2023_CBS_02803 - Parkeren Scheldekaaien - Loodswezen - Kennisname technische haalbaarheidsstudie. Plaatsingsprocedure en vergunningstraject - Goedkeuring

Het college keurde op 28 mei 2014 (jaarnummer 5736) de parkeervisie Scheldekaaien en Gedempte

Zuiderdokken goed. Het college bekrachtigde daarmee de intentie om parkeervoorzieningen ten noorden en ten zuiden van het Steenplein te realiseren. De Parking Kaaien Noord bevindt zich volgens dat besluit in de zoekzone tussen het Loodswezen en het Noorderterras. De Parking Kaaien Zuid bevindt zich in de zoekzone tussen het Steenplein en de busparking en houdt rekening met de realisatie van een stedelijk plein, de restauratie van hangar 20-21 en een gepaste aanpak voor de archeologische resten in deze zone.

De gemeenteraad keurde op 21 september 2015 (jaarnummer 451) het “Ruimtelijk kader Loodswezen” goed.

Het college keurde op 22 april 2016 (jaarnummer 3180) de krachtlijnen voor het “Ruimtelijk Kader Centraal Deel Scheldekaaien” goed.

Het college keurde op 17 juli 2020 (jaarnummer 6227) het parkingplan in kader van de heraanleg van de Scheldekaaien goed. Hierin gaf het college opdracht aan MPA en AG Vespa voor de doorstart van de technische, financiële en juridische haalbaarheid parking Loodswezen voor circa 600 à 700 parkeerplaatsen, in afstemming met de ontwikkeling van de Loodswezensite.

Het college keurde op 12 februari 2021 (jaarnummer 1193) de principes en de randvoorwaarden voor de realisatie van de ondergrondse parking Loodswezen goed. Hierin gaf het college tevens de opdracht aan Mobiliteit en Parkeren Antwerpen (MPA) voor het uitvoeren van een grondige uitvoeringsstudie omtrent bodem, bemaling, impact op de Waaslandtunnel, de toegankelijkheid, het aantal bouwlagen, de inplanting en vorm van een parking.

Op 30 april 2021 (jaarnummer 3433) keurde het college de projectdefinitie Loodswezensite aanleg openbaar domein en geïntegreerd namenmonument en memoriaal ter herdenking van de slachtoffers van de Tweede Wereldoorlog goed.

Op 22 april 2022 (jaarnummer 3169) keurde het college het schetsontwerp Scheldekaaien Loodswezen goed.

Met het oog op de heraanleg van de Scheldekaaien ter hoogte van de Loodswezensite zijn er vandaag verschillende projectonderdelen lopende: de studie tot realisatie van de ondergrondse parking, het ontwerp en de heraanleg van het volledige openbaar domein (inclusief Namenmonument voor de slachtoffers van WO II), de restauratie en herbestemming van het als monument beschermde Loodswezengebouw en de Boeienloods en de geplande aanleg van de “Kaaienbackbone B” als onderdeel van de goedgekeurde “Roadmap 2030 – Stadsbreed Warmtenet Antwerpen. Deze projectonderdelen worden maximaal op elkaar afgestemd, zowel ruimtelijk als qua timing. De heraanleg van het openbaar domein (AG Vespa) en de herbestemming van de beschermde gebouwen (Toerisme Vlaanderen) zijn lopende. Het traject van de ondergrondse parking wordt door MPA opgenomen.

De ondergrondse parking compenseert de parkeerplaatsen (ca. 700) die op de kaaien verdwenen ten gevolge van de stabilisatie van de kaaimuur en de heraanleg van de kaaien. De capaciteit van de parking zal voor een voornamelijk deel ingevuld worden door het Vlaams Culinair Centrum (VCC), dat zich in het Loodswezen zal vestigen, om te voorzien in de eigen nodige stallingscapaciteit volgens de vigerende normen uit de stedelijke bouwcode. Vooraleer een bestek op de markt gebracht kon worden voor de bouw en verder de exploitatie van de parking was het aangewezen verdere verfijnende onderzoeken uit te voeren om mogelijke risico’s op te sporen, voorafgaand aan de plaatsingsprocedure. Deze werden in de loop van 2021-2022 uitgevoerd, met uitzondering van het mobiliteitseffectenrapport (mober) die thans in opmaak is.

