2024_RVBAGSO_00086 - Patrimonium vastgoedprojecten - SO/2156617 - Stedelijk Lyceum Waterbaan - Waterbaan 159, 2100 Deurne - verbouwingswerken en nieuwbouw - Scope uitbreiding en budgetverhoging - Goedkeuring

In het kader van bewoonbaarheid, veiligheid en hygiëne als onderdeel van de doorlichtingen van de Vlaamse inspectie werd een structurele en overkoepelende oplossing geboden voor een aantal scholen in Deurne, waaronder Stedelijke Lyceum Waterbaan.

Op 23 februari 2022 keurde de raad van bestuur het projectvoorstel goed voor een totale projectkost van € 7.604.392,17.

Op 23 juni 2023 keurde de raad van bestuur omwille van een scope uitbreiding het aangepaste projectvoorstel goed voor een totale projectkost van € 11 809 812,60.

Op 8 januari 2024 keurde de manager vastgoed het definitief ontwerp goed.

De architecten werkten het dossier verder uit en maakten het aanbestedingsdossier op met opnieuw een aangepaste raming. Hieruit volgt een nieuwe projectkost van € 13.988.704,83 waardoor budgetverhoging wordt aangevraagd.

Gezien de projectkost > € 250 000 incl. btw heeft de raad van bestuur de beslissingsbevoegdheid.

1. Project

Aanleiding scope-uitbreiding en budgetverhoging:

*Na goedkeuring van het definitief architectuurontwerp in januari 2024, werd het ontwerp verder doorgesproken met de technische experten van AGSO, en werkte de ingenieur technieken het architectuurontwerp op technisch vlak verder uit.
Uit deze gesprekken en onderzoeken komen aanpassingen voort.

• Toegangscontrole: In functie van breed gebruik bleek dat er meer deuren uitgerust moesten worden dan initieel voorzien.
• Vernieuwen verwarming blok E: Na onderzoek werd beslist het verwarmingssysteem van dit gebouw toekomstgericht klaar te stomen (voorbereiden op warmtepompen).
• Vermogen hoogspanningscabine verhogen van 250 kVA naar 400 kVA: Ook deze ingreep is in functie van de toekomst (voorbereiden op warmtepompen).
• De beslissing om de verwarmingstoestellen van ruimtes te uniformiseren.
• Aanpassingen databekabeling gebouw A.
• De site dient volledig uitgerust te worden met een branddetectiesysteem.
• Aanpassen bestaande laagspanningsborden: bij nazicht blijkt de helft van de automaten niet conform.
• Onderschatting impact ondergrondse fietsenkelder op ondergronds leidingwerk.
• Brandweer vraagt 7 bar te voorzien in brandhaspels in plaats van de gebruikelijke 2,5 bar.
  
  

 *Tot slot zijn volgende kosten ook nog extra in rekening te brengen:

• Coördinatiekosten van de hoofdaannemer voor de verschillende verplichte onder- en nevenaannemers (databekabeling, branddetectie, toegangscontrole en inbraakinstallatie).
• De school dient in gebruik te blijven tijdens de werken. VP werkte hiervoor een fasering van 9 fases uit, dewelke ook extra kosten met zich meebrengen.
• Indexering initiële ramingsbedragen.   

 
2. Percelen

Het project bestaat uit volgende bouwpercelen:

3. Planning

4. Andere projecten op deze locatie binnen masterplan

5. Bijzondere aandachtspunten / Update tov projectvoorstel / definitief ontwerp

1/  Dit project hangt op vlak van aanbod samen met het nieuwbouwproject PF 943 voor de locatie Bosuil 138. Op deze nieuwe locatie krijgt Stedelijk Lyceum Waterbaan een uitbreiding.

    -> Update: Het is voor de school van belang dat beide bouwprojecten samen in gebruik kunnen genomen worden. Het bouwproject voor Bosuil 138 wordt eerstdaags gepubliceerd en staat gepland op te leveren in juni 2027. Dit is een zeer scherpe timing. 

2/ In het te verbouwen gebouw in de Sint-Rochusstraat 124 is momenteel nog stedelijke basisschool De Octopus gehuisvest. De werken aan dit gebouw kunnen pas starten als de basisschool De Octopus dit gebouw heeft verlaten. En dat kan pas als haar eigen verbouwing in de Sint-Rochusstraat 22/Waterbaan 25-27 is opgeleverd (Project PF 062).

    -> Update: De oplevering van PF 062 staat gepland in december van 2024. De school zal echter pas in de zomer van 2025 uithuizen.  

3/ Het vervangen van het buitenschrijnwerk van de Waterbaan 159 stond op de planning bij Fluvius.

    ->Update: Eind 2023 werd de samenwerking met Fluvius voor dit dossier stopgezet. Het dossier werd dan overgedragen naar Vastgoed, die het dossier publiceerde op 30 januari 2024. De werken werden ondertussen gegund op 25 maart 2024 en, zullen worden uitgevoerd tijdens de zomervakantie 2024.

4/ Op 22 mei 2024 werd een renovatie van het wetenschapslokaal in gebouw E goedgekeurd door het directiecomité. Deze werken zullen ook in de zomer van 2024 uitgevoerd worden teneinde klaar te zijn tegen dat het grote bouwproject start.

5/ De site ligt binnen een straal van 500m van de brandweerkazerne in de Waterbaan. Daar zijn recent verhoogde PFAS-waarden vastgesteld in de bodem of in het grondwater bij een verkennend bodemonderzoek van OVAM. In dit vastgoedproject zal onderzocht worden welke bodemsaneringen er nodig zouden kunnen zijn op basis van een bodemsaneringsonderzoek. Dit onderzoek loopt nog. 

    -> Update: Geen wijzigingen

6/ Door de scope uitbreiding wordt zowat overal op de site gewerkt. De school zal gedurende 2 jaar met een wisselende werfsituatie rekening moeten houden. 

    -> Update : De organisatie van leerlingen en werfzone werd verder bestudeerd door architect, VP én de veiligheidscoördinator. De situatie wordt ambitieus geacht, maar zal -mits strikt  te volgen afspraken- veilig kunnen verlopen. Er worden 9 fases voorzien:

                    STAP 1/ schooljaar vanaf gunning aannemer tot 30 juni 2025. Programma: Voorbereidend onderzoek verbouwing blok A, bouwen fietsenkelder en bouw blok B incl. plaatsing putten in functie van volgende eerste werkzaamheden.

                    STAP 2 / van 1 juli tot 30 augustus 2025. Programma: Fietsenstalling op speelplaats scheiden van werfzone / opslagruimte aannemer afbakenen, bomen kappen, starten bemaling op juli 2025, aanpassingen riolering en technieken die over speelplaats SR lopen, omleggen databekabeling, branddetectie kabels, elektriciteit (loopt nu over de speelplaats tussen blok A en blok C), wachtbuis voor gas over de 2 speelplaatsen.

                    STAP 3 / vanaf 1 september 2025 tot 30 juni 2026. Programma: Alles in blok A, Blok B, wind- en waterdicht, Kelder onder speelplaats A + alle putten onder speelplaats A, alles in blok C (turnzaal, zorgcluster, sanitair en douches), aanleg speelplaats A + luifel, excl. groen.

                    STAP 4 / Vanaf 1 juli 2026 tot 31 augustus 2026. Programma: Voorbereidende werken/schachten/leidingwerk teneinde BLOK E altijd in gebruik te kunnen houden. 

                    STAP 5 / Van 1 augustus 2026 tot 29 oktober 2026. Programma: Alle werken van blok D

                    STAP 6 / Vanaf 1 november 2026 tot 31 december 2026. Programma: Groen aanplanten uit STAP 3, alle werken verticale circulatie in blok E (nieuwe circulatie zijnde trap en lift), plaatsen ramen van labo's en STEM blok E / niv 2.

                    STAP 7 / Vanaf 2 januari 2027 tot en met 15 augustus 2027. Programma: Verbouwing gelijkvloers blok E, 2 lokalen samenvoegen verdieping 1 blok E, schilrenovatie blok E , afwerken nieuwbouw blok B

                    STAP 8 / Vanaf 1 juli 2027 tot 31 augustus 2027. Programma: speelplaatsen D en E

                    STAP 9 / Vanaf 1 november 2027 tot 15 maart 2027. Programma:  Aanplanten speelplaats D en E

7/ De sportcapaciteit op deze locatie is heden niet toereikend. Ook na dit project zal dit zo blijven, en zal de school voor een 10 à 18 tal uren (indicatief) extern een locatie moeten voorzien/huren.  

   -> Update: Geen wijzigingen

Bij de opstart van het project dd. 23 februari 2022 werden de directie, de netwerkdirecteur, IDPB en de collega's van patrimonium betrokken.

1. Project

In onderstaande tabel staat een oplijsting van de verschillende onderdelen van de projectkost (alle bedragen incl. btw). De bouwkost is gebaseerd op een raming van de architect.

Alle bedragen worden incl. btw weergegeven.

Het budget, opgenomen in de meerjarenplanning is niet toereikend

2.Agion

Het dossier betreft een Agion dossier.
Er is nog geen principeakkoord.

Het zal worden ingediend op de reguliere pot 2024, 2025, 2026 en 2027 en op de capaciteitspot 2018

We gaan voorlopig uit van volgende verdeling:

• Aandeel Agion: € 5 795 781,98
• Aandeel AGSO: € 8 192 922,85

De budgetverhoging komt in aanmerking voor een verhoging van de subsidies, maar dit moet nog verder onderzocht worden.

3. Project gerelateerde kosten (niet opgenomen in deze projectkost)

Verhuiskosten

Deze kosten zijn van toepassing op dit project.
De geraamde kost bedraagt € 45 000,00 en is te voorzien in 2026 en 2027.

Los meubilair

Deze kosten zijn van toepassing op dit project.
De geraamde kost bedraagt € 121 000,00 en is te voorzien in 2027.

Huurgelden

Deze kosten zijn niet van toepassing op dit project.