2024_CBS_00704 - Omgevingsvergunning - OMV_2023058066. Zonnestroomstraat 2-2A. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/05/2021: vergunning (OMV_2021010062) voor het bouwen en exploiteren van een tijdelijke circulaire hub met horeca- en sportvoorzieningen en mogelijkheid tot (bedrijfs)evenementen – tijdelijke termijn afgerond.

Bestaande en nieuwe toestand

-          functie:

• circulaire hub met werkruimte voor startende circulaire ondernemers;
• serre op het binnenplein ingericht als ruimte voor horeca en (bedrijfs)evenementen;
• sportvoorzieningen voor de werknemers van Blue Gate en andere gebruikers;
• een ondernemershub;
• een ontmoetingsplaats voor zowel de aanwezige bedrijven en haar werknemers als voor stadsbewoners;

-          bouwvolume:

• containerstructuur van 4 bouwlagen;

-          gevelafwerking:

• wit geschilderde containers, deels voorzien van schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een tijdelijke circulaire hub met horeca- en sportvoorzieningen en mogelijkheid tot (bedrijfs)evenementen.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 28 mei 2021 werd aan Congé nv de omgevingsvergunning met kenmerk OMV_2021010062 verleend voor de exploitatie van een ‘circulaire hub’. De geldigheidsduur van de vergunning werd beperkt tot 2 jaar.

Inhoud van de aanvraag

Voor de verdere exploitatie van de inrichting Plein Publiek aan de Zonnestroomstraat (op de site van Blue Gate), wordt een hermachtiging om “de circulaire hub” te huisvesten aangevraagd.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Plein Publiek
  

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: gebied voor stedelijke activiteiten, gemengd regionaal bedrijventerrein en specifiek regionaal bedrijventerrein met watergebonden karakter.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het gewestplan op volgend punt:

-          Het project huisvest werkruimte voor startende circulaire ondernemers, reca, dansavonden en (bedrijfs)evenementen en sportvoorzieningen. Dit komt niet overeen met de toegelaten hoofdactiviteiten voor gemengd regionaal bedrijventerrein, namelijk productie, opslag en verwerking van goederen, productie van energie, onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten, open overslag, voorraadbeheer, groepage, fysieke distributie en groothandel en afvalverwerking met inbegrip van recyclage.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
Er wordt geen infiltratie- of buffervoorziening geplaatst op het terrein. De overloop van de opvang regenwater loopt door een gracht verder door en wordt geloosd in de voorziene bufferzone.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• Artikel 6 Publiek toegankelijke verblijfsruimten: er kan een afwijking worden toegestaan op het toegankelijk maken van de rooftopbar op de tweede verdieping op voorwaarde dat dezelfde functies worden aangeboden in de bar op het gelijkvloers;
• Artikel 14 Breedte van een looppad (niet tussen binnenmuren): het pad van de hoofdingang naar de fietsenstalling (circa 1,25 meter) heeft geen breedte van 1,50 meter of er worden geen vrije en vlakke draairuimtes om de 10 meter voorzien. Bovendien wordt het looppad versperd door een container;
• Artikel 18 Algemene bepalingen: de verdiepingen zijn enkel via trappen bereikbaar terwijl niveauverschillen van meer dan 0,18 meter moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift;
• Artikel 22 Algemene bepalingen: de inkomdeur van multifunctionele ruimte 1.1 heeft een breedte van 0,86 meter < minstens 0,90 meter;
• Artikel 29/2 Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes: er wordt enkel een aangepast toilet bij de heren voorzien;
• Artikel 30 Afmetingen sanitaire cellen: het aangepaste toilet heeft als afmetingen 1,65 meter x 2,11 meter terwijl deze minstens 1,65 meter x 2,20 meter dienen te bedragen en bij deze minimale maten dient de deur in de korte zijde aangebracht te worden terwijl deze in de aanvraag in de lange zijde gesitueerd is;
• Artikel 31 Afwijking artikel 30: er is naast de toiletpot geen vrije transferzone van minstens 0,90 meter breed, de afstand van de voorzijde van de toiletpot tot tegen de achterliggende wand bedraagt circa 0,55 meter < minstens 0,70 meter en er is geen wastafel geplaatst in de ruimte.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 12 Levendige plint: vooral de zijde aan de hoofdingang is niet levendig ingericht naar de straatzijde toe;
• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de multifunctionele containers op het gelijkvloers en de eerste verdieping, de keuken en bar op het gelijkvloers en atelier 1.3 op de eerste verdieping hebben geen rechtstreekse openingen om licht en lucht toe te laten, de polyvalente ruimte en de serre hebben te weinig of te kleine openingen om voldoende licht en lucht binnen te laten;
• Artikel 26 Afvalverzameling: de afvalberging wordt in openlucht georganiseerd;
• Artikel 27 Open ruimte: er wordt circa 2.264 m² verhard > 1/3 van de totale tuinoppervlakte (= circa 1.128 m²) en de toegangspaden zijn breder dan 1,50 meter;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: zie advies Mobiliteit;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: zie advies Mobiliteit;
• Artikel 43 Septische putten: de septische put van 12.500 liter is te klein, deze dient minimaal 22.550 liter te bevatten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar.

Het project is gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 31 mei 2017. De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Stad Antwerpen wenst de Blue Gate Antwerp site te ontwikkelen volgens duurzame principes. Deze zijn opgenomen in het Strategisch Masterplan Blue Gate Antwerp. Hoewel dit strategisch masterplan geen bindend, noch verordenend karakter heeft, geeft het duiding omtrent de duurzame ambities bij de ontwikkeling van de site.

Volgens het GRUP is de site gelegen in een gemengd regionaal bedrijventerrein, met als hoofdactiviteiten productie, opslag en verwerking van goederen, productie van energie, onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten, open overslag, voorraadbeheer, groepage, fysieke distributie en groothandel en afvalverwerking met inbegrip van recyclage.

Het project heeft als ambitie een circulaire hub met werkruimte voor startende circulaire ondernemers in een containerstructuur te huisvesten. In de serre op het binnenplein is ruimte voor horeca en (bedrijfs)evenementen. Daarnaast zijn er sportvoorzieningen voor de werknemers van Blue Gate en andere gebruikers. Naast een ondernemershub wil het project dus ook een ontmoetingsplaats zijn voor zowel de aanwezige bedrijven en haar werknemers als voor stadsbewoners.

Deze aanvraag betreft de verlenging van de omgevingsvergunning voor de tijdelijke huisvesting van Plein Publiek met 2 jaar.

Gelet op de aard van de aanvraag, werd er advies gevraagd aan de dienst Ondernemen en Stadsmarketing. Het advies is gunstig, mits voorwaarden, voor de verlenging met maximaal 1 jaar.

“Op basis van de toelichtingsnota is de circulaire hub de hoofdactiviteit van het project. Een circulaire hub met ondersteunende economische functies en diensten die complementair zijn voor het bedrijventerrein BGA, is wenselijk. Doch de plannen en oppervlaktetabel wijzen op een hoofdactiviteit reca en recreatie en de circulaire hub in nevenfunctie. Op basis van het dossier, zal het dus beoordeeld worden met als hoofdactiviteit reca en recreatie en niet als circulaire hub. Het gaat ook over een tijdelijke inrichting en geen permanente.”
 

Volgens deze interpretatie zou de hoofdactiviteit reca/recreatie zijn, wat niet is toegestaan in dit gebied. De activiteit is niet hinderlijk waardoor ze ook niet specifiek moet afgeschermd worden van andere functies zoals wonen en in industriegebied geplaatst moet worden. Daarnaast zou de aanvraag niet passen binnen de goedgekeurde beleidsnota ruimtelijke economie, noch voldoet ze voldoende aan de vestigingsvoorwaarden van BGA:

“Het innemen van paarse ruimte door verweefbare functies (zelfs tijdelijk) past niet binnen het goedgekeurd beleid. De activiteit is niet hinderlijk waardoor er geen noodzaak is om op het bedrijventerrein een vestiging te nemen. De termijn voor verlenging van de huidige activiteiten dient bijgevolg kort gehouden te worden. Plein Publiek heeft voor de huidige activiteiten een gebruiksrecht op de site tot eind 2024.

De dienst stelt zich ook vragen omtrent de nabijheid van een Seveso-inrichting (Alca Petroleum).

Er werd advies gevraagd aan het departement Omgeving, dienst VR. Het advies luidt als volgt:

“De site van Plein Publiek ligt in de consultatiezone van 2 Seveso-inrichtingen, met name Alca Petroleum te Antwerpen en Arlanxeo Belgium te Zwijndrecht. Op basis van de kennis van het externe mensrisico van deze inrichtingen heeft het Team Omgevingseffecten geen bezwaar tegen de voorziene ontwikkeling van Plein Publiek.”

De aanwezigheid van een Seveso-bedrijf werd ook mee in beschouwing genomen in het veiligheidsrapport van 2011, waaruit blijkt dat er geen bezwaar is tegen het beoogde project.

Er werd bij deze aanvraag geen advies verleend door AG Vespa.

Na afweging van deze adviezen wordt daarom geoordeeld dat het project voldoet op het vlak van functionele inpasbaarheid en beantwoordt aan de ambities van Blue Gate Antwerp mits een voldoende evenwichtig programma aangeboden wordt.

De beoogde verlenging van de omgevingsvergunning zou Plein Publiek in staat moeten stellen om de tijd die nodig is om een definitieve vestiging op de Blue Gate Antwerp site te realiseren, te overbruggen. Daarom is het belangrijk dat bij de aanvraag een doorkijk naar die toekomstvisie zou worden gevoegd waarin duidelijk aangetoond wordt dat de definitieve vestiging, binnen de bestemmingsvoorschriften van het GRUP, gerealiseerd kan worden.

Dat is in de huidige aanvraag niet het geval. Daarom wordt er voor een uitdoofscenario geopteerd.

Aangezien het gebruiksrecht voor de uitbating van de tijdelijke vestiging loopt tot 12 juli 2025 zal de termijn van de verlenging daarop afgestemd worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gebouw voldoet qua schaal, volumetrie en inplanting aan de principes van het beeldkwaliteitsplan en is ruimtelijk inpasbaar binnen de site van Blue Gate Antwerpen.

Visueel-vormelijke elementen

Het concept met gestapelde zeecontainers past binnen de context van een industrieel bedrijventerrein dat grenst aan de Schelde. Ten opzichte van de voorgaande tijdelijke vergunning werden kleine wijzigingen en toevoegingen gedaan aan het complex. Zo werd er een serreconstructie toegevoegd op de verdieping en werden er op de rand, naast de padelvelden, 3 containers geplaatst als rustruimte en technische toren voor de belichting van de gevelwand. Hoewel de materialisatie atypisch is in de stad, is het robuuste karakter en de ruwe industriële vormgeving aanvaardbaar voor een tijdelijke constructie op het terrein van Blue Gate Antwerp.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

  > Artikel 12 Levendige plint: vooral de zijde aan de hoofdingang is niet levendig ingericht naar de straatzijde toe;

Een container aan de straat zorgt voor een duidelijke zichtbaarheid van de functie vanaf de straatzijde. Het is eigen aan het concept met containers dat de openheid beperkt is. Dit is echter vooral het geval langsheen de Olieweg, de padelvelden die grenzen aan zowel de Maria Telkestraat, als aan de Zonnestroomstraat hebben dan weer veel interactie met het openbaar domein. Globaal gezien kan voorgesteld worden dat de aanvraag voldoende tegemoet komt aan artikel 12 van de bouwcode.

  > Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de multifunctionele containers op het gelijkvloers en de eerste verdieping, de keuken en bar op het gelijkvloers en atelier 1.3 op de eerste verdieping hebben geen rechtstreekse openingen om licht en lucht toe te laten, de polyvalente ruimte en de serre hebben te weinig of te kleine openingen om voldoende licht en lucht binnen te laten;

In de containers dienen voldoende raamopeningen voorzien te worden om te voldoen aan de minimum oppervlaktes volgens artikel 24 van de bouwcode. Dit wordt in een voorwaarde opgenomen.

  > Artikel 26 Afvalverzameling: de afvalberging wordt in openlucht georganiseerd;

De afvalberging is gepositioneerd in een open ruimte tussen containers. Deze dient voorzien te worden in een gesloten ruimte. Dit wordt in een voorwaarde opgenomen.

  > Artikel 27 Open ruimte: er wordt circa 2.264 m² verhard > 1/3 van de totale tuinoppervlakte (= circa 1.128 m²) en de toegangspaden zijn breder dan 1,50 meter;

Omwille van de functies (ondermeer fietsenberging en toegangspaden, padelvelden) is de verharde oppervlakte groter dan de volgens de bouwcode toegelaten 1/3 van de totale tuinoppervlakte. De toegangspaden dienen in een waterdoorlatende verharding voorzien te worden, de fietsenstallingen in waterdoorlatende verharding met groen karakter (grasdals). Alle overige niet bestemde ruimte moet met groen in volle grond aangelegd worden. Dit wordt als een voorwaarde opgenomen in de vergunning.

 > Artikel 43 Septische putten: de septische put van 12.500 liter is te klein, deze dient minimaal 22.550 liter te bevatten.

Het voorzien van een septische put van minimaal 22.550 liter wordt als een voorwaarde opgenomen in de vergunning.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

-          Artikel 6 Publiek toegankelijke verblijfsruimten: er kan een afwijking worden toegestaan op het toegankelijk maken van de rooftopbar op de tweede verdieping op voorwaarde dat dezelfde functies worden aangeboden in de bar op het gelijkvloers;

-          Artikel 14 Breedte van een looppad (niet tussen binnenmuren): het pad van de hoofdingang naar de fietsenstalling (circa 1,25 meter) heeft geen breedte van 1,50 meter of er worden geen vrije en vlakke draairuimtes om de 10 meter voorzien; het pad dient te voldoen aan artikel 14;

-          Artikel 18 Algemene bepalingen: de verdiepingen zijn enkel via trappen bereikbaar terwijl niveauverschillen van meer dan 0,18 meter moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift: er kan een afwijking worden toegestaan op voorwaarde dat dezelfde functies worden aangeboden op het gelijkvloers;

-          Artikel 22 Algemene bepalingen: de inkomdeur van multifunctionele ruimte 1.1 heeft een breedte van 0,86 meter < minstens 0,90 meter; dit wordt opgenomen in de voorwaarden;

-          Artikel 29/2 Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes: er wordt enkel een aangepast toilet bij de heren voorzien; dit toilet mag niet enkel op die manier bereikbaar zijn;

-          Artikel 30 Afmetingen sanitaire cellen: het aangepaste toilet heeft als afmetingen 1,65 meter x 2,11 meter terwijl deze minstens 1,65 meter x 2,20 meter dienen te bedragen en bij deze minimale maten dient de deur in de korte zijde aangebracht te worden terwijl deze in de aanvraag in de lange zijde gesitueerd is; dit dient aangepast om te voldoen aan de voorwaarden;

-          Artikel 31 Afwijking artikel 30: er is naast de toiletpot geen vrije transferzone van minstens 0,90 meter breed, de afstand van de voorzijde van de toiletpot tot tegen de achterliggende wand bedraagt circa 0,55 meter < minstens 0,70 meter en er is geen wastafel geplaatst in de ruimte; dit dient eveneens te voldoen aan de voorwaarden.

Bodemreliëf

Het gaat om een verlenging van een reeds vergunde situatie (OMV_2021010062). De werken zijn reeds uitgevoerd en er zijn geen wijzingen aangebracht aan de vergunde situatie.

Het projectgebied bevindt zich bovendien buiten een archeologisch vastgestelde zone en buiten een woon- en recreatiegebied. Het betreft een omgevingsvergunning met een perceelsoppervlakte van het projectgebied van boven 3.000 m² (13.532 m²) en een vergunningsplichtige ingreep onder 5.000 m² (circa 2.750 m²). De aanvrager is niet publiekrechtelijk. Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er worden 200 fietsstalplaatsen voorzien. Dit aantal bleek voldoende te zijn in de vorige periode.

De dienst Mobiliteit geeft bijgevolg advies met volgende voorwaarden:

• Er moet aangegeven worden hoeveel parkeerplaatsen ze nodig zullen hebben op de parkeervoorzieningen van BGA. Het is nu niet duidelijk of er op de site wel voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Er is nood aan een parkeerboekhouding om het overzicht van alle functies en hun nodige parkeerplaatsen bij te kunnen houden.
• Het is niet duidelijk hoe fietsers en voetgangers de site kunnen bereiken bij gebrek aan een gedetailleerd overzichtsplan van BGA.
• Het is niet duidelijk hoe het laden en lossen zal gebeuren.

Aangezien het een verlenging van een bestaande situatie betreft en de invulling of het gebruik van de site niet veranderen, kunnen we ervan uitgaan dat de voorzieningen ook voor de beperkte verlenging voldoende zullen zijn.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het project wordt omschreven als een proeftuin en richt zich specifiek op circulaire en eco-effectieve ondernemers en organisaties. Het voorziet onder andere startende circulaire ondernemers in werk- en ontmoetingsruimtes. Deze ruimtes zijn opgebouwd uit zeecontainers op “twee verdiepingen” rond een binnenplein met serre.

In de gebouwen zullen de nieuwste duurzaamheidstechnieken en circulaire materialen gebruikt worden aldus de aanvrager. Met uitzondering van een mini-biovergister, worden noch de technieken noch de materialen beschreven.

Milieutechnisch zijn de ingedeelde inrichtingen of activiteiten -met uitzondering van een biovergister-louter en alleen in de derde klasse ingedeeld.

De aanvraag omvat onder meer de exploitatie van een feestzaal, een bar met keuken en verschillende ateliers, het lozen van circa 12.500 m³/jaar afvalwater en de exploitatie van warmtepompen. Verder blijkt uit het dossier dat was- en kuisproducten ook onder de Vlarem-rubriek 17.3.1.1. worden gemeld. Een indeling onder rubriek 17.4 volstaat ruimschoots. Fotovoltaïsche panelen zijn vrijgesteld van vergunningplicht.

Bovendien werd rubriek 32.1.1° (net zoals rubriek 17.4) reeds vergund voor 95 dB(A) L_Aeq,15min. Bijgevolg passen we deze rubrieken aan in de tabel geadviseerde rubrieken opnieuw aan omdat deze rubrieken als ongewijzigd werden aangevraagd.

De biovergister is bestemd voor de verwerking van eigen organisch afval. De installatie is samengesteld uit een vermaler, een voor-vergister en een bioreactor. Uit de reactor ontstaan dan ook twee verschillende stromen: biogas en digestaat. Het digestaat wordt naar een eindopslag geleid. Het biogas wordt opgevangen en opgewaardeerd tot aardgaskwaliteit en in een gastank onder lage druk opgeslagen.
 

Voor de exploitatie van de vergisting-unit (indelingsplichtig onder Vlaremrubriek 2.2.3.e.1°) werd advies gevraagd aan de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij.

Het advies van de OVAM luidt als volgt:

“Met ingang van 1 januari 2024 worden alle huishoudens en bedrijven in Vlaanderen verplicht om bioafval selectief in te zamelen met het oog op materiaalrecyclage. Het voorliggend concept kan hier invulling aan geven, mits onderstaande randvoorwaarden worden vervuld.

Bij deze kleinschalige installaties stelt de OVAM echter vast dat het eindproduct niet stabiel is. Hier is vaak geen sprake van verwerking tot een bodemverbeterend middel. Het eindproduct moet dan ook nog worden gecomposteerd/vergist voor het gebruikt kan worden. In dat geval is de vergisting een onnodige tussenstap die veel energie en hulpstoffen vraagt. De ‘Whitepaper’ die bij de aanvraag is gevoegd geeft bijvoorbeeld aan dat bij droog bioafval er per kg afval evenveel water moet worden toegevoegd. Momenteel is er geen informatie beschikbaar die aantoont dat de materiaal- en energie impact van de productie en gebruik van deze toestellen (grond- en hulpstoffen, verbruik van materialen en elektriciteit) opweegt tegen de geclaimde voordelen. Daarom raadt de OVAM het gebruik van deze kleinschalige installaties af.

Het kabinet van de Vlaamse minister van Justitie en Handhaving, Omgeving, Energie en Toerisme en de OVAM hebben zich evenwel akkoord verklaard voor het plaatsen van een beperkt aantal van deze installaties voor een proefperiode van 2 jaar. Een definitief gebruik van dergelijke installaties kan pas worden goedgekeurd na het voorleggen van een levenscyclusanalyse (LCA) die aantoont dat dit concept op milieuvlak minstens even goed presteert dan de gangbare inzameling en verwerking van keukenafval en etensresten. Het bedrijf Circologic ((Belgische distributeur) heeft zich ertoe verbonden om deze LCA lastens zijn klanten uit te laten voeren, uiterlijk tegen 1 mei 2026.”

Bijgevolg adviseert de OVAM de aanvraag voorwaardelijk gunstig voor een periode eindigend op 1 mei 2026.

Verder vindt de OVAM het noodzakelijk om de volgende aandachtspunten aan de exploitant mee te delen:

• Indien het digestaat wordt gebruikt als meststof of bodemverbeterend middel, dient voldaan te zijn aan de VLAREMA-voorwaarden;

Voor de te verwachten milieueffecten zijn vooral lucht en afvalstoffen/grondstoffen de meest relevante milieucompartimenten. Uit de bijgevoegde evaluatie blijkt:

• Lucht/geur: Bij de productie van gas kunnen geurstoffen ontstaan. Aangezien de micro-vergister op zich al een gesloten systeem is dat vervolgens in een gesloten container geplaatst zal worden, is hier geen geuroverlast van te verwachten. Het digestaat wordt in gesloten opslagtanks opgeslagen waardoor ook hier geen geurstoffen vrij zullen komen.
  
  Voor het biogas geldt dat alle bestanddelen die geurhinder kunnen veroorzaken door de actiefkoolstoffilter verwijderd zullen worden. Over het systeem als geheel zal daardoor geen sprake zijn van relevante geurwaarneming.

Bij de verbranding van groengas vinden emissies naar de lucht plaats. In de oorspronkelijke situatie vindt verbranding van een gelijke hoeveelheid aardgas plaats waardoor deze emissies niet zullen toe- of afnemen. Er is dus geen verandering van milieueffecten te verwachten. De nieuwe situatie heeft wel als voordeel dat de broeikasgassen die vrijkomen niet van fossiele, maar van hernieuwbare oorsprong zijn, waardoor dit een (beperkte) positieve bijdrage aan het klimaat levert. Uit het proces zelf zijn geen emissies te verwachten die negatieve effecten hebben voor de luchtkwaliteit.

• Afvalstoffen/hulpbronnen: Voor het vergistingsproces is het van belang dat er een vloeibaar mengsel van grondstoffen gevormd wordt. Hierdoor zal er maximaal circa 1 liter water per kg grondstof toegevoegd worden. Dit is afhankelijk van het soort grondstof (bij brood zal meer water toegevoegd moeten worden dan bij komkommers). In totaal zal er dus maximaal circa 50 liter water per dag toegevoegd moeten worden. Aangezien de installatie in stedelijk gebied ligt en dit water vervolgens ook niet geloosd wordt, maar zal worden afgevoerd als afvalstof, worden hier geen milieueffecten van verwacht.

Een levenscyclusanalyse van het product lijkt ons aangewezen om de gegenereerde milieueffecten correct in te schatten en te beoordelen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De voorwaarden geformuleerd door Aquafin, Fluvius, en OVAM zijn strikt na te leven en maken integraal deel uit van deze vergunning.

2. Er dienen voldoende raamopeningen voorzien te worden zodat voldaan wordt aan artikel 24 van de bouwcode voor wat betreft lichtinval en luchttoevoer.

3. De afvalberging dient in een gesloten volume voorzien te worden zodat voldaan wordt aan artikel 26 van de bouwcode.

4. De toegangspaden dienen in een waterdoorlatende verharding voorzien te worden, en de fietsenstalling in een waterdoorlatende en grasdoorgroeibare verharding.  Alle overige niet bestemde ruimte moet met groen in volle grond aangelegd worden, zodat maximaal tegemoetgekomen wordt aan de eisen van artikel 27 van de bouwcode.

5. Er dient een septische put van minimaal 22.500 liter voorzien te worden zodat voldaan wordt aan artikel 43 van de bouwcode.

6. Het project dient te voldoen aan de verordening toegankelijkheid:

-          het pad van de hoofdingang naar de fietsenstalling dient te voldoen aan artikel 14;

-          de inkomdeur van multifunctionele ruimte 1.1 moet een breedte van minstens 0,90 m hebben;

-          het aangepaste toilet mag niet enkel vanuit het heren-sanitair bereikbaar zijn;

-          het aangepaste toilet moet minstens 1,65 m x 2,20 m groot zijn en bij deze minimale maten dient de deur in de korte zijde aangebracht te worden;

-          het aangepaste toilet moet naast de toiletpot een vrije transferzone van minstens 0,90 m breed hebben, de afstand van de voorzijde van de toiletpot tot tegen de achterliggende wand moet minstens 0,70 m bedragen en er moet een wastafel geplaatst worden in de ruimte.

7. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

8. De handelingen waarvoor vergunning is verleend, mogen niet langer dan tot 12 juli 2025 in stand blijven. Bij het verstrijken van de geldigheidsduur van de vergunning moet het terrein hersteld zijn in de staat waarin het zich bevond vóór de tenuitvoerlegging van de vergunning van bepaalde duur.
9. Er dient conform het advies van de FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID, indoordekking voorzien te worden.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene, sectorale en bijzondere vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. Het geluidsniveau in de serre wordt afgesteld in functie van de geluidsdemping  van de beglazing, zodat de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht nageleefd worden.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Er wordt een administratieve lus toegepast, omdat er aan het Agentschap Zorg en Gezondheid geen advies werd gevraagd.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

* Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet.