2023_RVBAGSO_00128 - Patrimonium - Ruimtebeheer - Vervolledigen en herschikken van openstaande vastgoeddossiers van AGSO: A7_18_Jozef De Bomstraat 29-32 - wijziging aan lopende erfpacht - uitbreiding en gedeeltelijke beëindiging - Goedkeuring

Overeenkomstig de beheersovereenkomst van 25 november 2019 (jaarnummer 652) stelt de stad Antwerpen aan het AG Stedelijk Onderwijs (AGSO) het vastgoed ter beschikking dat nodig is voor de realisatie van haar doelstellingen.  AG Stedelijk Onderwijs geeft de erfpachten terug aan de stad “om niet” wanneer het agentschap bepaalde gebouwen en percelen niet langer nodig heeft voor de realisatie van de vooropgestelde doelstellingen.

Dit besluit geeft mee uitvoering aan de beslissing van 22 oktober 2021 met betrekking tot het vervolledigen en herschikken van openstaande vastgoeddossiers (cf. 2021_RVBAGSO_00125). 

AGSO is sinds 23 december 2011 voor 99 jaar erfpachthouder van de locatie Molenstraat - Jozef De Bomstraat.

Met het oog op de realisatie van het vastgoedproject met betrekking tot de nieuwbouw en renovatie van de bestaande gebouwen (vastgoedproject ID 675) op de locatie, wordt de locatie geoptimaliseerd.  Deze optimalisatie heeft ook wijzigingen aan de perceelsgrenzen tot gevolg.

Dit besluit heeft tot doel om de lopende erfpacht in overeenstemming te brengen met de gewenste geoptimaliseerde situatie:

• de vestiging (toevoeging aan) erfpacht - als uitbreiding en voor de resterende duur van de erfpacht, toegevoegd aan de lopende erfpacht
  
  • de woning met tuin te 2018 Antwerpen, Jozef De Bomstraat 29-31, kadastraal gekend als Antwerpen tiende afdeling, sectie K, deel van nummer 1523/G/3
• de beëindiging (schrappen uit de lopende) erfpacht

  n perceel grond, kadastraal gekend als Antwerpen tiende afdeling, sectie K, deel van nummer 1523/F/3, met een oppervlakte volgens meting van 14m², 

  zijnde kavel 1 op plan in bijlage, met gereserveerd perceelidentificatienummer 1523H3 P0000 (oranje omlijnd);
  • een perceel grond, kadastraal gekend als Antwerpen tiende afdeling, sectie K, deel van nummer 1523/F/3, met een oppervlakte volgens meting van 28m² 
  zijnde kavel 2 op plan in bijlage, met gereserveerd perceelidentificatienummer 1523K3 P0000 (groen omlijnd);
  • een perceel grond, kadastraal gekend als Antwerpen tiende afdeling, sectie K, deel van nummer 1523/F/3, met een oppervlakte volgens meting van 27m² 
  zijnde kavel 3 op plan in bijlage, met gereserveerd perceelidentificatienummer 1523L3 P0000 (blauw omlijnd);
  • een perceel grond kadastraal gekend als Antwerpen tiende afdeling, sectie K, deel van nummer 1523/F/3, met een oppervlakte volgens meting van 27m² 
  zijnde kavel 4 op plan in bijlage, met gereserveerd perceelidentificatienummer 1523M3 P0000 (rood omlijnd).

Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 'Goederen' van het Burgerlijk Wetboek

De raad van bestuur is inhoudelijk bevoegd voor de beslissing met betrekking tot vastgoedtransacties (verwerven, aankopen, verkopen, ...).

Startsituatie

De stad Antwerpen is eigenaar van de volgende onroerende goederen:

1. een schoolgebouw van de stedelijke kleuterschool Expedissimo, gelegen te 2018 Antwerpen, Molenstraat 24, kadastraal gekend als Antwerpen tiende afdeling, sectie K, nummer 1523/F/3, met een oppervlakte van 3.845 m²;
2. een woning gelegen te  2018 Antwerpen, Jozef De Bomstraat 29-31, kadastraal gekend als Antwerpen tiende afdeling, sectie K, nummer 1523/G/3, met een oppervlakte van 133 m².
3. Een woning gelegen te  2018 Antwerpen, Jozef De Bomstraat 27, kadastraal gekend als Antwerpen tiende afdeling, sectie K, nummer 1523/G/2, met een oppervlakte van 82m².
4. Een woning gelegen te  2018 Antwerpen, Jozef De Bomstraat 25, kadastraal gekend als Antwerpen tiende afdeling, sectie K, nummer 1523/F/2, met een oppervlakte van 82m².

Bij akte verleden op 23 december 2011 zijn onroerende goederen Molenstraat 24 (1) en Jozef De Bomstraat 29-31 (2) in erfpacht gegeven aan AGSO, voor een periode van 99 jaar tot 22 december 2110.

Bij akten verleden op 11 juni 2010 en op 24 augustus 2012 werden de woningen te 2018 Antwerpen, Jozef De Bomstraat 29-31 (2),  27 (3) en 25 (4) overgedragen aan AG Vespa, met als doel om deze te verkopen.  Er is dus een administratieve vergissing gebeurd (zowel in erfpacht aan AGSO als toegewezen aan AG Vespa voor verkoop) met betrekking tot het perceel te 2018 Antwerpen, Jozef De Bomstraat 29-31 (2).  Deze vergissing werd rechtgezet bij akte verleden op 9 december 2016, waarbij de erfpacht voor AGSO op Jozef De Bomstraat 29-31 (2) werd beëindigd. (cf. 2016_RVBAGSO_00167)

De woningen gelegen te 2018 Antwerpen, Jozef De Bomstraat 21 en 23 zijn in privé handen.

Probleemstelling

Op 10 maart 2017 keurde de raad van bestuur van AG Vespa de verkoop van voormelde woningen te 2018 Antwerpen, Jozef De Bomstraat 25, 27 en 29-31 goed. De verkoop van voormelde woningen werd echter noodgedwongen stopgezet omdat deze woningen niet beschikken over (voldoende) kwalitatieve buitenruimte vereist om de beleidsdoelstelling ten aanzien van het beschermen van gezinswoningen, in te vullen.

Ondertussen is AGSO het vastgoedproject met betrekking tot de nieuwbouw en renovatie van de bestaande gebouwen (vastgoedproject ID 675 - cf. 2017_RVBAGSO_00099) opgestart.  In dit project staat AGSO voor de nodige ruimtelijke uitdagingen.

Oplossing

Op zoek naar een kwalitatieve oplossing wordt over de perceelsgrenzen heen gekeken, met resultaat. 

1. De woning te 2018 Antwerpen, Jozef De Bomstraat 29-31 heeft geen mogelijkheid om een buitenruimte te creëren, maar kan wel geïntegreerd worden in de  school.   De woning dient dan mee in erfpacht te worden gegeven aan AGSO onder de voorwaarden opgenomen in de erfpachtakte van 23 december 2011.
2. De perceelsgrens tussen de woningen Jozef De Bomstraat ter hoogte van huisnummers 21-23-25-27 en de school wordt gelijk getrokken op de perceellijn van het buurpand gelegen te 2018 Antwerpen, Jozef De Bomstraat 19.  Dit heeft tot gevolg dat er een (beperkte) oppervlakte (totaal 96m²) uit de lopende erfpacht aan AG SO gelicht wordt. Hierdoor ontstaan voor elk van de woningen gelegen te 2018 Antwerpen, Jozef De Bomstraat 25 en 27 en bij uitbreiding 21 en 23, de mogelijk tot creatie van een kwalitatieve buitenruimte aan een eengezinswoning.    AG Vespa staat in voor de verder verkoop van de vrijgekomen buitenruimte.

Gevolg voor AGSO

1. Toevoeging aan lopende erfpacht
   • De woning te 2018 Antwerpen, Jozef De Bomstraat 29-31 wordt geïntegreerd in de school met als doel het nieuwbouwvolume op de locatie te kunnen inkrimpen en een maximale invulling van het programma van eisen in het bestaand gebouwen te kunnen realiseren. De woning dient dan mee in erfpacht te worden gegeven aan AGSO onder de voorwaarden opgenomen in de erfpachtakte van 23 december 2011. AG Vespa en stad Antwerpen hebben hiervoor het voorbereidend traject reeds in gang gezet.
2. Schrapping uit lopende erfpacht
   • Een splitsingsplan/afbakeningsplan is opgemaakt door Wouter De Maegt, landmeter-expert, op 24 maart 2023, opgenomen in de databank van de plannen van afbakening van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie onder refertenummer 11810/10430. (in bijlage).
     • een perceel grond, kadastraal gekend als Antwerpen tiende afdeling, sectie K, deel van nummer 1523/F/3, met een oppervlakte volgens meting van 14m², 
     zijnde kavel 1 op plan in bijlage, met gereserveerd perceelidentificatienummer 1523H3 P0000 (oranje omlijnd);
     • een perceel grond, kadastraal gekend als Antwerpen tiende afdeling, sectie K, deel van nummer 1523/F/3, met een oppervlakte volgens meting van 28m² 
     zijnde kavel 2 op plan in bijlage, met gereserveerd perceelidentificatienummer 1523K3 P0000 (groen omlijnd);
     • een perceel grond, kadastraal gekend als Antwerpen tiende afdeling, sectie K, deel van nummer 1523/F/3, met een oppervlakte volgens meting van 27m² 
     zijnde kavel 3 op plan in bijlage, met gereserveerd perceelidentificatienummer 1523L3 P0000 (blauw omlijnd);
     • een perceel grond kadastraal gekend als Antwerpen tiende afdeling, sectie K, deel van nummer 1523/F/3, met een oppervlakte volgens meting van 27m² 
     zijnde kavel 4 op plan in bijlage, met gereserveerd perceelidentificatienummer 1523M3 P0000 (rood omlijnd).

Voorwaarden

Bij de wijzigingen  van de bovengenoemde erfpachtovereenkomst komen de stad Antwerpen en AG SO volgende voorwaarden overeen:

• de stad Antwerpen en AGSO zijn elkaar geen vergoeding verschuldigd omwille van de beëindiging van de erfpacht;
• AGSO stelt het goed ter beschikking van de stad Antwerpen uiterlijk bij het verlijden van de authentieke akte;
• de erfpacht op het vermelde vastgoed eindigt bij het verlijden van de authentieke akte. Partijen verbinden zich ertoe de akte binnen de kortst mogelijke termijn te laten verlijden;
• alle schulden (belastingen, terugbetaling van AGION-subsidies, en andere) die vastkleven aan het betreffende onroerend goed en die hun oorsprong vinden in de periode voorafgaand aan de beëindiging van de erfpacht blijven ten laste van AGSO.  In het bijzonder geldt dat de stad Antwerpen in geen geval gehouden is tot terugbetaling aan AGION van subsidies die AGSO in het verleden voor dit pand ontving.  Voor zover AGSO bekend, rusten er geen historische verkregen AGION subsidies op het pand;
• de stad Antwerpen en AGSO dragen elk de helft van de notariskosten en de kosten van de prekadastratie.

De aktekosten dienen te worden betaald aan notaris Patrick Van De Putte bv, Lammekensstraat 79, 2140 Borgerhout, ondernemingsnummer 0471866101, rekeningnummer: BE72 7360 0432 1416. 

De aktekosten worden bij helften gedragen door de stad Antwerpen en AGSO. De helft van de aktekosten kan worden geraamd op 2.085,25 euro inclusief btw.