2024_CBS_00709 - Omgevingsvergunning - OMV_2023129078. Consciencestraat 21. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/03/2023: voorwaardelijke vergunning (20224108) voor het wijzigen van het buitenschrijnwerk;

-          15/03/2019: gedeeltelijk voorwaardelijke vergunning (20183871) voor het regulariseren van 2 wooneenheden op de verdiepingen;

-          16/12/1938: toelating (18#11514) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          30/04/1912: toelating (1912#1239) voor binnenveranderingen;

-          29/03/1912: toelating (1912#1027) voor een garage in de tuin;

Vergunde toestand

-          functie:

• magazijn met werkplaats en kantoorruimtes op de gelijkvloerse verdieping;
• 2 wooneenheden op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• voorbouw van 3 bouwlagen onder zadeldak aan de straatzijde met een bouwdiepte:
  • op de gelijkvloerse verdieping tot 18,70 m;
  • op de eerste en tweede verdieping tot 14,21 m;
• achterbouw van 1 tot 2 bouwlagen onder verschillende platte en hellende daken;
• dakterras op de eerste verdieping;

-          gevelafwerking:

• wit geschilderde voorgevel op een plint in blauwe hardsteen;
• ramen in witte pvc;
• voordeur in blauwe pvc aan de linker zijde;
• poort in blauwe pvc aan de rechter zijde;

-          inrichting:

• onderdoorrit aan de rechter zijde;
• op het niveau van het gelijkvloers is het volledig perceel volgebouwd.

Bestaande toestand

de bestaande toestand is niet in overeenstemming met de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning  met 7 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• voorbouw van 5 bouwlagen onder een daklaag aan de straatzijde met een bouwdiepte:
  • op de sous-sol en gelijkvloerse verdieping tot 18,70 m;
  • op de eerste en tweede verdieping tot 17,21 m langs de linker perceelgrens en tot 14,21 m langs de rechter perceelsgrens;
  • op de derde verdieping tot 14,21 m;
  • daklaag tot 12,71 m;
• terrassen aan de achterzijde op alle verdiepingen;
• bijgebouw van 2 bouwlagen onder een plat dak in binnengebied;
• overdekte fietsenstalling in binnengebied;

-          gevelafwerking:

• wit geschilderde voorgevel op een plint in blauwe hardsteen;
• daklaag in antracietkleurige dakpannen;
• ramen en voordeur in witte pvc;
• poort in zwart smeedijzer aan de rechter zijde;

-          inrichting:

• onderdoorgang aan de rechter zijde;
• open ruimte op het gelijkvloers van 328 m2 (47% van de perceeloppervlakte);
• de open ruimte is opgedeeld in verschillende tuinzones door middel van tuinafscheidingen;
• paden uit verharding tot aan de inkomdeuren van de woongelegenheden in binnen-gebied.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de achterbouw;

-          uitbreiden van de voorbouw;

-          bouwen van een nieuw bijgebouw in binnengebied;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 7;

-          wijzigen van de functie kantoor, magazijn en werkplaats naar wonen;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• de daken van de twee eengezinswoningen in binnengebied worden volledig voorzien van groendak waardoor de plaatsing van een hemelwaterput niet vereist is.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de omgeving wordt gekenmerkt door panden met platte of hellende daken. Mansardedaken komen niet veel voor in de omgeving en zijn dan ook niet in harmonie. Daarnaast is de daklaag atypisch door haar hoogte en door het behoud van de bestaande kroonlijst en de toevoeging van een bijkomende kroonlijst;

De gevelopbouw van de gelijkvloerse verdieping is onder andere door de introductie van een tussenverdieping, niet in harmonie met de architectuur van de totale constructie. Ook de nieuwe poort is niet in harmonie met de bestaande gevel;

wonen in binnengebied is niet kenmerkend voor de omgeving en niet in harmonie;

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

de bouwdiepte verstoort de bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van het links aanpalende pand;

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:

het is onduidelijk in welke richting het nieuwe hek in de voorgevel opendraait. Daarnaast wordt de hoogte van de onderdoorgang naar het binnengebied verlaagd van 5,15 m naar 2,25 m. Een gevelinsprong dient in een vrije hoogte van minstens 2,50 m te hebben;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

er worden een slaapkamer, badkamer, waskamer en fietsenberging ingericht op de half ondergrondse bouwlaag. De vrije plafondhoogte bedraagt hier slechts 2,10 m. Dit is minder dan de minimaal vereiste 2,60 m voor verblijfsruimten en 2,20 m voor niet-verblijfsruimten;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er worden geen autostalplaatsen voorzien ;

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

de DWA en de RWA worden niet gescheiden aangeboden aan de straat en zijn niet voorzien van controleputten op privaat perceel ter hoogte van de rooilijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt niet aanvaard.

De vergunning wordt geweigerd.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk aanzienlijke schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. De halfverzonken verdieping wordt ingericht met verblijfsruimten in plaats van kelderruimtes. Dit is geen overstromingsrobuuste keuze en vergroot de kans op schade bij overstromingen.

De vergunning wordt geweigerd.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag beoogt een functiewijziging in zowel de voor- als achterbouw. In de voorbouw wenst men de gelijkvloerse kantoorruimtes om te vormen tot een wooneenheid. Daarnaast wenst men de achterbouw met magazijn en werkplaats te slopen en worden 2 nieuwe eengezinswoningen gebouwd in binnengebied.

Voor deze functiewijziging werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie. Dit advies is ongunstig en luidt als volgt:

“De aanvraag omvat de realisatie van een meergezinswoning en bijkomende woningen achteraan het perceel door middel van een regularisatie, uitbreiding en verbouwing.

Het project voorziet in een monofunctionele woonontwikkeling van 7 entiteiten daar waar het oorspronkelijk als een gemengd gebouw voorzien was. Deze monofunctionele woonontwikkeling druist in tegen de visie van verweving zoals voorzien in de beleidsnota ruimtelijke economie. Het pand heeft zeker potentie voor een gemengde invulling. Maar in het dossier is geen enkel onderzoek vermeld dat dit ook daadwerkelijk onderzocht is.

Het project heeft geen parkeerplaatsen waarbij dit wel zou opgevangen kunnen worden door een gemengd project en er is weinig echte ontharding.

Voor het dossier wordt ongunstig advies gegeven.”

Dit advies wordt vanuit ruimtelijk oogpunt bijgetreden. De functiewijziging van werkplaats/magazijn naar wonen is vanuit ruimtelijk oogpunt dan ook niet aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet het vermeerderen van het aantal wooneenheden van 2 naar 7.

Er worden 5 wooneenheden in het hoofdvolume en 2 in het binnengebied voorzien

In voorliggende aanvraag wordt het hoofvolume boven de bestaande kroonlijst uitgebreid met een bijkomende bouwlaag en een daklaag in mansardevorm. Deze voorgestelde bouwhoogte is aanvaardbaar.

De aanvraag voorziet hiervoor een uitbreiding van de bouwdiepte om de 5 wooneenheden voldoende kwalitatief te maken. De voorgestelde bouwdieptes op de verdiepingen hebben echter een ongunstige invloed op de lichtinval van het linkerbuurperceel. De achterbouw van de linkerbuur wordt hierdoor voor een groot deel ingesloten wat ongunstig is voor de daglichttoetreding en de woonkwaliteit op het buurperceel (bouwcode, artikel 10). De terrassen ter hoogte van de achtergevel respecteren echter niet de minimale afstand om directe zichten naar het buurperceel te nemen waardoor eveneens privacyhinder ontstaat. Het voorliggend voorstel kan bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden.

Wonen in binnengebied, zoals voorgesteld, is niet kenmerkend binnen het bouwblok en is daarom niet in overeenstemming met de bepalingen van artikel 6 van de bouwcode. Door de sloop van de werkplaats en de bouw van een nieuw volume ten voordele van een eenzijdig gericht woonprogramma, verhoogd de druk op het binnengebied. Nochtans heeft de bestaande werkplaats het potentieel om een verwevenheid aan functies in een stedelijke omgeving mogelijk te maken zonder dat een verhoogde druk op het binnengebied ontstaat.

Het nieuwe bouwvolume kan zoals voorgesteld niet gunstig beoordeeld worden.

Visueel-vormelijke elementen

Boven de bestaande houten kroonlijst worden een nieuwe bouwlaag én daklaag gerealiseerd. De bouwlaag wordt, net als de onderliggende geveldelen uitgevoerd in wit pleisterwerk, de daklaag in mansardevorm wordt uitgevoerd in antracietkleurige dakpannen boven een nieuwe kroonlijst in pvc. Mansardedaken zijn niet alleen niet kenmerkend in de omgeving, de uitvoering ervan is ook a-typisch. De mansardedaklaag is door haar hoogte en uitwerking niet in harmonie met het onderliggende gevelbeeld.

Bijkomend wordt tussen de nieuwe bouwlaag en het dak een  2de kroonlijst voorzien. Het voorzien van een extra kroonlijst is atypisch en is niet in harmonie met de omgeving. De aanvraag is hierdoor strijdig met artikel 6 van de bouwcode.

Het nieuwe gevelontwerp is visueel niet inpasbaar en komt niet in aanmerking voor een gunstig advies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voor de aanvraag werd ook het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Milieu. De dienst Milieu geeft mee dat voor de plaatsing van twee regenputten en een septische put er mogelijks een bemaling noodzakelijk is. Bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken zijn vergunningsplichtig krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Voor een eventuele toekomstige aanvraag wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke. Voor de exploitatie van het gebouw dient de eigenaar na te gaan of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn aangezien dit niet uit de plannen is af te leiden (airco, warmtepompen,…). 

De vrije hoogte van de onderdoorgang die in de bestaande toestand een hoogte heeft van 5,15 m wordt verlaagd tot 2,25 m. Artikel 14 van de bouwcode stelt dat elke toegankelijke insprong een hoogte moet hebben van minstens 2,50 m.

In de half verzonken kelderverdieping worden leefruimtes voorzien. De hoogte van deze ruimtes is 2,10 m en bijgevolg strijdig met artikel 21 van de bouwcode. Omwille van het gebruiksgenot kan van dit artikel niet worden afgeweken.

Het ongunstig advies van de stedelijke dienst Water heeft betrekking op het inrichten van leefruimtes in het overstromingsgevoelige souterrain. Benutte kelderruimtes worden in overstromingsgevoelige gebieden afgeraden. Deels ondergrondse ruimtes waarin geleefd wordt zijn op die plaatsen te vermijden. Leefruimtes in het souterrain kunnen niet gunstig geadviseerd worden.

De scheimuur ter hoogte van het terras op de 1ste verdieping voldoet niet aan de minimale afstanden om directe zichten naar buurpercelen te nemen. Dit kan niet gunstig beoordeeld worden.

Tot slot wordt opgemerkt dat de riolering niet gescheiden wordt aangeboden aan de straat en dat ter hoogte van de rooilijn op het privaat perceel geen controleputten zijn voorzien. Dit is in strijd met artikel 40 en 41 van de bouwcode.

Omwille van bovenstaande strijdigheden met de bouwcode wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

3 bijkomende appartementen met 2 slaapkamers : 3 x 3 = 9

2 bijkomende appartementen met 3 slaapkamers : 2 x 4 = 8

In totaal moeten 17 fietsenstallingen ingericht worden.

In de kelder is een fietsenstalling ingericht voor 15 fietsen. Deze is bereikbaar via een trap (5 treden) met fietsgoot.

In de tuinzone is een aparte fietsberging ingericht voor 1 van de achterliggende woningen die plaats biedt voor 4 fietsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van de bevraging omwonenden werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1. Vrees voor schade: de bezwaarindiener gaat niet akkoord met de geplande werken zolang de schade aan de woning van bezwaarindiener en de oorzaak niet worden hersteld.

Beoordeling:
In het bezwaarschift wordt niet verduidelijkt om welke schade het gaat en wat de oorzaak van de schade is. Eventuele schade aan het aangrenzende eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken voor en tijdens de uitvoer der werken.

Het bezwaar is ongegrond.