2024_CBS_00715 - Omgevingsvergunning - OMV_2023087546. Kronenburgstraat 90. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/05/2015: vergunning – vervallen (2015565) voor verbouwen van een bestaande rijwoning;

-          29/03/2013: vergunning – vervallen (3562#6700) voor het verbouwen van een eengezinswoning tot handelspand.

-          23/03/1967: vergunning (18#49917) voor verbouwing. 

Vergunde toestand

-          functie: wonen en magazijn

• gelijkvloerse verdieping: magazijn met netto vloeroppervlakte van circa 245 m²;
• volume achteraan perceel
• bovenliggende verdiepingen: woning;
• beide functies zijn intern verbonden;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldak; 
• bouwdieptes:
  • gelijkvloerse verdieping: volledig bebouwd (1 bouwlaag met achteraan kleine verhoging, intern 2 verdiepingen);
  • verdiepingen: 11 m, op 1ste verdieping uitbouw aan rechterzijde tot 14,6 m;

-          gevelafwerking:

• wit bepleisterde gevel met grijze gevelsteen tussen de ramen;
• donker aluminium schrijnwerk;
• sectionaalpoort naar inkom magazijn;

Bestaande toestand

-          afwijkend van vergunde toestand, functie gelijkvloerse verdieping is handel. 

Nieuwe toestand

-          functie: wonen en handel;

• gelijkvloerse verdieping: handel met netto vloeroppervlakte van 245 m² + zitruimte van 33 m² achteraan;
• bovenliggende verdiepingen: triplex vierslaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte van circa 270 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldak; 
• bouwdiepte:
  • 1ste verdieping tot 15 m, dakterras tegen linkerzijde 3 x 6 m;
  • 2de verdieping tot 11,25 m;

-          gevelafwerking:

• parement verdiepingen in isolatie en beige bepleistering;
• warm beige dorpels in beton;
• gelijkvloerse plint in beton;
• beige aluminium buitenschrijnwerk;
• glazen dubbele toegangsdeur naar handelsruimte.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van de gelijkvloerse verdieping;

-          uitbreiden van het volume op de eerste verdieping;

-          wijzigen van de voorgevel (isoleren en bekleden);

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.3. Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

Bij functiewijziging dient een geringer bouwvolume gecreëerd te worden in functie van de leefbaarheid binnen het bouwblok. Het perceel is volledig bebouwd op de gelijkvloerse verdieping. Deze verdieping wijzigt van functie magazijn naar handel. Er wordt niet ontpit;

-          artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken:

Terrassen zijn een extra bouwvolume en zij zijn slechts toegestaan indien zij verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume zoals bepaald in punt 2.1.3.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: 

de functie van de gelijkvloerse verdieping wijzigt van magazijn naar handel. Daarbij dient bekeken te worden of de bouwdiepte op het niveau van het maaiveld kan geminimaliseerd worden. Het volledige perceel is bebouwd op het niveau van het maaiveld;  

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: 

de hoogtes van de vergaderzaal en daarboven liggende zitruimte zijn slechts 2,5 m en 2,3 m. Deze ruimtes zijn verblijfsruimtes en dienen een minimale hoogte te hebben van 2,6 m;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

voor de ruimtes vergaderzaal en zitruimte (gelijkvloerse verdieping) is geen rechtstreekse licht- en luchttoevoer aanwezig;  

• artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging dient de grondoppervlakte van een perceel minimum voor 20 % ontpit te worden. Het volledige perceel blijft ook na functiewijziging naar handel bebouwd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Kronenburgstraat 90 is op het gelijkvloerse vergund als bedrijvigheid. De aanvraag wenst deze functie aan de voorzijde van het gelijkvloers te behouden en het magazijn aan de achterzijde om te vormen naar een handelszaak. De concrete invulling ervan is een fietsherstelplaats met verkoopdeel. De gewenste functies zijn inpasbaar in de omgeving en ruimtelijk aanvaardbaar.

De functiewijziging werd voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarkering. Zij kunnen de aanvraag positief adviseren, op voorwaarde dat de poort aan de voorzijde doorzichtig is zodat dit contact tussen de functie en de straat garandeert. De nieuwe poort is beglaasd, waardoor voldaan is aan de voorwaarde en het advies als gunstig geïnterpreteerd wordt.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Omwille van voorgestelde functiewijziging moet een aanzienlijk deel van het perceel open ruimte zijn conform artikel 10 en 27 van de bouwcode en artikel 2.1.3. van het RUP-Binnenstad.

Open en onverharde ruimte is een stedelijke ambitie en geeft o.a. (verblijfs)kwaliteit aan binnengebieden en maakt een groter aandeel groen temidden van een stad mogelijk. Vanuit ruimtelijk oogpunt zou geoordeeld kunnen worden dat de huidige bouwdiepte storend is voor de omgeving. Echter is het behoud van het huidige volume verdedigbaar omwille van de invulling als handelspand en omdat de gelijkvloerse functie maar deels wijzigt. Dergelijke magazijnen kunnen noodzakelijke economische functies herbergen zodat bedrijvigheid binnen de stad kan blijven.

Indien een gelijkvloerse woonfunctie zou worden voorgesteld, dient wel aanzienlijk ontpit te worden. Een afwijking op de bouwcode en het RUP-Binnenstad is omwille van voorgestelde gelijkvloerse functie verdedigbaar.

Achter het hoofdvolume op de eerste verdieping wordt de bestaande uitbouw gesloopt en een perceelbrede uitbouw geplaatst die dubbel zo hoog is als het bestaande bouwvolume. Dit vergt enkele scheimuurverhogingen. Doordat de bouwhoogte beperkt kan worden, is de inplanting van het volume aanvaardbaar.

Achter de uitbouw wordt een terras geplaatst, er kan geoordeeld worden dat dit terras niet gelegen is in het maximaal aanvaardbare bouwvolume, aangezien dit al ruimschoots is overschreden. Niettemin is een buitenruimte noodzakelijk om een minimale woonkwaliteit te kunnen garanderen en leidt de inplanting van het terras niet tot onaanvaardbare inkijk naar eigendommen. De overige delen van het dak worden aangelegd als groendak.

Een afwijking op artikel 2.1.11.2 van het RUP-Binnenstad is aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Een eerste gevelvoorstel stelde een geïsoleerde voorgevel voor, afgewerkt met groene tegels op de verdiepingen. Omwille van de ligging in CHE-gebied werd advies gevraagd aan Monumentenzorg. Zij gaven advies om de uitwerking meer te laten aansluiten op de kenmerken van de omgeving. Ook was de eerste uitwerking strijdig met artikel 2.1.2. en 2.1.7. van het RUP-Binnenstad en artikel 6 en 11 van de bouwcode.

Met een aangepaste projectinhoudversie werd een aangepaste voorgevel aangeleverd. De nieuwe voorgevel is na het isoleren bekleed met beige bepleistering. De dorpels in warmbeige beton. Het schrijnwerk wordt uitgevoerd in beige aluminium. De wijzigingen werden opnieuw ter advies voor Monumentenzorg voorgelegd.

“De aanvraag heeft betrekking op een 19de eeuws pand, gelegen in CHE-gebied. Na verbouwingen in de jaren 1960 verloor het pand zijn intrinsieke erfgoedwaarde. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er daarom geen principieel bezwaar tegen verdere aanpassingen.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan geoordeeld worden dat de bestaande gevelafwerking qua materiaal en kleur aansluit bij de kenmerken van de waardevolle CHE-omgeving. Het isoleren van de voorgevel is aanvaardbaar op voorwaarde dat het nieuwe gevelmateriaal voldoende detaillering overneemt en qua kleur en materiaal aansluit bij de visuele verschijningsvormen van de omgeving en details zoals een arrière-corps opnieuw terugbrengen.

Het niet isoleren van de plint is aanvaardbaar, maar het gevolg hiervan is dat een overkragend geveldeel zichtbaar blijft.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op het tussenverdiep achteraan in de zaak is een zitplaats ingetekend, en gelijkvloers een vergaderruimte. De minimale hoogte van deze vertrekken bedraagt minder dan 2,6 m. Verblijfsruimten dienen een minimale hoogte van 2,6 m te hebben. De voorgestelde vertrekken zijn te laag om te gebruiken als verblijfsruimte en ontvangen tevens geen rechtstreekse licht- en luchttoevoer.

Als voorwaarde wordt opgenomen dat de vergaderruimte achteraan en de zitplaats op het tussenverdiep niet mogen worden aangewend als verblijfsruimte.

De voorzijde van het handelsgelijkvloers kan gebruikt worden als laad- en loszone bij leveringen. Dit kan inpandig gebeuren zodat het openbaar domein niet gehinderd wordt.

De stedelijke Mobiliteitsdienst geeft onderstaand advies over de fietsenbergingen.

"In de handelsruimte zijn er 4 fietsenbergingen voorzien voor elektrische fietsen. Hiervoor moet je wel doorheen de handelszaak lopen wat niet ideaal is bij regenweer. Vraag is dus of deze plaatsen wel zo gaan gebruikt worden. We tellen de 4 plaatsen niet mee als nuttige fietsstalplaatsen.

Voor het personeel van de handelsruimte (245 m²) moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden (0.60/100 m²)."

Het bovenstaande advies wordt niet bijgetreden. De aanvraag voorziet in 4 afgesloten fietsenbergingen voor het personeel. Het personeel moet met de fiets door de zaak, maar in praktijk is dat mogelijk aangezien de voorzijde dient voor leveringen en herstel. In de praktijk geraak je met de fiets tot in de berging. Er zijn tevens douches aanwezig zodat het personeel zich na de woonwerkrit kan opfrissen.

De aanvraag werd voorgelegd aan de stedelijke dienst Milieuvergunningen.

"De aanvraag betreft de verbouwing van een eengezinswoning met handel gelijkvloers. Er staan 2 stookruimten ingetekend op het plan van de kelderverdieping maar zonder verdere specificaties. Ook uit andere informatie in het dossier is niet op te maken of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn voor de handelsruimte (warmtepomp, airco, koeling,..). Het is dan ook aan de exploitant om dit na te gaan en eventueel een melding of vergunning aan te vragen."

In voorkomend geval dienen de nodige milieumeldings- of vergunningsplichtige handelingen aangevraagd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

3. De vergaderruimte achteraan en de zitplaats op het tussenverdiep mogen niet worden aangewend als verblijfsruimte;

4. Een arrière-corps tussen de naastgelegen panden voorzien.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, handelend over:

1. Terras op eerste verdieping: De bezwaarindiener uitte bezorgdheid dat het nieuwe terras zal dienstdoen als horecaterras en dit zal zorgen voor geluidsoverlast.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het terras zal uitsluitend gebruikt worden door de bewoners van de woning op +1, de overige delen van het groendak zijn ontoegankelijk.