gemeenteraad verzocht om uitspraak te doen over het aspect van de zaak der wegen.

8.  Omgang met het bestaand groen: 

Verschillende bezwaren uiten zich tegen het kappen van de bomen op het perceel en het verdwijnen van het op bestaand groen en biologisch waardevol bos.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De aanvraag bevat het verkavelen van gronden waar deels bos aanwezig is. Het aandeel groen dat verdwijnt wordt voldoende gecompenseerd. Dit blijkt ook uit het voorwaardelijk gunstig advies van het Agentschap voor Natuur en Bos. Verder wordt bij de uitwerking van het ontwerp rekening gehouden met aanwezig en toekomstig groen