Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023132140 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA Tandarts An Pinxten met als contactadres Stenenbrug 14 te 2140 Antwerpen |
Ligging van het project: | Ludwig Burchardstraat 15 te 2050 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 13 sectie N nr. 833X |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | inrichten van een tandartspraktijk op de gelijkvloerse verdieping |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 06/04/1979: vergunning (18#60209) voor een woning - 5.3.1979.
Vergunde toestand
- functie wonen:
- bouwvolume:
- hoofdvolume tot 11 m;
- gelijkvloerse uitbouw en uitkragend terras tot 13 m;
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd:
Nieuwe toestand
- functie wonen en complementaire functie diensten en vrije beroepen:
- bouwvolume:
- hoofdvolume tot 11 m;
- gelijkvloerse uitbouw en uitkragend terras tot maximum 13,45 m;
- gevelafwerking:
- autostalplaats in garage gesupprimeerd.
Inhoud van de aanvraag
- inrichten van de complementaire functie vrije beroepen;
- uitbreiden van de terrasconstructie en oprichten van een buitentrap;
- wijzigen van de voorgevel;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Er werden geen adviezen gevraagd.
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied dat op de kaart welke de bestemmingsgebieden omschrijven bruinomrand en met het Romeinse cijfer III overdrukt is.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Er is geen verblijfsruimte voorzien aan de straatzijde op het gelijkvloers.
De praktijk en de wachtruimte hebben slechts een vrije hoogte van 2,55 meter tot 2,58 meter in plaats van de vereiste 2,60 meter.
De volledige voortuin is verhard.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg en de Provincie aangewezen zijn als adviesinstantie.
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving.
De bestaande vergunde eengezinswoning blijft behouden. Op het gelijkvloers van de woning wordt een tandartspraktijk ingericht.
Een tandartspraktijk valt binnen de functiecategorie diensten en vrije beroepen. Gezien de oppervlakte van de praktijk niet meer dan 100 m² bedraagt en minder oppervlakte beslaat dan de woonfunctie, wordt invulling van het gelijkvloers met een tandartspraktijk vrijgesteld van vergunningsplicht.
De woonfunctie blijft de hoofdfunctie en blijft verenigbaar met de bestemming woongebied volgens gewestplan.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De woning is geconcipieerd als een bel-etage woning. Deze typologie is kenmerkend voor de omgeving. De volumetrie van de bestaande woning blijft behouden. Het gebruiksgemak van het terras op de eerste verdieping wordt vergroot door het terras te voorzien van een halfronde overkraging. Verder wordt een buitentrap geplaatst zodat een rechtstreekse verbinding ontstaat van de leefruimte op de verdieping naar de tuin. De buitentrap vertrekt centraal vanop het bestaande terras zodat er geen bijkomende negatieve privacyhinder ontstaat ten aanzien van de aanpalende tuinen.
De voortuin is nagenoeg volledig verhard. De laatst vergunde toestand is niet beschikbaar in het Felixarchief. Het is bijgevolg niet mogelijk na te gaan of dit een vergunde situatie betreft. Er wordt gesuggereerd om de voortuin gedeeltelijk te ontharden en minstens in overeenstemming te brengen met artikel 27 van de bouwcode. Dit kan door de verharding bijvoorbeeld in stroken te voorzien om een autostalplaats gecombineerd met een toegangspad naar de voordeuren van de woning en de praktijkruimte te voorzien. Ontharding komt de kwaliteit van het straatbeeld ten goede en draagt bij aan de capaciteit van de bodem om regenwater te infiltreren. Het gedeeltelijk ontharden van de voortuin moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.
Mits het respecteren van deze voorwaarde zijn de schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
Visueel-vormelijke elementen
De garagepoort op het gelijkvloers wordt vervangen door een geheel met twee toegangsdeuren en een raam. Verder blijft de voorgevel ongewijzigd. De omvorming van het gelijkvloers van garage naar praktijkruimte blijft hierdoor ook omkeerbaar.
Er wordt geen levendige plint voorzien aangezien er een fietsenberging met naastliggende toegang tot de tandartsenpraktijk wordt ingericht achter de oorspronkelijke garagepoort (bouwcode, artikel 12). De woning maakt deel uit van een reeks bel-etagewoningen. Een levendige plint is niet kenmerkend in de omgeving. De tandartspraktijk is bovendien een complementaire functie aan het wonen. De indeling van het gelijkvloers is omkeerbaar tot garage wanneer de tandartspraktijk zou beëindigd worden. Met toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan een afwijking van artikel 12 worden toegestaan.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De gelijkvloerse verdieping heeft een interne hoogte die varieert tussen 2,55 en 2,58 meter. De praktijkruimte op het gelijkvloers moet beschouwd worden als een verblijfruimte waardoor de aanvraag in strijd is met artikel 21 van de bouwcode. Dit artikel stelt dat de interne hoogte van een verblijfsruimte minstens 2,60 meter moet bedragen. De vloerpas van de oorspronkelijke bureauruimte achteraan wordt verlaagd en op hetzelfde niveau gebracht als de garage. Hiermee wordt al een aanzienlijke vrije hoogte extra gecreëerd. Gezien het een invulling van een bestaande ruimte betreft en het verschil slechts 2 tot 5 centimeter bedraagt, wordt met toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking toegestaan.
Tandartspraktijken moeten veelal een melding doen voor hun amalgaamafscheider (specifiek afvalwater eigen aan tandartspraktijken). Vooraleer de praktijk kan openen dient de exploitant dit desgevallend in orde te brengen.
Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De voortuin moet gedeeltelijk onthard worden en minstens in overeenstemming gebracht worden met artikel 27 van de bouwcode.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 18 november 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 4 december 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 2 februari 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 3 maart 2024 |
Verslag GOA | 25 januari 2024 |
Naam GOA | Axel Devroe |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De voortuin moet gedeeltelijk onthard worden en minstens in overeenstemming gebracht worden met artikel 27 van de bouwcode.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.