A. Resultaten technische haalbaarheidsstudie

Tractebel Engineering voerde in opdracht van MPA een technische analyse uit, in de vorm van een grondige uitvoeringsstudie omtrent bodem, bemaling, impact op de Waaslandtunnel, nutsleidingen en het toegangscomplex. Voor deze studie werd het voorkeursscenario (699 parkeerplaatsen) uit de haalbaarheidsstudie van Abscis Architecten uit 2020 als uitgangspunt genomen.

Tijdens het verloop van deze studie bleek dat het ontwerp van Abscis Architecten met een diepe parking van circa vijf tot zeven ondergrondse bouwlagen niet mogelijk was vanwege de aanwezigheid van de Waaslandtunnel. Dit zou tot ontoelaatbare vervormingen leiden, en ook de toegangshelling zou niet realiseerbaar zijn in het vandaag reeds gerealiseerde gabarit. Er werd vervolgens gevraagd aan Tractebel Engineering om het ontwerp bij te stellen naar deze nieuwe randvoorwaarden, zonder risico voor de Waaslandtunnel en met nieuwe in- en uitritten op de Scheldekaaien.

Het resultaat van deze studie toont aan dat het technisch mogelijk is om een ondergrondse parking te realiseren op de Loodswezensite met de volgende eigenschappen:

• gesitueerd tussen het Loodswezen en de 10 meter lijn van de Waaslandtunnel. Om een logisch en economisch parkeervolume te bekomen, is het noodzakelijk om de als erfgoed bestemde boeienloods zonder meer te onderbouwen (conditio sine qua non). Tractebel Engineering voorziet hiervoor een technisch haalbare oplossing die voorafgaandelijke afstemming met erfgoed vraagt en waarvan de modaliteiten vooraf moeten vastliggen; een maximale capaciteit van circa 397 wagens, verdeeld over drie ondergrondse bouwlagen, uitgevoerd door middel van een secanspalenwand met ankers en stempels voor de realisatie van de bouwkuip. Van deze 397 parkeerplaatsen zijn circa 44 plaatsen voorzien voor elektrisch laden en circa 24 zijn voorbehouden plaatsen voor personen met een handicap. Momenteel is er geen fietsenstalling voorzien in het ontwerp, maar deze kan voorzien worden ten koste van het aantal geschatte parkeerplaatsen. Het finaal aantal plaatsen zal aldus beperkt kunnen wijzigen en afwijken van 397 parkeerplaatsen;

• het toegangscomplex (in- en uitrit) sluit aan aan weerszijden van de Tavernierkaai (ondergrondse en veilige kruising), en wordt verder ontsloten van en naar de Scheldekaaien Noord. Dit vereist een aanpassing aan het dwarsprofiel van de Tavernierkaai. Deze aanpassing omvat een as-verschuiving, met onder meer als gevolg dat de bestaande tramsporen circa 4 meter richting de Scheldekaaien verlegd dienen te worden. Diverse alternatieven zijn bestudeerd om de financiële en technische impact te minimaliseren omdat de nutsleidingen en zeker de gasleiding van Fluvius en de ruiencollector van Aquafin daar leidend zijn in de ondergrond. Ook het toekomstige warmtenet moet in deze configuratie mee in acht worden genomen. Dit finale toegangscomplex dient nader uitgewerkt te worden. Voor het verplaatsen van de nutsleidingen werden door MPA reeds gesprekken opgestart met de betrokken maatschappijen;

• de bestaande trambedding (momenteel onder een DBFM overeenkomst bij VVM De Lijn) zal in overleg met BRABOII verlegd worden;

• een huidige bouwkostraming van 22.568.000,00 EUR (exclusief btw), exclusief herzieningen (prijzen juni 2022) en exclusief erelonen, en zonder voorafgaand bodemonderzoek;

• een geschatte bouwtijd van 30 kalendermaanden. Hoewel deze studie al vele oplossingen biedt aan de aanwezige knelpunten zijn er nog enkele die verder uitgeklaard dienen te worden voor realisatie en aanbesteding:

• de Boeienloods is beschermd erfgoed, er dient dus goedkeuring verkregen te worden van 'Erfgoed

Vlaanderen' voor het onderbouwen ervan. De gesprekken hierrond zijn momenteel lopende. Technisch is dit mogelijk;

• de Boeienloods is momenteel eigendom van AG Vespa, maar zal binnen korte termijn worden overgedragen naar stad Antwerpen en vervolgens onmiddellijk naar Toerisme Vlaanderen. Er zal een overeenkomst gesloten moeten worden tussen MPA en Toerisme Vlaanderen waarin een kosteloos zakelijk recht wordt toegekend aan MPA voor de realisatie van de ondergrondse parking. Dit wordt momenteel opgenomen door AG Vespa in samenwerking met Toerisme Vlaanderen ten behoeve van een zakelijk recht aan MPA;

• de tramlijn (tram 7) zal tijdens het verloop van de gehele realisatie van de parking in beide richtingen onderbroken zijn ter hoogte van de site. Deze sporen zijn onderdeel van een DBFM-contract met VVM De Lijn / BRABOII. Een raming is meegerekend in de totale bouwkost. Voor de berekening van de exacte kost dienen gesprekken opgestart te worden met VVM De Lijn.

• voor de werken aan de nutsleidingen voor het toerittencomplex zijn de eerste gesprekken gevoerd met de voornaamste partijen. Verdere afstemming, planning en contractuele afspraken met de betrokken maatschappijen wordt opgenomen door MPA;

• de constructie van de parking zorgt voor een planningsopgave met de heraanleg van de Scheldekaaien, de geplande aanleg van de “Kaaienbackbone B” als onderdeel van de goedgekeurde “Roadmap 2030 - Stadsbreed Warmtenet Antwerpen” en de realisatie van het WO II memoriaal in deze zone. Vooral de werf heraanleg Scheldekaaien die start in kwartaal 1 van 2024 zal niet volledig kunnen doorlopen vanwege de werf van de parking en zal bijgevolg gefaseerd moeten gebeuren. Het afstemmen van de planningen van deze vier projecten wordt uitgewerkt door MPA, Fluvius en AG Vespa. De knelpunten omtrent de Boeienloods en de tramsporen zijn essentieel voor de realisatie van de parking en dienen opgelost te worden alvorens het project van start kan gaan. MPA zal dan ook de nodige stappen zetten om een akkoord te bekomen met Erfgoed Vlaanderen, Fluvius en VVM De Lijn, voorafgaand aan de mijlpaal van het opstarten van de plaatsingsprocedure.

De haalbaarheidsstudie en het bijhorende syntheseontwerp zijn toegevoegd als bijlage aan dit besluit. Aan het college wordt verder gevraagd om kennis te nemen van de resultaten van deze studie. Naast de resultaten van deze studie is het aangeraden om bijkomende geotechnische terrein onderzoeken (hydrologische analyse, geo-analyse en een milieu hygiënisch onderzoek) en archeologische vooronderzoeken te laten uitvoeren. Deze onderzoeken kunnen echter gelijklopen met de plaatsingsprocedure van het project.

B. Plaatsingsprocedure realisatie parking

Procedure

Voor de parking wordt door MPA een bestek uitgeschreven voor selectie van een private bouwpartner waarmee een maximaal ontzorgingscontract zal worden aangegaan voor het (verder) ontwerpen en bouwen van de parking inclusief toegangscomplex.

Tijdens de realisatie kan er vervolgens een procedure opgestart worden voor het vinden van een exploitant voor de exploitatie, beheer en onderhoud van de parking.

Na selectie van in beginsel drie kandidaten (hiervan kan nog afgeweken worden) zullen deze kandidaten een finaal ontwerp, een diepgaande uitvoeringsmethodiek en -fasering en een prijs indienen. De realisatie van de parking zal normaliter worden aanbesteed via een klassieke overheidsopdracht of onderhandelingsprocedure, in basis met volgende fases:

1. Selectie, najaar 2023;

2. Offerte - BAFO - gunning, voorjaar 2024 - najaar 2024.

De finale uitwerking vraagt nog verder overleg, maar een onderhandelingsprocedure voor een dB: kleine d en realisatie B: id est integrale uitvoeringsstudie op basis van de omgevingsvergunningaanvraag, documentatie en aanbestedingsdossier zoals voorafgaandelijk door de bouwheer opgemaakt, geniet momenteel de voorkeur. Indien wenselijk of beter bevonden kan er nog overgegaan worden op een klassieke aanbestedingsmethode. Onderstaande elementen vormen de inhoudelijke uitgangspunten van het bestek:

Ruimtelijke en verkeerskundige randvoorwaarden

Het ontwerp van de parking wordt opgemaakt door de bouwheer en zijn studiebureel, op basis van volgende ruimtelijke en verkeerskundige randvoorwaarden:

• uit het onderzoek in kader van de MOBER lijken op dit moment geen tekenen van oververzadiging van het omliggende wegennet, maar de MOBER is nog in opmaak en het onderzoek dient nog gefinaliseerd te worden;

• de capaciteit van de parking zal voor een voornaam deel ingevuld worden door het Vlaams Culinair Centrum (VCC), dat zich in het Loodswezen zal vestigen, om te voorzien in de eigen nodige stallingscapaciteit volgens de vigerende normen uit de stedelijke bouwcode; en verder door buurtparkeren. Het overige saldo van parkeerplaatsen zal ingezet worden als rotatieparking. De exacte aantallen voor het VCC en buurtparkeren worden nog bepaald en worden meegegeven in het bestek. De parking wordt zo ontworpen dat deze aantallen ook nog na realisatie kunnen schuiven;

• het aantal ondergrondse bouwlagen is begrensd op drie. De minimale vrije hoogte in de parking bedraagt overal 2,30 meter (mogelijks met enkele uitzonderingen conform finaal bestek);

• de ondergrondse parking legt geen enkele hypotheek op de bovengrondse inrichting van de openbare ruimte. Dit veronderstelt een voldoende gronddekking boven het dak van de parking (1,5 meter), bijvoorbeeld voor het aanplanten van hoogstammige bomen, alsook het dimensioneren van de draagstructuur van de parking in functie van een maximale gebruiksbelasting, zoals bijvoorbeeld het organiseren van evenementen en het overrijden door brandweerwagens; de vluchttrappen en kokers houden hiermee tevens rekening;

• de parking wordt ontsloten van en naar de Scheldekaaien Noord;

• de aanwezige, als erfgoed bestemde, Boeienloods dient onderbouwd te worden voor de realisatie van de parking. Hierbij mag geen schade berokkend worden aan het gebouw. Deze onderbouwing is een absolute noodzaak - bij gebreke van deze onderbouwing zou de footprint van de parking te klein en niet ruimte-efficiënt zijn.

• voor de aanleg van het toegangscomplex dienen er een groot aantal en verschillende nutsleidingen gefaseerd verlegd te worden. Samen met de aanleg van de parking en het toegangscomplex wordt daarom bij voorkeur ook de Kaaienbackbone van de Roadmap Warmtenetten in deze zone te worden aangelegd. Deze werken dienen te gebeuren conform het finale bestek van het warmtenet. De haalbaarheid van een gezamenlijke uitvoering dient onderzocht te worden en ook op wiens kosten en onder wiens verantwoordelijkheid en risico dit dient te gebeuren. Een integraal overzicht van het ontwerpend onderzoek omtrent deze randvoorwaarden wordt als bijlage toegevoegd aan het bestek.

Gunningscriteria

Klassiek gunt men op basis van prijs en diverse kwaliteitsaspecten. De voorkeur is echter om het kwaliteitsniveau reeds maximaal in de minimale criteria van het bestek te verankeren (via een ambitienota) en de prijs meer te laten doorwegen. De biedingen zullen beoordeeld worden aan de hand van tenminste volgende criteria:

• financieel voorstel;
• kwaliteit:
  • ontwerp, technische uitwerking en plan van aanpak voor realisatie:
    • van de parking, met inbegrip van het toegangscomplex, de verlegging van de nutsleidingen en de mogelijke aanleg van de Kaaienbackbone voor het warmtenet in deze zone;
    • van de relatie tot de gebiedsontwikkeling en het project voor de bovengrond;
    • multifunctionaliteit van het ontwerp naar mogelijke toekomstige invullingen;
  • beheer van risico’s (massieven, nutsleidingen, warmtenet, grondverzet, vervuiling, enzovoort); 
  • beheer- en onderhoudsvoorstel;
  • beheer van risico met betrekking tot nutsleidingen: fasering en methodiek.

Bij de opmaak van het bestek kunnen bijkomende criteria toegevoegd worden.

Minimale randvoorwaarden

De minimale randvoorwaarden voor de parking Loodswezen werden reeds vastgelegd in het besluit ‘2021_CBS_01193 - Parkeren Scheldekaaien. Loodswezen - Realisatieprincipes – Goedkeuring’. Er dient echter wel rekening gehouden te worden met het voortschrijdend inzicht dat verkregen werd vanuit de technische haalbaarheidsstudie (circa 400 parkeerplaatsen en onderbouwen Boeienloods).

Timing

De selectie zal meteen worden opgestart na het uitwerken van de selectieprocedure. De uitwerking van het bestek zal, nadat het ontwerp finaal is voor bouwaanvraag nog circa 12 weken in beslag nemen. Na selectie en afwerken van het bestek volgt de offerte / BAFO fase.

C. Vergunningstraject

Procedure

De vergunning wordt parallel met de aanbesteding aangevraagd door MPA (bijgestaan door zijn Tractebel Engineering). Dit zorgt ervoor dat deze twee procedures gelijktijdig kunnen lopen en er een aanzienlijke tijdsbesparing kan plaatsvinden. Dit ook ten voordele van de realisatie van het VCC en het Namenmonument. Gezien MPA de vergunning aanvraagt (gewestplanbestemming is een (blauwe) zone voor gemeenschapsvoorzieningen) vermindert het vergunningsrisico significant.

Gezien de mate van uitwerking van het vooronderzoek zal het voorbereiden van het dossier voor de vergunningsaanvraag nog ongeveer twaalf weken in beslag nemen. MPA zal het huidige ontwerp voorafgaandelijk nog finaal af te stemmen met de betrokken partijen (AG Vespa, AWV, Fluvius, VVM De Lijn, enzovoort).

De fasering ziet er als volgt uit:

1. afstemmingsfase, juni 2023 - september 2023;

2. voorbereiden dossier: najaar 2023;

3. vergunningsprocedure: voorjaar 2024 – augustus 2024.

D. Planning

Een balkendiagram is als bijlage gevoegd. De realisatie zal opgesplitst worden in fases of werkpakketten.

E. Bouwheer

De bouwheer voor de parking is MPA: deze laat zich bijstaan door een gemandateerde of gedelegeerde bouwheer teneinde het proces actief te sturen. De gedelegeerde bouwheer staat de bouwheer bij in het proces, maar kan niet in de plaats treden van MPA zelf.

F. Financiering

Het uitgangspunt is dat MPA de financiering van de parking op zich neemt, al zal op termijn ook externe financiering noodzakelijk zijn. Afhankelijk van het gebruik van de parking zal het terugverdieneffect van de parking in rekening gebracht worden. Met het VCC (Toerisme Vlaanderen) zullen hierover sluitende afspraken gemaakt worden. De fiscaliteit dient nader onderzocht te worden afhankelijk van de bestemmingsonderdelen (rotatie, buurt en VCC).

G. Exploitant

De exploitant kan circa één jaar voor de geplande oplevering vastgelegd worden.

De bouwheer voor de parking is MPA: deze laat zich bijstaan door een gemandateerde of gedelegeerde bouwheer teneinde het proces actief te sturen.

H. Varia

Voorgaande resultaten werden medio 2021 door middel van een RFI (Request For Information) getoetst bij zowel aannemers als exploitanten en houdt rekening met deze (nuttige) bevindingen.

Tractebel Engineering wordt gevraagd tot opmaak van de omgevingsvergunning aanvraag dossier, het technisch bestek en het toezicht op de werken, dit binnen het raamcontract waarbinnen de haalbaarheidsstudie reeds werd uitgevoerd. In functie van de finale gunningsprocedure (dB) zal de opdracht/scope van Tractebel Engineering voorafgaandelijk moeten vastgelegd worden.

Het juridisch kader zal binnen het raamcontract door DLA worden uitgewerkt: DLA was reeds betrokken bij de haalbaarheidsstudie. Het bouwheerschap zal eveneens binnen het raamcontract begeleid worden door Orientes. Diverse grondonderzoeken zullen maximaal binnen het raamcontract worden besteld, dan wel aanbesteed. Diverse afspraken met voorgaande partners dient uitgewerkt te worden.

Op grond van artikel 7, §5, tweede lid van de beheersovereenkomst tussen de stad en MPA dienen beslissingen over investeringsprojecten, waarvan het totaal van de uitgaven (inclusief de exploitatiekosten) de drempel van 100.000 euro exclusief BTW overschrijdt en die niet in de meerjarenplanning werden opgenomen, voorafgaandelijk ter goedkeuring aan het college te worden voorgelegd.

Dit besluit betreft een opdracht aan het AG MPA en heeft geen financiële gevolgen voor stad Antwerpen. De financiële gevolgen worden vanuit het principe volledig bij het AG MPA voorzien.