2023_CBS_09482 - Omgevingsvergunning - OMV_2023078247. Kloosterstraat 128. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/08/1990: vergunning (86#8725057) voor de verbouwing voorgevel gelijkvloers en afbraak achterbouw

Vergunde toestand

-          functie:

• wonen op de verdiepingen;
• garage op de gelijkvloers; 

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen onder zadeldak; 
• bouwdiepte van 8,85 m en kroonlijsthoogte van circa 15,7 m;
• buitenruimte van 52,6 m2;

-          gevelafwerking:

• parement in pleisterwerk met detail elementen op een blauwe hardsteen plint;
• onderdorpels in natuursteen;
• voordeur en poort naar inpandige garage in hout.

Bestaande toestand

-          functie en bouwvolume en schil overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd van:

• de dakkapel en trap met bordes aan de achtergevel;
• voorgevel:
  • parement in geel geschilderd pleisterwerk zonder details en houten schrijnwerk;
  • kroonlijst in hout;
  • gelijkvloers met grijze geschilderd accenten, garagepoort in grijs PVC en voordeur in zwart geschilderd hout;
  • de raamindeling van de 1ste verdieping.
  • 1 twee slaapkamer duplexappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 86 m² op de 1e en 2de verdiepingen;
  • 1 twee slaapkamer duplexappartement op de 3de, 4de en zolder verdiepingen;

Nieuwe toestand

-          functie:

• meergezinswoning met handel;
• handel op de gelijkvloers met circa 91m2 oppervlakte;

-          bouwvolume hoofdbouw:

• dakkapel op de achtergevel;

-          bouwvolume achterbouw:

• 1 bouwlaag  onder plat dak;
• met een totale bouwdiepte van circa 19,30 en hoogte van 3,90 m;
• dakterras van circa 23 m2 oppervlakte

-          gevelafwerking:

• parement in wit geschilderd pleisterwerk zonder details en in zwart geschilderd houten schrijnwerk op de 1ste, 2de en 3de verdiepingen;
• onderdorpels in natuursteen;
• gevelafwerking op het gelijkvloerse in grijze tegels;
• buitenschrijnwerk op het gelijkvloers en etalage in hout.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie op het gelijkvloerse van garage tot handelspand;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1:  zone voor wonen - (wo1) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          2.1.9 Dakvormen en dakkapellen
Dakkappellen zijn toegelaten tot minimum 0,75 meter van het midden van scheidsmuren. Ze zijn maximum 1.50 m breed.

-          2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen
Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. Voor nieuwbouw moet een oppervlakte van minimum 15 % van de perceelsoppervlakte voorzien worden als onbebouwde ruimte.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• art. 15 In- en uitsprongen aan daken: In- en uitsprongen in hellende daken dienen op ten minste 0,60 meter van de perceelsgrens te worden ingeplant;
• art. 26 Afvalverzameling: Functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is;
• art. 27 Open ruimte: §1 Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn;

• art. 29: Er ontbreekt een fietsstalplaats;
• art. 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: Er dient een toezichtsmogelijkheid voorzien te worden, bijvoorbeeld door een afsluitbare opzetbuis (T – stuk) op de afvoerleiding.
  De aansluitpunten moeten minstens 0,20 meter en hoogstens 0,50 meter uiteen gelegen zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een gelijkvloerse verdieping volledig te bebouwen en de garage om te vormen naar een winkelfunctie. De twee woningen op de verdiepingen blijven behouden. Alhoewel de woning op verdieping +3 en +4 geen deel uitmaakt van de aanvraag, zijn er feitelijk twee woningen ingetekend omdat op verdieping +1 en +2 een zelfstandige wooneenheid wordt ingericht.

Het omvormen van de gelijkvloerse woning naar winkel is aanvaardbaar, echter zorgt dit wel voor het verdwijnen van functionaliteiten horende bij de bovenliggende woning(en). Dit betekent dat de druk op het perceel toeneemt en de woningen in kwaliteit afnemen. De algemene woonkwaliteit voor de woning op verdieping +3 en +4 zou aanzienlijk verbeteren wanneer ook voor deze woongelegenheden in de toekomst een buitenruimte voorzien zou worden. 

In deze aanvraag wordt de woning op +3 en +4 en de toegangen ernaar uitgesloten.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gelijkvloerse is momenteel onbebouwd. Voorliggende aanvraag wenst het perceel volledig te bebouwen en een winkelfunctie in te richten.
Het bebouwen van open ruimte in de Antwerpse binnenstad is stedenbouwkundig in vele gevallen niet wenselijk. Open ruimte is schaars en dit zijn plekken waar hemelwater op een natuurlijke wijze kan infiltreren in de bodem en waar beplanting mogelijk is. Artikel 2.2.5 van het RUP-Binnenstad bepaalt dan ook dat het percentage onbebouwde ruimte per perceel moet vergroten of gelijk moet blijven. Door het perceel te bebouwen is de aanvraag strijdig met dit voorschrift. Ook artikel 27 van de bouwcode stelt voorop dat percelen niet volledig bebouwd mogen worden, maar dat dit uitzonderlijk mogelijk is in afgebakend kernwinkelgebied. Voorliggende aanvraag is gelegen in afgebakend kernwinkelgebied en de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing adviseert de komst van een bijkomende winkel gunstig.

Economische verwevenheid in de stad is tevens een stedenbouwkundige wens waardoor het uitzonderlijk toegelaten is om het perceel volledig te bebouwen ten voordele van verkoopoppervlakte van de winkelfunctie. Ter compensatie van de bebouwde open ruimte wordt een intensief groendak aangelegd zodat enige buffering van hemelwater bij piekneerslag en beplanting mogelijk is.

Een afwijking op artikel 2.2.5 van het RUP-Binnenstad en artikel 27 van de bouwcode is ruimtelijk aanvaardbaar.

Op het nieuwe platte dak van de gelijkvloerse verdieping wordt een terras aangelegd voor de woning op +1 en +2. Een kwalitatieve buitenruimte is aanvaardbaar. Hiervoor moet wel de scheimuur links verhogen. Principieel is deze ingreep niet wenselijk omdat dit de bebouwde densiteit achter het hoofdvolume doet toenemen en de daglichttoetreding bemoeilijkt. Omdat nr. 128 en ook nr. 132 op de eerste verdieping geen uitbouw hebben in afwijking op de overige bebouwing binnen de omgeving, zit deze scheimuur vervat in het theoretisch toegelaten bouwvolume. Zo is er ook voor nr. 132 de mogelijkheid om, mits vergunning,  een buitenruimte op het platte dak aan te leggen.

De dakkapel aan de achterzijde is niet vergund. Opgemerkt wordt dat deze strijdig is met artikel 2.1.9 van het RUP-Binnenstad en artikel 15 van de bouwcode.

De dakkapel wordt uitgesloten in deze vergunning. Op deze plek, mits voldoende afstand van de perceelgrens, kan een inpandige buitenruimte gemaakt worden voor een bovenste wooneenheid.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De garagepoort wordt aangepast naar een winkelpui. De nieuwe uitstraling zorgt voor meer openheid en levendigheid in het straatbeeld. De ingrepen aan de voorgevel zijn aanvaardbaar.

Het voorstel werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

De aanvraag heeft betrekking op een 19de eeuws pand, gelegen in CHE-gebied. Het betreft een voormalig ensemble (samen met linkerpand) van winkelhuizen die eertijds voorzien waren van houten winkelpuien met gedecoreerde arduinen plint. De erfgoedwaarde van het pand werd zwaar uitgehold door vervlakking van het pleisterwerk, vernieuwing van het schrijnwerk en de plaatsing van een garagepoort. De intenties van de aanvrager tot herwaardering van de gevelpui worden gewaardeerd vanuit oogpunt monumentenzorg.

De atypische raamverdelingen van het recente schrijnwerk en gedichte bovenlichten resulteren helaas in een sterke verstoring van de historische typologie van de bovengevel. De stedelijke dienst Monumentenzorg adviseert daarom om het schrijnwerk bij vernieuwing uit te voeren met een T-verdeling en beglaasde bovenlichten.

Wanneer het buitenschrijnwerk in de toekomst vervangen wordt dient te worden teruggegaan naar de historische raamverdeling. Het advies van Monumentenzorg kan in die zin als gunstig gelezen kan worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag ontbreekt een afvalberging voor de winkelfunctie. In voorwaarden wordt opgenomen om overeenkomstig artikel 26 van de bouwcode een afvalberging te voorzien.

De aanvraag ontbreekt een toezichtsmogelijkheid voor de aansluiting met het openbaar rioolstelsel. In voorwaarden wordt opgenomen om te voldoen aan artikel 41 van de bouwcode.

De stedelijke Mobiliteitsdienst geeft advies dat minimaal één fietsstalplaats voor het personeel voorzien moet worden. Dit wordt opgenomen in voorwaarden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

3. De dakkapel aan de achterzijde wordt uitgesloten. Dit werd aangeduid op het plan ROOD_BA_011_G_N_11_Achtergevel.

4. Er dient minimaal één fietsstalplaats voor het personeel te worden voorzien conform artikel 29 van de bouwcode.

5. Er dient een afvalberging te worden voorzien conform artikel 26 van de bouwcode.

6. De aansluiting op het openbaar rioolstelsel dient te worden voorzien conform artikel 41 van de bouwcode. 

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten