2024_CBS_00729 - Omgevingsvergunning - OMV_2023132532. Statiestraat 57. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/08/2023: statusrapport;

-          16/02/2023: weigering deputatie na weigering college (OMV_2022102763) voor het functiewijzigen en verbouwen van het gelijkvloers naar dagrecreatie, inrichten van een daktuin, renoveren van de gevel en aanbrengen van gevelpublicatie;

-          12/10/1995: vergunning (961#1404) voor een voorgevel;

-          08/01/1969: vergunning (961#4102) voor verbouwingswerken;

-          03/01/1957: toelating (957#4422) voor een verbouwing;

-          21/03/1951: toelating (957#2404) voor binnenveranderingen;

-          12/12/1940: toelating (1275#5568) voor verbouwingswerken.

Vergunde toestand

-          functie: detailhandel;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder plat dak; 
• bouwhoogte van 11,23 m;
• gelijkvloerse verdieping volledig bebouwd;
• toestand inwerkingtreding Gewestplan Antwerpen (statusrapport):

-          bouwdiepte van 14 m op de eerste verdieping en 8 m op de tweede verdieping;

-          gevelafwerking:

• geschilderd pleisterwerk met gelijkvloerse winkelpui in leitegels en plint in arduin;
• gevelbrede geschilderde houten rolluikbak;
• schrijnwerk gelijkvloers in aluminium en verdiepingen in hout;
• toegangsdeur woonfunctie tegen linker perceelgrens en toegangsdeur detailhandel aan inkom met etalage;

Vergund geachte toestand

-          functie: advies vermoeden van vergunning:

• bevestigd hoofdfunctie detailhandel op alle verdiepingen.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw;

• functie detailhandel op de gelijkvloerse verdieping;
• functie wonen (1 gezinswoning) op de bovenliggende verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder plat dak; 
• bouwhoogte van 11,85 m;
• gelijkvloerse verdieping ongewijzigd;
• bouwdiepte van 14 m op de eerste verdieping met achterliggend dakterras tot 16,84 m en 8 m op de tweede verdieping;

-          gevelafwerking:

• wit crepi met gelijkvloers in blauwe hardsteen;
• schrijnwerk gelijkvloers in natuur/goudkleurig aluminium en tweede verdieping in wit geschilderd hout;
• toegangen ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de detailhandelsfunctie op de eerste en tweede verdieping naar wonen;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 0 naar 1;

-          slopen van de rolluikkast en niet-vergunde constructies;

-          wijzigen van het bouwvolume met bijhorende wijzigingen aan de scheimuren;

-          plaatsen van een dakterras achteraan de eerste verdieping;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de daken;

-          doorvoeren van constructieve werken aan de achtergevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht en artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  De verschillende kleuren van het buitenschrijnwerk kunnen bezwaarlijk afgestemd genoemd worden, op de architectuur van de totale constructie;
• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  De gelijkvloerse insprong van de handelszaak is circa 3,90 m en wordt door het supprimeren van het rolluik niet meer afgesloten. De gelijkvloerse insprong van de woongelegenheid verbreedt naar achter toe en wordt niet afgesloten;

• artikel 26 Afvalverzameling:
  De vergunde verluchte kelderruimte is verkleind tot minder dan 4 m²;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er worden geen autostalplaatsen voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Er wordt geen opstand van 0,30 meter voorzien aan de rechterscheimuur ter hoogte van het nieuwe groendak op de eerste verdieping;
• artikel 36 Zonnepanelen en zonnecollectoren:
  De zonnepanelen werden niet in de snede weergegeven, waardoor het niet duidelijk is of de hoogte beperkt blijft tot 1,5 meter ten opzichte van het dakvlak;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  De voorziene afvoer voldoet niet aan de voorwaarden van dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) met een waterdiepte van 18cm onder huidig klimaat (score D) en een waterdiepte van 24cm onder toekomstig klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het gebouw is gelegen in woongebied, in het kernwinkelgebied Statiestraat-Driekoningenstraat. Het gelijkvloers blijft behouden als detailhandel en ter hoogte van de verdiepingen werd een ruime woongelegenheid ingericht met zelfde kwaliteiten en schaal als een gewone eengezinswoning op voorwaarde dat de ingesloten keuken een opening naar het bureau krijgt, vergelijkbaar met de opening naar de ‘living’, om zo voldoende licht en lucht te kunnen ontvangen conform actueel vereist gebruiksgenot.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume van het gelijkvloers blijft ongewijzigd. Gelet op de context van een detailhandel in kernwinkelgebied is het behoud van het volume in de tuinzone aanvaardbaar.

De niet-vergunde delen achteraan de eerste verdieping worden gesloopt, waarbij de bouwdiepte conform het statusrapport wordt teruggebracht tot een bouwdiepte van circa 14 meter. Achteraan de eerste verdieping wordt een dakterras ingericht. Het dakterras bevindt zicht volledig op het gedeelte van de winkel dat oorspronkelijk lager gelegen was, waardoor dit geen wijziging aan het grote dak achteraan met zich mee brengt.

Gelet op de hoge scheimuur van de links aanpalende woning en de aanwezigheid van een groendak rechts naast het terras wordt de privacy niet onaanvaardbaar geschonden.

Visueel-vormelijke elementen

Ten opzichte van de vergunde toestand wordt enkel het buitenschrijnwerk van de tweede verdieping vervangen door wit geschilderd hout. Dit is aanvaardbaar op voorwaarde dat ook het buitenschrijnwerk van de eerste verdieping wit wordt voorzien.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het betreffende perceel is gelegen in een zone met middelgrote kans op pluviale overstromingen. Gelet op de verhoogde ligging van het gelijkvloers van 46 cm ten opzichte van de stoep is enkel nuttig om de kelders en de bestaande gelijkvloerse verdieping te wapenen tegen instroom.

Mogelijke maatregelen zijn te vinden in volgende brochure: https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Voor voorliggende aanvraag werd het advies van de stedelijke dienst mobiliteit gevraagd. Het advies vermeld het aantal nodige auto- en fietsstalplaatsen. Het ontvangen advies van de dienst mobiliteit wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. 4 fietsstalplaatsen te voorzien in de inkomhal van de woongelegenheid.

3. Het buitenschrijnwerk van de eerste verdieping wit te voorzien.

4. De insprongen in de voorgevel op de gelijkvloerse verdieping te voorzien van een rolluik in hetzelfde vlak van de voorgevel en het rolluik van de handelszaak openmazig te voorzien.

5. De zonnepanelen te voorzien binnen de maximale hoogte, ten opzichte van het dakvlak, van 1,50 meter conform de bepalingen van artikel 36 van de bouwcode.

6. Een verluchte kelderruimte van minimaal 4 m² als afvalberging te voorzien conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode.

7. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

8. De aansluitingen van de afvoerleidingen met het openbaar rioolstelsel te voorzien conform de bepalingen van artikel 41 van de bouwcode.

9. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

10. De keuken te voorzien een opening naar het bureau gelijk in afmetingen met de opening naar de ‘living’.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten