2024_CBS_00742 - Omgevingsvergunning - OMV_2023020596. Victor De Langhestraat 29. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          21/04/2021: proces-verbaal (11002_2021_8146_VPV) voor het vermeerderen van het aantal woongelegenheden en de omvorming van de garage tot een kantoor;

-          06/09/2019: ongegrond, niet rechtsgeldig (OMV_2019097940) voor het vellen van 2 bomen.

Vergunde toestand  

-          functie: meergezinswoning met 2 woongelegenheden:

• gelijkvloers: inkomhal, garage, bureel, bergplaats, kelderruimte, toilet en chauffageberging;
• verdiepingen: 2 tweeslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 77,10 m²;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte van 13 m;
• kroonlijsthoogte van 8,50 m;
• achtertuin van 80 m²;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in ivoorkleurige gevelsteen, waarvan gelijkvloers afgewerkt met witte en blauwe natuursteen;
• achtergevel in rode gevelsteen, afgewerkt met een plint in klampsteen;
• buitenschrijnwerk en poort naar inpandige garage in hout.

Bestaande toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 woongelegenheden en een kantoorfunctie op het gelijkvloers:

• garage en chauffageberging omgevormd tot een kantoor;
• bureel, bergplaats, kelderruimte en toilet omgevormd tot een studio met een netto-vloeroppervlakte van 38,45 m²;

-          bouwvolume: interne verbouwingswerken;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in ivoorkleurige gevelsteen, waarvan gelijkvloerse afgewerkt met blauwe natuursteen;
• achtergevel in rode gevelsteen, afgewerkt met een plint in klampsteen;
• buitenschrijnwerk en poort naar inpandige garage in donkerbruine aluminiumprofielen;

-          inrichting: volledig verharde voortuin.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 woongelegenheden en een kantoorfunctie op het gelijkvloers, conform de bestaande toestand;

-          bouwvolume: conform de bestaande toestand;

-          gevelafwerking: conform de bestaande toestand;

-          inrichting voortuin:

• verharde oprit voor autostalplaats;
• toegangspad naar woningen en aparte toegang naar het kantoor;
• verharde strook links voor 2 fietsen;
• levende groene afsluiting;
• groenstrook rechts.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerdering van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3 + verbouwing van bureel, bergplaats, kelderruimte en toilet tot studio op het gelijkvloers;

-          gedeeltelijke functiewijziging op het gelijkvloers van wonen tot kantoor + verbouwing van de garage en chauffageberging tot kantoor;

-          wijziging van de voorgevel;

-          inrichting van de voortuin en aanleg van fietsparkeerplaatsen en een autostalplaats.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Door het creëren van een bijkomende woongelegenheid en een kantoor op het gelijkvloers van een meergezinswoning, waar zich de gemeenschappelijke ruimten en de garage van deze 2 appartementen bevonden, wordt de draagkracht van het perceel overschreden.

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

De verblijfsruimten in de studio en het kantoor moeten minimum een vrije hoogte hebben van 2,60 meter. De vrije hoogte van de studio en het kantoor is 2,40 meter in plaats van de vereiste 2,60 meter.

• artikel 27 Open ruimte:

Voortuinen moeten vrij zijn van constructies en enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten. De bestaande garage werd omgevormd naar een kantoor en de bergingen omgevormd naar een studio, waarbij een deel van de voortuin wordt verhard in functie van fietsstalplaatsen en een autostalplaats in open lucht.

• artikel 29 Fietsstalplaatsen:

Er worden onvoldoende fietsstalplaatsen voorzien voor het nieuwe programma, niet inpandig en zelfs de bestaande (fietsen)bergingen voor de bestaande woongelegenheden verdwijnen.

• artikel 30 Autostalplaatsen:

Er worden onvoldoende autostalplaatsen voorzien voor het nieuwe programma, niet inpandig en zelfs de bestaande garage voor de bestaande woongelegenheden verdwijnt.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de regularisatie van het omvormen van een meergezinswoning met twee vergunde woongelegenheden naar een meergezinswoning met drie woongelegenheden. Wonen is qua functie inpasbaar in de omgeving.

Daarnaast werd op het gelijkvloers ook een kantoorruimte ingericht. De gedeeltelijke functiewijziging van wonen naar kantoor is in overeenstemming met de Beleidsnota Economie die verwevenheid van economische functies in het stedelijk weefsel vooropstelt. De stedelijke dienst Business en Innovatie geeft een gunstig advies wat betreft deze gedeeltelijke functiewijziging.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De gelijkvloerse gemeenschappelijke ruimten voor de bovengelegen appartementen, zoals garage, chauffageberging, berging, bureel, kelderruimte, sanitair en toegang tot de gemeenschappelijke tuin, werden gesupprimeerd. Door het verlies aan collectieve ruimten en voorzieningen, is de woonkwaliteit van deze appartementen aanzienlijk verminderd.

De aanvraag biedt tevens geen antwoord op het mobiliteitsaspect aangezien ze niet voldoet aan artikels 29 en 30 van de bouwcode. De bestaande garage en bergingen verdwijnen voor de bovenliggende appartementen, en daarbovenop wordt er nog een bijkomende woongelegenheid en een kantoor gecreëerd zonder inpandige auto- en fietsstalplaatsen te voorzien. Ook het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit wordt bijgetreden. Er moeten inpandige fietsstalplaatsen voorzien worden en bestaande autoparkeerplaatsen moeten zoveel als mogelijk behouden blijven.

Voor wat betreft de nieuwe studio en het kantoor zelf, wordt ook hier de minimale verblijfskwaliteit niet bereikt. De verblijfsruimten in zowel de woongelegenheid als het kantoor hebben een vrije hoogte die beperkt is tot slechts 2,40 meter. Dit is niet conform artikel 21 van de bouwcode dat een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes oplegt van 2,60 meter. De utilitaire ruimten kunnen dan ook niet omgevormd worden tot verblijfsruimten.

Daarenboven beschikt de studio over weinig woonkwaliteit door zijn eenzijdig gerichte oriëntatie naar achter. Niet alleen licht maar ook uitzicht vormen belangrijke psychologische factoren bij de beleving van het woonklimaat. Meerzijdige oriëntatie bezorgt woningen een kwalitatief visueel contact met de omgeving.

Verder voldoet voorliggende aanvraag niet aan het artikel 27 van de bouwcode dat oplegt dat voortuinen vrij moeten zijn van constructies en enkel de strikt noodzakelijke verhardingen toegelaten zijn. In de aanvraag werd de bestaande garage gesupprimeerd en omgevormd tot een kantoor. In deze straat zijn de voortuinen die geen garage hebben, groen aangelegd en worden hier geen auto’s in geparkeerd. Wanneer er geen garage is, zoals in voorliggende aanvraag, moet de verharding in de voortuin beperkt worden tot een toegangspad met een maximumbreedte van 1,50 m.

Door het omvormen van twee grote woongelegenheden naar drie kleinere entiteiten en het bijkomend inrichten van een kantoor, stijgt de densiteit op onaanvaardbare wijze en daalt tegelijkertijd het woongenot. De druk op de site wordt verhoogd en de draagkracht ervan wordt overschreden, hetgeen strijdig is met het artikel 6 van de bouwcode. 

Visueel-vormelijke elementen

Het voorgestelde materiaalgebruik op het gelijkvloerse past zich in de omgeving in.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Een ruimte die langdurig gebruikt wordt als woon- of werkplaats dient voor haar gebruikers en bewoners voldoende kwalitatief te zijn. Dit is zowel voor de vergunde als de nieuwe woongelegenheid en het kantoor niet het geval.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er worden voor de studio twee fietsparkeerplaatsen voorzien in de voortuinzone. Deze moeten echter inpandig voorzien worden zodat ze veilig en met maximaal comfort kunnen gestald worden. Noch voor het nieuwe kantoor, noch voor de bestaande appartementen, worden fietsenstalplaatsen voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.