Er
werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld
wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: OMV_2022064631
Gegevens van de aanvrager:
Ligging van het project: Oorderseweg 45-47 te 2180 Ekeren (Antwerpen)
Kadastrale percelen: afdeling 35 sectie F nr. 777N4
Vergunningsplichten: Stedenbouwkundige handelingen
Voorwerp van de aanvraag:
regulariseren van wijzigingen op
vergunning OMV_2021113910
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
-
5/11/2021: voorwaardelijke vergunning (20212943)
voor het nieuw bouwen van 2 eengezinswoningen;
-
04/07/1988: verkavelingsvergunning
(EK/1988/V/0252/WV – 198816) voor het opdelen
van een terrein (in twee niet aaneengesloten delen) in 6 loten, voor woningbouw.
Vergunde toestand
-
functie:
o
2 eengezinswoningen;
-
bouwvolume:
o
2 bouwlagen onder
zadeldak;
o
bouwdiepte van 17 m op het
gelijkvloers en van 13 m op de eerste verdieping;
o
kroonlijsthoogte
van 6,50 m en nokhoogte van
11,02 m;
-
gevelafwerking:
o
gevelsteen in een lichte kleur/gebroken wit;
o
bronskleurig buitenschrijnwerk;
o
afwerking dakkapel met donkergrijze
vezelcementplaat;
o
donkergrijze dakpannen.
Huidige toestand
-
conform vergunde toestand, afgezien van:
o
aan voorzijde opgetrokken
kroonlijsthoogte, tot een hoogte van 7,70 m, en achteraan tot 7,04
m, en verlaagde nokhoogte, tot 10,96 m;
o
achteraan het gelijkvloers
opgetrokken kroonlijsthoogte, tot een hoogte
van 3,80 m;
o
in hoogte aangepast niveau van de
draagvloeren van eerste en tweede verdieping, 0,30 m hoger geplaatst;
o
gesupprimeerde ruimte voor
zonnepanelen en elke woning werd voorzien van een dakkapel in het achterste dakvlak;
o
in materialisatie aangepaste dakgoot aan de voorgevel (nu cederhout);
o
elk terras
uitgebreid tot een diepte van ± 5 m;
o
tuin over de gehele lengte
afgegraven, met een hoogteverschil van circa
0,45 m.
Gewenste toestand
-
conform huidige toestand, dus mits regularisatie van
ten opzichte van de vergunning gewijzigde aspecten.
Inhoud van de aanvraag
-
uitbreiden van het vergunde volume, voornamelijk in
de hoogte, middels onder andere het wijzigen van voor- en achtergevel en van de scheidsmuren;
-
doorvoeren van interne
constructieve werken.
Adviezen
Interne adviezen
| Adviesinstantie |
Datum advies
gevraagd |
Datum advies |
| Stadsbeheer/ Vastgoed/ Ontwikkeling/ Bouwprojecten |
|
6 juli 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is
gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening
grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom
is gelegen in het gewestplan
Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en
latere wijzigingen). Het eigendom
ligt, volgens dit van kracht
zijnde gewestplan,
in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening,
ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken
van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een
daartoe aangewezen gebied moeten
worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal- culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor
toeristische voorzieningen, voor
agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze
verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk
Besluit van
28 december 1972
betreffende de inrichting en toepassing van de
ontwerpgewestplannen en de
gewestplannen).
Het eigendom is
gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 1-3A Hagelkruis en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 12 mei 1993. Volgens dit plan ligt het
eigendom in de volgende zones: zone a voor
woningen en zone voor privaat groen.
(Gewestelijke
ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.
Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u
raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en
RUP’s'. Het gewestplan kan u
raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt in
de verkaveling 198816, goedgekeurd op 4 juli 1988, meer bepaald in lot(en)
1 en 2.
De
aanvraag wijkt af van de bepalingen van het Bijzonder Plan van Aanleg op volgend(e) punt(en):
-
artikel 1 – Zone A
voor Woningen, Hoofdstuk II Bebouwingsvoorschriften, Deel 1 Hoofdgebouwen, 4. Afmetingen van de gebouwen, a) Maximum profiel:
de
hoogte van de kroonlijst bedraagt 7,69 m, hetgeen ruimer is dan het opgelegde maximum;
-
artikel 1 – Zone A
voor Woningen, Hoofdstuk II Bebouwingsvoorschriften, Deel 1 Hoofdgebouwen, 5. Welstand van de gebouwen, A)
Bedaking, 1) Dakvorm: door het
optrekken van de kroonlijst en het verlagen van de nok wordt de helling
van het dak kleiner dan de opgelegde
graad van 45°;
-
artikel 1 – Zone A
voor Woningen, Hoofdstuk II Bebouwingsvoorschriften, Deel 1 Hoofdgebouwen, 5. Welstand van de gebouwen, A) Bedaking,
2) Dakkapellen, dakvensters en
dakramen; de dakkapellen zijn breder dan het
opgelegde maximum van 1,50 m, hebben een kroonlijst die in tegenstelling
tot de richtlijnen meer dan de
helft van de totale dakhoogte bedraagt en zij
worden niet voorzien van het verplichte hellende dak (maar van een
platte versie).
De aanvraag wijkt bijkomend af van de bepalingen van
de verkavelingsvergunning op volgend(e)
punt(en):
-
artikel 1 – Algemene
bepalingen, 1.05. Algemeen geldende voorschriften, 1. Dakramen, dakvensters en dakkapellen, b. Op aaneengesloten
gebouwen en kopgebouwen, 3.
Afmetingen: de dakkapellen hebben in tegenstelling tot de richtlijnen een hoogte die meer dan de
helft van de totale dakhoogte van het hoofdgebouw
bedraagt;
-
artikel 1 – Algemene
bepalingen, 1.05. Algemeen geldende voorschriften, 5. Erfscheidingen, b. Facultatieve scheidingsmuren: de afsluiting
met de rechterbuur bestaat voor een
gedeelte uit een opgemetste muur, hetgeen strijdig is met
de materiaalvoorschriften.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
-
Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5
juli 2013 houdende vaststelling van
een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen
en gescheiden lozing van afvalwater
en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten
en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag
is in overeenstemming met de
verordening hemelwater.
-
Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse
regering van 5 juni 2009 tot vaststelling
van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening
toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten
en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de
aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
-
Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse
regering van 29 april 1997 houdende
de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd
verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief
RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake
wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten
en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen
voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing
op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
-
Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige
verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de
gemeenteraad in zitting
van
28 april 2014 en
goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u
raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen
in Antwerpen’)
De aanvraag
is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
Sectorale regelgeving
-
MER-screening: de overheid die beslist
over de ontvankelijkheid en volledigheid van
de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat
op het ogenblik van de beslissing over de
ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van
ontvankelijk- en volledigheid. Rekening houdend met de kenmerken van de
aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke
milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
-
Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het
decreet van 18 juli 2003 betreffende
het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het
voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in
alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
-
Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde
decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De
kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u
raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit
Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag
valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
-
Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex
Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15
mei 2009.
(De
VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten >
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van
het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling
afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag vertoont
een aantal afwijkingen ten aanzien van de geldende voorschriften, zowel die van het geldende ordeningsplan, als die
van de van kracht zijnde verkaveling.
Zo is er in eerste
instantie sprake van een afwijking inzake kroonlijst- en dakrandhoogte, zowel aan voor- als aan achterzijde, en zowel wat
het hoofdgebouw als wat de achterbouw
betreft: in elk van de opgesomde gevallen wordt de maximale maatvoering overschreden maar iedere keer
is dit zonder meer beperkt van aard.
Zowel de
kroonlijsthoogte voor- als achteraan (7,65 en 7 m), als de hoogte van de achterbouw (3,80 m) zijn ietwat aan de
ruime kant te noemen maar zijn onder geen beding
zodanig afwijkend dat er nadelige impact te verwachten valt voor de aanpalenden: sowieso is er aan beide
zijden nog steeds visueel eenduidig sprake van
een bouwtypologie van 2 bouwlagen onder hellend dak, zoals de geest van
de richtlijnen het beoogt.
Ook de vorm van het
dak en de dakkapellen erin vertonen een aantal
onregelmatigheden, voornamelijk een minder steile dakhelling en een
ruimere maatvoering voor de kapellen.
Echter is het zo dat de helling zodanig beperkt afwijkend is dat ook dit geen impact zal hebben en de kapellen
zijn nog steeds beperkt in omvang
en voldoen bovendien eenduidig aan de richtlijnen die hiervoor in de Antwerpse bouwcode worden gehanteerd
(waaronder de zijdelingse afstanden) – hierdoor
is er wat laatstgenoemde betreft zonder meer sprake van aan het originele dakvlak ondergeschikte elementen in de
bovenste bouwlaag, dewelke de authenticiteit
van het dak wezenlijk
respecteren.
Ten slotte is er
sprake van een afwijkende materialisatie voor de scheidsmuur achteraan rechts. Er kan echter
bezwaarlijk worden opgeworpen dat het beperkte deel scheidsmuur (voorzien als tuinmuur in baksteenmetselwerk, met
een diepte van ± 1,50 m en met een
hoogte van ± 2 m) als storend of onwenselijk kan worden beschouwd vanuit
ruimtelijk oogpunt.
Er wordt dan ook
eenduidig geadviseerd de opgesomde afwijkingen als dusdanig te bekrachtigen.
Functionele
inpasbaarheid
De aanvraag voorziet
louter de regularisatie van een aantal aanpassingen aan 2 vergunde eengezinswoningen en gelet op de
verenigbaarheid van laatstgenoemde functie
met de specifieke bestemmingsvoorschriften van zowel het van kracht zijnde Bijzonder Plan van Aanleg als van de
geldende verkaveling, is er in deze dan ook zonder meer sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
De geplande
volumetrische wijzigingen zijn, ten aanzien van de vergunde toestand, in se afwijkend ten opzichte van de
geldende voorschriften, maar er werd in bovenstaande
paragraaf voldoende geargumenteerd in hoeverre betreffende onregelmatigheden als dusdanig positief kunnen
worden geëvalueerd.
Het advies
inzake schaal en ruimtegebruik zijn dan ook zonder
meer gunstig.
Visueel-vormelijke elementen
De wijzigingen ten
aanzien van de vergunde toestand houden geen aanpassingen inzake materialisatie in, waardoor
eenduidig kan geoordeeld worden dat het in de
eerder afgeleverde vergunning geformuleerde gunstige advies zonder meer
kan worden overgenomen.
Het advies
voor dit deelaspect is bijgevolg eenduidig gunstig.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing
parkeerbehoefte)
Het algemene
principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de
parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt
afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren
maximaal op eigen terrein te
voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De
parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de aanpassing van twee
eengezinswoningen waarbij de functie en het aantal
woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college
wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1.
Na uitvoering van de werken moet
voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-,
gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex
Wonen van 2021 en het Besluit van
de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 6 mei 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 5 juli 2022 |
Start 1e openbaar onderzoek | 15 juli 2022 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 13 augustus 2022 |
Beslissing toepassing administratieve lus | 25 augustus 2022 |
Start laatste openbaar onderzoek | 2 september 2022 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 1 oktober 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 17 december 2022 |
Verslag GOA | 29 november 2022 |
naam GOA | Gerd Cryns |
Administratieve lus
Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):
Uit de aangeleverde foto's blijkt dat de affichage van het vereiste openbare onderzoek niet correct heeft plaatsgevonden, dit aangezien betreffende op een goed leesbare plaats dient te gebeuren - aan de hand van de verhoudingen van de geveldelen en de aangeleverde geveltekeningen is duidelijk af te leiden dat de affiche werd opgehangen ruim boven ooghoogte (onderzijde op ± 2 m boven trottoirniveau) en dat dan ook kan geconcludeerd worden dat betreffende onder geen beding duidelijk leesbaar is.
De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).
Openbaar onderzoek
De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar- schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar- schriften | Petitie- lijsten | Digitale bezwaar- schriften |
15 juli 2022 | 13 augustus 2022 | 0 | 0 | 0 | 3 |
2 september 2022 | 1 oktober 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.
Er werden binnen de looptermijn van de 2 georganiseerde openbare onderzoeken 3 digitale bezwaarschriften ingediend, allen weliswaar afkomstig van dezelfde bezwaarindiener, waarbij het tweede bericht een intrekking van het eerste bezwaarschrift inhield, waardoor slechts rekening dient te worden gehouden met de inhoud van het derde en meest recente document. Laatstgenoemde laat zich als volgt samenvatten:
1. Lichtwegname en rentabiliteitsverlies: door de verhoging van het dak en het voorzien van bijkomende dakkapellen is er bijkomende schaduw en bijgevolg een opbrengstverlies bij de zonnepanelen bij het buurpand.
Beoordeling:
In eerste instantie blijkt de verhoging van het dak zeer beperkt te zijn en zich trouwens te beperken tot louter het verhogen van de kroonlijsten – de nok blijft initieel op hetzelfde niveau (en wordt zelfs beperkt verlaagd), waardoor er slechts sprake kan zijn van een zeer beperkte bijkomende schaduwwerking.
Bovendien verstrekt de plaatsing van zonnepanelen naast bijvoorbeeld een onbebouwd perceel of lager aanpalend gebouw geen verworven rechten ten opzichte van later op te trekken constructies op aangrenzende gronden. In deze kunnen de bouwmogelijkheden van derden dan ook om dezelfde reden niet worden gehypothekeerd, zeker niet indien er zonder meer sprake is van bouwrecht. Bijkomend is vermelde stelling grotendeels hypothetisch te noemen en kan zij in deze niet als bewezen worden beschouwd.
Het bezwaar is ongegrond.
2. Strijdigheid met de geldende voorschriften: de nieuwe dakkapellen voldoen niet aan de expliciete richtlijnen van het van kracht zijnde Bijzonder Plan van Aanleg. Beoordeling:
De vorm en maatvoering van de dakkapellen is effectief afwijkend, in die zin dat de hoogte meer bedraagt dan de helft van de totale hoogte van het gehele dak, dat de breedte ruimer is dan het opgelegde maximum van 1,50 m en dat het dak ervan plat werd uitgevoerd (in plaats van hellend).
Echter is het zo dat de kapellen nog steeds beperkt in omvang zijn en bovendien eenduidig voldoen aan de richtlijnen die hiervoor in de Antwerpse bouwcode worden gehanteerd (waaronder de zijdelingse afstanden) – hierdoor is er wat laatstgenoemde betreft zonder meer sprake van aan het originele dakvlak ondergeschikte elementen in de bovenste bouwlaag, dewelke de authenticiteit van het dak wezenlijk respecteren en zeer duidelijk herkenbaar zijn als dakkapellen, als dusdanig.
Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.