2024_CBS_00753 - Omgevingsvergunning - OMV_2023141123. Wuytslei 54. District Merksem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/09/2023: statusrapport vermoeden van vergunning;

-          11/02/1963: toelating (19637021) oprichten terras.

Geacht vergunde toestand  

-          functie:

• gemengd gebouw met dienstverlening op de gelijkvloerse verdieping en 2 appartementen op de verdiepingen.

-          bouwvolume:

• hoekpand bestaande uit 4 bouwlagen met hellend dak.
• geen open ruimte;

Bestaande toestand

-          functie:

• gemengd gebouw met dienstverlening op de gelijkvloerse verdieping en 3 appartementen op de verdiepingen.

-          bouwvolume:

• hoekpand bestaande uit 4 bouwlagen met hellend dak.
• geen open ruimte;

-          gevelafwerking:

• bepleistering ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping;
• roodbruine gevelsteen op de verdiepingen;
• pvc antraciet schrijnwerk.
   

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning met 4 wooneenheden.
  • studio op het gelijkvloers met een netto vloeroppervlakte van 46m²;
  • 2 eenslaapkamerappartementen op de eerste en tweede verdieping met een netto vloeroppervlakte van 52m²;
  • studio op de zolderverdieping met een netto vloeroppervlakte van 44 m².

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak; 
• kroonlijsthoogte van 10,86m;
• terras van 4 m² op de zolderverdieping.

-          gevelafwerking:

• licht grijze bepleistering ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping;
• roodbruine baksteen op de verdiepingen;
• pvc antraciet schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 4;

-          wijzigen van de functie van de gelijkvloerse verdieping van dienstverlening naar wonen;

-          uitbreiden van het dakvolume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag..
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: bepleistering op de gelijkvloerse verdieping is niet in harmonie met de omgeving; het omvormen van een hellend dak naar een semi mansardedak is niet in harmonie met de omgeving; een balkon bij een daklaag is niet in harmonie met de omgeving;

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: de gevel is opgetrokken uit polychroom metselwerk en mag niet bepleisterd worden;

• Artikel 15 In- en uitsprongen aan daken: een terras in een daklaag is niet kenmerkend in de omgeving;
• Artikel 27 Open ruimte: op het niveau van het maaiveld wordt geen onbebouwde ruimte voorzien;
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: de studio op het gelijkvloers beschikt niet over een buitenruimte;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de berging voor 4 fietsen is niet bereikbaar;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: voor de bijkomende appartementen worden er geen parkeerplaatsen voorzien;
• Artikel 38 Groendaken: het nieuwe dak wordt niet aangelegd als groendak;
• Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Er wordt geen gescheiden rioolsysteem voorzien;
• Artikel 43 Septische putten: de minimale inhoud van de septische put moet hier 2900 liter zijn. De opgetekende septische put bevat onvoldoende informatie over de inhoud.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd op de hoek van de Wuytslei en de Terlindenhofstraat, gelegen in het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen.

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging van de gelijkvloerse bouwlaag van dienstverlening naar wonen. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden, het betreft louter het vermeerderen van 2 naar 4 wooneenheden. De aanvraag is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Echter wordt door de 2 bijkomende wooneenheden de draagkracht van het perceel en de omgeving overschreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
 

Fietsvoorzieningen

Voor de fietsvoorzieningen legt de bouwcode op dat er 1 fietsstalplaats per slaapkamer + 1 fietsstalplaats extra per woning aanwezig moet zijn.
2 x (1 +1) = 4

Er moeten dus 4 fietsstalplaatsen voorzien worden. Er worden 4 fietsstalplaatsen overdekt en afsluitbaar ingetekend op het gelijkvloers. Echter zijn deze niet bereikbaar door de smalle gang naast de trap en de opengaande inkomdeur. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De afwijking op artikel 27 van de bouwcode – met betrekking tot het niet aanbieden van open ruimte – is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Het pand betreft een hoekpand met weinige diepte. De enige locatie waar open ruimte gecreëerd kan worden is links onder in de hoek, achter de inkomhal. Echter ontstaat hier dan een driehoekige ruimte die in oppervlakte en belevingswaarde weinig te bieden heeft. Een afwijking kan gunstig worden geadviseerd.

Het omvormen van een hellend dak naar een semi- mansardedak is niet in harmonie met de omgeving. Het pand vormt met zijn 3 bouwlagen onder een zadeldak al een uitzondering aan de zijde van de Terlindenhofstraat. Door deze te wijzigen naar een semi- mansardedak wordt dit versterkt en wijkt het pand te sterk af. Deze atypische dakvorm is duidelijk zichtbaar in de profieltekeningen. Het ontwerp wordt ongunstig geadviseerd.

De afwijking op artikel 15 van de bouwcode – met betrekking tot het dakterras – is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. In het niet-kenmerkend dakvolume wordt een inpandig terras aangeboden als buitenruimte voor een bijkomende wooneenheid. Een dakterras – uitgewerkt als een insprong in het dak – is een niet vaak voorkomend element in een hellend dak. Als deze voorkomen, is dit voornamelijk in het achterste dakvlak en niet in het voorste dakvlak. Verder wordt dit dakterras nog voorzien op de hoek van het gebouw, waardoor de dakvorm niet meer leesbaar is. De meest interessantste hoek/ruimte onder het dak wordt opgeofferd om een terras te voorzien. Dit dakterras is atypisch in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De afwijking op artikels 6 en 11 van de bouwcode – met betrekking tot het bepleisteren van de gelijkvloerse gevel – is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.
De voorgevel bestaat uit polychroom metselwerk, in harmonie met de voorgevel van de woning Wuytslei 52. Ze vormen samen een eenheid. Door het bepleisteren van de gelijkvloerse plint, verdwijnt deze eenheid.
Verder komen in de omgeving – zowel zijde Terlindenhofstraat als zijde Wuytslei –bakstenen voorgevels voor. Bepleistering is niet kenmerkend in de omgeving en dus ook niet in harmonie.

Het Mariabeeldje op de kopse gevel wordt niet opgetekend op de plannen. Het is niet duidelijk wat hiermee gaat gebeuren. Aangezien dit een kenmerkend element is in de gevel, is het wenselijk dit te behouden.

Verder wordt de raamverdeling in de voorgevel gewijzigd. De etalageramen verdwijnen en worden vervangen door enkele kleine verticale raamopeningen. Deze verdeling weerspiegelt echter de achterliggende woonfunctie niet. Tevens worden deze nieuwe raamopeningen niet uitgelijnd op de bovenliggende bestaande raamopeningen waardoor een wanverhouding ontstaat.

Er is geen duidelijke uitspraak over de architectuur van de woning, de gevelharmonie verdwijnt. De beeldkwaliteit van het gebouw is niet in samenhang met zijn omgeving. De gevelwijziging is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

De afwijkingen op artikels 40 en 43 van de bouwcode – met betrekking tot het rioolstelsel en de septische put zijn stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Er wordt geen gescheiden rioolsysteem voorzien. De minimale inhoud van de septische put moet hier 2.900 liter zijn. De plannen bevatten onvoldoende informatie over de inhoud van de voorzien septische put.

De afwijking op artikel 38 van de bouwcode – met betrekking tot het niet realiseren van het groendak – is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Zowel vanuit duurzaamheid als vanuit beeldkwaliteit heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het hitte-eilandeffect en werken ze als (extra) dakisolatie. Door hun groene karakter zijn ze aangenamer om op te kijken en verhogen ze de biodiversiteit.

Verder is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moet daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met 2 studio’s en 2 éénslaapkamerappartementen is een onaanvaardbare mix. Ze zorgen voor een onaanvaardbare stijging van de densiteit en tegelijkertijd voor een afname van het woongenot. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening en stedenbouwkundige voorschriften.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten