2024_CBS_00949 - Omgevingsvergunning - OMV_2023128060. Gemeentestraat 5. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/10/1982: vergunning (18#82354) voor een gevelverbouwing;

-          14/02/1964: vergunning (18#46105) voor een verbouwing.

Vergunde toestand

-          functie: café met herberg;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met mansardedak; 
• kroonlijsthoogte van 12,3 m en nokhoogte van 15,9 m;
• gelijkvloerse verdieping is volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse verdieping: gevelbekleding in bruinkleurig graniet en lichtkleurige marmer met zaak-gebonden publiciteit;
• gevelbepleistering en houten schrijnwerk.

Bestaande toestand

-          functie: frituur en 3 woongelegenheden;

-          bouwvolume overeenkomstig met de vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse verdieping: toegangsdeur centraal geplaatst.

Nieuwe toestand

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping: restaurant;
• overige verdiepingen: 3 woongelegenheden – studio’s;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met mansardedak; 
• kroonlijsthoogte van 12,3 m en nokhoogte van 15,9 m;
• gelijkvloerse verdieping is volledig bebouwd;
• terrassen aan de achtergevel op de eerste en tweede verdieping;

-          gevelafwerking:

• lichtkleurige gevelbepleistering;
• zwart aluminium schrijnwerk;
• mansardeverdieping in zwarte dakpannen;
• aparte toegangsdeuren naar het restaurant en naar de studio’s.

Inhoud van de aanvraag

-          inrichten van 3 woongelegenheden;

-          wijzigen van de functie;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 3 zone voor centrumfuncties - (ce).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Er wordt geen hemelwaterput geplaatst. Volgens de verordening moet er een hemelwaterput van min. 7350 liter voorzien worden.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 18 Algemene bepalingen:
  Aan de toegang tot het restaurant zit een niveauverschil van 15 cm met het straatniveau. Niveauverschillen tot en met 18 cm dienen met een helling te worden overbrugd. Het hellingspercentage dient te voldoen aan artikel 19.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: De gevel ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping is opgetrokken in natuursteen (graniet). In dit geval is het niet toegelaten om bepleistering op de voorgevel aan te brengen.

• Artikel 26 Afvalverzameling: Functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m² groot is. Voor het restaurant is er geen afvalberging voorzien.

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Het project heeft een parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen. Deze worden niet op eigen perceel voorzien.

• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: De opstand van de scheidingsmuur moet minimaal 0,30 m zijn ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Deze opstand is niet voorzien bij de scheidingsmuur grenzend aan de achterbuur (Van Stralenstraat nr. 2). Verder is het niet duidelijk in welk materiaal het nieuwe gedeelte van de scheidingsmuur wordt opgericht. Voor enkelvoudige scheidingsmuren geldt dat ze uitgevoerd dienen te worden in massief, ongeperforeerd materiaal.

• Artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen: Het dossier bevat geen gegevens om het af te toetsen op dit artikel.
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: Horeca-inrichtingen zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het restaurant dient te beschikken over een afvalberging zoals omschreven in artikel 26 van de bouwcode. Dit zal in voorwaarde worden opgenomen.

De scheimuur met de aanpalende bebouwing werd niet uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan, met het oog op het voorkomen van brandoverslag, niet afgeweken worden. Deze opstand is echter niet vereist indien er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed aanwezig is. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning. Verder dienen de scheidingsmuren uitgevoerd te worden in een massief ongeperforeerd materiaal. Ook dit wordt in voorwaarde opgenomen.

Aan de hand van de plannen is het niet duidelijk of het ontwerp voldoet aan artikel 35 en 44 van de bouwcode. Dit zal in voorwaarde worden opgenomen.

Het ontwerp wijkt af van de verordening toegankelijkheid. Het niveauverschil tussen de straat en het gelijkvloers overbruggen met een lift of helling staat echter niet in verhouding tot de aangevraagde werken waardoor hierop uitzonderlijk een afwijking op toegestaan kan worden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een verbouwing waarbij er op het gelijkvloers een restaurant wordt voorzien met sanitair en berging in de kelder. Op de verdiepingen wordt telkens een studio ingericht. Deze functies zijn in harmonie met de kenmerkende functies in de straat.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Zij verleenden een gunstig advies met volgende afweging:

“Gunstig advies voor het herinrichten van een bestaande horecaruimte gelijkvloers van een pand gelegen in de zone strategische horecakern Centraal Station. In deze zone is behoud en optimalisatie van de vergunde commerciële ruimten gunstig te beoordelen. Dit werkt kernversterkend en zal leegstand van de commerciële ruimte vermijden.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. De werken binnen het volume in functie van een beter intern ruimtegebruik zijn aanvaardbaar. Aan de achterzijde van de eerste en tweede verdieping worden buitenruimtes voorzien.

Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet ter hoogte van de voorgevel het verwijderen van de natuursteen op het gelijkvloers. Dit is strijdig met artikel 11 van de bouwcode waarin bepaald wordt dat natuursteen steeds behouden moet blijven. Er kan echter vastgesteld worden dat de aanwezige natuursteen geen historische waarde heeft en eerder atypisch is in het straatbeeld. De voorgestelde vernieuwing van de sterk verstoorde gevelpui resulteert in een herstel van de historische gevelverhoudingen, wat gunstig beoordeeld kan worden. Dit wordt ook zo geadviseerd door de stedelijke dienst Monumentenzorg. Mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan een afwijking op artikel 11 van de bouwcode toegestaan worden.

De voorgestelde materialisatie voor de voorgevel in zwart aluminium schrijnwerk en lichtkleurige gevelbepleistering is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van de verordening hemelwater. Er dient een hemelwaterput voorzien te worden. De aanvrager motiveert dat deze ingreep niet mogelijk is omdat het volledige perceel is bebouwd en dat de kelderruimte reeds volledig is ingenomen. Ter compensatie zullen alle platte daken voorzien worden van groendaken. Gelet op de huidige kennis rond dit thema en het belang van hergebruik van regenwater kan deze afwijking niet toegestaan worden. Mits een herschikking van de gewenste functies in de kelder is er ruimte om hier een hemelwaterput in kunststof te voorzien. In voorwaarde zal daarom opgenomen worden om integraal te voldoen aan de verordening.

Omwille van de aanwezigheid van spankabels voor de elektrificatie van de trams is er advies gevraagd aan de Lijn. Het advies geeft aan dat het aangewezen is om nu reeds contact op te nemen met de lokale experten. Dit kan via paul.smeets@delijn.be.

De stedelijke dienst Milieuvergunningen heeft geen bezwaar en geeft volgend advies: “De aanvraag betreft de herbestemming van een café met herberg naar horecazaak met 3 studio’s, gelegen aan de Gemeentestraat 5 in Antwerpen. Milieutechnisch zijn er geen bezwaren tegen de geplande werken op voorwaarde dat de woongelegenheid op de 1ste verdieping (studio) adequaat akoestisch geïsoleerd wordt. De gelijkvloerse verdieping is een potentiële bron van geluidshinder voor de woongelegenheden én in het bijzonder voor de eerste verdieping. Lucht- en contactgeluiden uit het gelijkvloers zullen het wooncomfort op de verdieping hypothekeren.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 3 wooneenheden met 1 slaapkamer moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenberging voor 6 fietsen ingericht op het gelijkvloers.

Laden en lossen:

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Het advies van De Lijn strikt na te leven.

3. Een afvalberging te voorzien voor het restaurant conform de voorschriften van artikel 26 van de bouwcode.

4. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

5. De scheimuren moeten conform artikel 34 van de bouwcode uitgevoerd worden.

6. Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen moeten voldoen aan artikel 35 van de bouwcode.

7. De riolering van de reca-inrichting moet voldoen aan artikel 44 van de bouwcode.

8. Te voldoen aan de verordening hemelwater en een hemelwaterput voor hergebruik te voorzien.

9. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten