2024_CBS_00702 - Omgevingsvergunning - OMV_2023117356. Van Eycklei 32-36A. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/02/2014: vergunning (20135718) voor het herbestemmen van een hotel tot een rusthuis;

-          10/12/1992: vergunning (86#8721954) voor een hotel na afbraak;

-          07/05/1992: vergunning (86#8721987) voor de verbouwing appartementen en kantoren tot hotel.

Vergunde toestand

-          functie: gemeenschapsvoorziening:

• woonzorgcentrum met 145 wooneenheden;

-          bouwvolume:

• 9 bouwlagen en teruggetrokken daklaag met plat dak aan de Van Eycklei;
• 5 bouwlagen en teruggetrokken daklaag met plat dak aan de Antoon van Dyckstraat;
• 1 en 2 bouwlagen in binnengebied;
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot 19 m aan de Van Eycklei;

-          hoofdvolume tot 19,5 m aan de Antoon van Dyckstraat;

• open ruimte van 350 m², grotendeels onderkelderd en verhard;

-          gevelafwerking:

• natuursteen beige en bruin gezoet;
• buitenschrijnwerk aluminium antraciet;
• poort naar ondergrondse parkeergarage.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: verblijfsrecreatie:

• hotel met 182 kamers; 

-          bouwvolume:

• 9 bouwlagen en teruggetrokken daklaag met plat dak aan de Van Eycklei;
• 5 bouwlagen en teruggetrokken daklaag met plat dak aan de Antoon van Dyckstraat;
• 1 en 2 bouwlagen in binnengebied;
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot 19 m aan de Van Eycklei;

-          hoofdvolume tot 19,5 m aan de Antoon van Dyckstraat;

• open ruimte van 350 m², grotendeels onderkelderd en verhard;

-          gevelafwerking:

• natuursteen beige en bruin gezoet;
• buitenschrijnwerk aluminium antraciet;
• poort naar ondergrondse parkeergarage.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie gemeenschapsvoorziening naar verblijfsrecreatie;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 8 augustus 2014 werd aan Park Lane Immo een milieuvergunning verleend voor de exploitatie van een rust- en verzorgingstehuis met kenmerk AN2014/185. De vergunning is uitgereikt voor een periode van 20 jaar.

Inhoud van de aanvraag

Voorliggende aanvraag betreft de verandering van een reeds vergunde inrichting, meer bepaald het herbestemmen van een rust- en verzorgingstehuis naar een hotel.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) hotel Van Eycklei
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 22:

de dubbele deuren naar de meetingroom en conferentiezaal op de eerste verdieping zijn onvoldoende breed waardoor geen doorgangsbreedte van minstens 90 cm wordt gegarandeerd bij het eerst opendraaiende deurvlak;

• artikel 25 en artikel 29/1:

de aangepaste kleedkamers en de kleedkamers voor dames en heren op het gelijkvloers zijn aan de binnenzijde niet voorzien van een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm;

• artikel 29/2-32:

de gemeenschappelijke douche op het gelijkvloers is onvoldoende groot en is niet voorzien van een douchezitje. Daarnaast is het ook niet duidelijk of de helling voldoet.
In het aangepaste toilet in de salonbar is geen minimale afstand voorzien van minstens 70 cm tussen de voorzijde van de toiletpot en de achterliggende wand.
De badkamers van de aangepaste hotelkamers worden voorzien van nieuwe toestellen. Het is niet duidelijk of deze voldoen aan artikel 29/2-32.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 27 Open ruimte:

De functie wijzigt maar er is minder dan 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd.

De tuin is voor meer dan 1/3 van de totale oppervlakte verhard aangelegd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat de herbestemming van een woonzorgcentrum tot een hotel. In 1992 werd de vergunning verleend voor de bouw van een hotel. In 2014 werd het hotel omgevormd tot een rust- en verzorgingstehuis. Via deze aanvraag wordt dan ook teruggekeerd naar de bestemming waarvoor het gebouw in oorsprong bedoeld was. Voor de functiewijziging werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Visit Antwerpen. Het advies is gunstig en leest als volgt:

Gezien het over een internationale keten gaat die reeds ervaring heeft in de sector en zich richt op een hoger segment.  Het project is gepland in een leegstaand gebouw. De ligging, centraal in Antwerpen leent zich voor de ontwikkeling van logies. Het toetsingskader geeft een score van 93% voor dit project.”
 

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.
De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De geplande werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde bouwvolume. De structuur en opdeling van het pand dat destijds werd opgericht als hotel bleven quasi ongewijzigd sinds 1992. Ook in de huidige aanvraag zijn de beoogde aanpassingswerken in functie van de bestemmingswijziging erg beperkt.

Bij de vorige herbestemming werd 13% van het perceel op het niveau van het gelijkvloers ontpit. Dit is minder dan de 20% die artikel 27 van de bouwcode oplegt bij functiewijziging. In voorliggende aanvraag wordt geen bijkomende ontpitting voorzien. Gezien wordt teruggekeerd naar een eerdere bestemming waarbij nauwelijks aanpassingswerken nodig zijn aangezien de structuur zich uitstekend leent voor de beoogde functie, is een bijkomende ontpitting niet in verhouding tot de geplande werken. Daarnaast worden de intenties van de aanvrager om meer groen te creëren op het perceel gunstig onthaald. Zo wordt in de tuinzone maximaal onthard boven volle grond en worden naast de vergunde extensieve en intensieve groendaken van de bouwvolumes in binnengebied verder groendaken aangelegd. Zo worden ook de bouwvolumes aan de straatzijden voorzien van groendaken. Op basis van de bovenstaande redenen is een afwijking van artikel 27 verdedigbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt, zoals reeds opgemerkt bij de toetsing aan de regelgeving, af van de verordening toegankelijkheid. Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen, dienen er voorwaarden bij de vergunning worden opgenomen die de overeenstemming van de aanvraag met de verordening garanderen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande voorgevels in de Van Eycklei en de Antoon Van Dyckstraat blijven ongewijzigd. Indien tegen de gevels zaakgebonden publiciteit wordt aangebracht dient hiervoor een afzonderlijke vergunning te worden aangevraagd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er wordt een fietsenstalling voor 35 fietsen ingericht in de ondergrondse parking.

Dit is voldoende voor het personeel en de bezoekers die met de fiets komen.

De fietsenstalling is net als in de vergunde toestand bereikbaar via de helling voor auto’s.

Laden en lossen:

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving. Dit wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Voorliggende aanvraag betreft de verandering van een reeds vergunde inrichting, meer bepaald het herbestemmen van een rust- en verzorgingstehuis naar een hotel.

De wijzigingen aan de lopende milieuvergunning hebben betrekking op:

-          de aanpassing van het lozingsdebiet van huishoudelijk afvalwater
(aanpassing rubriek 3.2.2.a);

-          de creatie van 2 conferentiezalen (polyvalente ruimtes)
(nieuwe rubriek 32.2.2);

-          de transformator van 800 kVA is niet langer ingedeeld
(rubriek 12.2.1 niet langer van toepassing);

-          de inrichting zal niet langer als verzorgingsinstelling maar als hotel geëxploiteerd worden (rubriek 49.1 niet langer van toepassing);

-          het zwembad zal niet meer functioneren als therapiebad
(rubriek 32.8.1.3 niet langer van toepassing).

Tenslotte worden er geen wijzigingen aan de technieken van de inrichting gebracht.

Milieutechnisch ressorteren de wijzigingen alle onder klasse 3-inrichtingen.

In voorliggende opstelling wordt de zwemgelegenheid niet langer voor het publiek opengesteld.

Zwembaden die verbonden zijn aan hotels die niet voor het publiek worden opengesteld, moeten enkel voldoen aan de sectorale bepalingen die betrekking hebben op het waterbehandelingssysteem alsook op de kwaliteitsvereisten van het water en de opslag van chemicaliën. Bijgevolg dient de in het besluit bekomen afwijking op artikel 5.32.9.2.1§3.2° niet expliciet vermeld te worden. De architectonische normen voor zwembaden zijn niet van toepassing op niet voor het publiek opengestelde inrichtingen. De eerder geformuleerde voorwaarde met betrekking tot de kleedkamer MV die enkel via de geschoeide zone toegankelijk zou zijn, lijkt niet langer van toepassing te zijn. Deze kan ook geschrapt worden. De overige opgelegde bijzondere voorwaarden (in de basismilieuvergunning) en bekomen afwijkingen blijven van kracht.

Mits voldaan wordt aan de sectorale voorwaarden, zullen de beoogde wijzigingen (de exploitatie van polyvalente ruimtes én de aanpassing van het lozingsdebiet afvalwater) grote effecten noch noemenswaardige hinder genereren ten opzichte van de bestaande situatie.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van de ASTRID-veiligheidscommissie moeten worden nagekomen.

3. Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

4. De badkamers van de aangepaste kamers moeten in overeenstemming te zijn met artikels 29/2-32 van de verordening toegankelijkheid.

5. Het aangepaste toilet in de salonbar moet worden herbekeken zodat het in overeenstemming is met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

6. De planschikking van de kleedkamers en douches moet worden herbekeken zodat deze in overeenstemming is met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

7. De deuren naar de meetingroom en conferentiezaal moeten worden aangepast zodat deze in overeenstemming zijn met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt voorgesteld de gewijzigde ingedeelde inrichtingen of activiteiten goed te keuren.

Geadviseerde rubriek(en)

Gecoördineerde rubriek(en)

Gecoördineerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. In afwijking op de algemene lozingsvoorwaarden van bedrijfsafvalwater in de openbare riolering, mag het gehalte AOX in het water maximaal 600 µg per liter bedragen.

2.Deze voorwaarde is niet langer van toepassing.

3. De turn-over van 2 uur voor het circulatiebad moet niet gehaald worden op voorwaarde dat er nooit meer dan de helft van het aantal toegelaten baders op hetzelfde moment aanwezig zijn in het zwembad. Dit betekent slechts 1 bader per 6 m² wateroppervlakte.

4. Deze voorwaarde is niet langer van toepassing.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 02203).

Het college besliste op 15 december 2023 (jaarnummer 9143) dat er voor het project ‘Van Eycklei 32-36, district Antwerpen’ geen stedenbouwkundige lasten verschuldigd zijn.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten