2024_CBS_00712 - Omgevingsvergunning - OMV_2023131337. Frankrijklei 65 en Rubenslei 2A. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          21/06/2019: vergunning (OMV_2019046888) voor het samenvoegen van 2 appartementen tot 1 appartement op de negende verdieping;

-          26/01/2018: vergunning (20172555) voor het verbouwen van een kantoorgebouw tot appartementsgebouw en het uitbreiden met 3 bouwlagen;

-          07/03/2001: vergunning (86#8719282) voor het wijzigen van de voorgevel; 

-          09/01/1976: vergunning (18#57274) voor wijzigen binnenindeling;

-          08/02/1974: vergunning (18#81969) voor het bouwen van een kantoorgebouw, parkeerplaatsen, showroom.

Vergunde toestand  

-          functie: kantoorgebouw;

-          bouwvolume:

• 9 bouwlagen en een technische verdieping met platte daken; 
• hoofdgebouw met een bouwdiepte van 20 m;
• technische verdieping springt 4 m terug tot een bouwdiepte van 13,12 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in roestbruine gevelsteen, roestbruine glasmozaïek en glad bekiste beton;
• aluminium buitenschrijnwerk in bronskleur.

Bestaande toestand

niet in overeenstemming met de vergunde toestand:

-          gevelafwerking:

• voorgevel geschilderd in een witte kleur;
• buitenschrijnwerk vervangen door zwart aluminium.

Nieuwe toestand

-          functie:  kantoorgebouw met wonen op de 9de verdieping:

• 9de verdieping deels ingericht als appartement en deels als technische verdieping;
• 1 eenslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 119 m² en dakterras aan de voor- en achterzijde;

-          bouwvolume:

• 9 bouwlagen en teruggetrokken daklaag met platte daken;
• hoofdgebouw met een bouwdiepte van 20 m;
• teruggetrokken daklaag springt 3,82 m terug tot een bouwdiepte van 13,40 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in wit geschilderde gevelsteen en wit geschilderd beton;
• gevel van teruggetrokken daklaag in wit pleisterwerk;
• buitenschrijnwerk in zwarte aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          deels omvormen van de technische verdieping tot woongelegenheid;

-          aanleggen van 2 dakterrassen;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          isoleren en afwerken van de achtergevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 25:
  De deur die zich bevindt tussen de inkomhal en de lifthal op het gelijkvloers, is niet voorzien van een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Een autostalplaats en een autoparkeerplaats dient bepaalde minimumdimensies te hebben die het beoogde gebruik garanderen. De autostalplaatsen met nummer 39 en 40 zijn te smal.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In voorliggende aanvraag wordt de technische verdieping van een kantoorgebouw deels omgevormd tot woongelegenheid. Het pand is binnen de contouren van het gewestplan gelegen in een zone voor wonen. Vanuit de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie is er voor de gevraagde functiewijziging geen bezwaar.

Het creëren van een woongelegenheid is functioneel inpasbaar in de omgeving. 

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De technische installaties van het kantoorgebouw worden vernieuwd en worden compacter opgebouwd. Hierdoor komt er ruimte vrij op de 9de verdieping die men wenst in te richten als ruim éénslaapkamerappartement. Het appartement wordt zowel aan de voor- als aan de achterzijde voorzien van dakterrassen. Beide terrassen houden voldoende afstand tot de perceelsgrenzen en zijn niet storend voor de privacy van de naastgelegen percelen.

De aanvraag is inzake schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid ruimtelijk inpasbaar.

Visueel-vormelijke elementen

In voorliggende aanvraag worden de voor- en achtergevel van de daklaag geïsoleerd en afgewerkt met wit pleisterwerk. Het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in zwarte aluminium.

Daarnaast wenst men ook de wijzigingen aan de onderliggende geveldelen te regulariseren. De vergunde voorgevel in roestbruine gevelsteen en beton werd geschilderd in een witte kleur. Ook werd het buitenschrijnwerk reeds vervangen en voorzien in zwarte aluminium.

De voorgestelde gevelwijzigingen zijn visueel-vormelijk inpasbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op de kelderverdiepingen werden wijzigingen aangebracht aan de inrichting van de afvalberging en de parkeerplaatsen ten opzichte van de laatst vergunde toestand uit 2019. Hierdoor is de gemeenschappelijke afvalberging, die volledig wordt ingesloten door parkeerplaatsen, niet goed toegankelijk meer. Bovendien zijn de parkeerplaatsen met nummer 39 en 40 erg smal waardoor deze niet voldoen aan de bepalingen van artikel 30 van de bouwcode. Opdat het afvallokaal terug goed toegankelijk zou zijn, wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd om de parkeerplaatsen met nummer 39 en 40 te supprimeren. Gezien er in de ondergrondse parkeergarage ruim voldoende plaatsen aanwezig zijn heeft dit geen negatieve invloed op de parkeerbehoefte.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van artikel 25 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid. De draairichting van de deur tussen de inkomhal en de lifthal op de gelijkvloerse verdieping werd gewijzigd. Hierdoor is de deur niet langer voorzien van een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm. Als voorwaarde wordt opgelegd om de deur uit te voeren in overeenstemming met bovenstaand artikel.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De parking wordt ontsloten via Rubenslei.

Fietsvoorzieningen

Voor het bijkomend appartement met 1 slaapkamer moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden. Er is een fietsenstalling voor 35 fietsen in de ondergrondse parking. Hiervan zijn er 24 nodig voor de kantoren. Er is voldoende plaats voor de 2 fietsenstallingen voor het bijkomend appartement in voorliggende aanvraag.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De smalle parkeerplaatsen met nummer 39 en 40 dienen gesupprimeerd te worden zodat er steeds een vrije toegang kan worden gegarandeerd tot de gemeenschappelijke afvalberging.

3. De deur tussen de inkomhal en de lifthal op de gelijkvloerse verdieping dient te voldoen aan artikel 25 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid.

4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 02203).

Het college besliste op 15 december 2023 (jaarnummer 9141) dat er voor het project ‘Frankrijklei 65, district Antwerpen’ geen stedenbouwkundige lasten verschuldigd zijn.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten