2024_CBS_00957 - Omgevingsvergunning - OMV_2023071267. Offerandestraat 104. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05/09/1975: weigering (1975674) voor een gevelverbouwing;

-          05/12/1958: toelating (18#38650) voor veranderingswerken.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• gemengd gebouw;
• detailhandel op de gelijkvloerse verdieping;
• wonen – meergezinswoning met 2 woongelegenheden op de bovenliggende verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldak; 
• bouwdiepte tot achterste perceelgrens tegen de rechterbuur;
• verharde binnenkoer van 8,32 m²;

-          gevelafwerking:

• gele plaketten op de verdiepingen met gelijkvloerse winkelpui in Noorse leisteen en plint in blauwe harsteen;
• schrijnwerk onbekend.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• gemengd gebouw;
• detailhandel op de gelijkvloerse verdieping;
• wonen – meergezinswoning met 2 woongelegenheden op de bovenliggende verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldak; 
• bouwdiepte tot achterste perceelgrens tegen de rechterbuur;
• verharde binnenkoer van 8,32 m²;

-          gevelafwerking:

• grijs gevelpleisterwerk;
• buitenschrijnwerk in wit pvc;
• voorzetrolluik aan gelijkvloerse insprong;
• zaakgebonden publiciteit boven gelijkvloerse insprong;

-          inrichting:

• dakterras op het platte dak van de achterbouw op de eerste verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de voorgevel;

-          voorzien van zaakgebonden publiciteit;

-          inrichten van een dakterras.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - binnengebied, zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 3 zone voor centrumfuncties - (ce).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:
Het is onduidelijk in welke afwerking de gelijkvloerse gevel wordt voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 22 toegangsdeuren:
  §2: De toegangsdeur naar de detailhandelsfunctie heeft slechts een breedte van circa 60 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint: Het is onduidelijk of het rolluik openmazig wordt voorzien.

• artikel 26 Afvalverzameling: Er wordt geen verluchte afvalverzamelplaats voorzien.
• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit: Het is onduidelijk met welke uitsprong de lichtbakken worden voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het supprimeren van de leefruimtes op het gelijkvloers.

Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar in lokaal kernwinkelgebied.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In voorliggende aanvraag wordt het platte dak van de achterbouw, aansluitend aan het appartement van de eerste verdieping, voorzien als dakterras tot tegen de achterste perceelsgrens.

Het creëren van een buitenruimte voor de wooneenheid heeft op zich een positieve invloed op de algemene woonkwaliteit van het appartement. Echter is een dakterras tot deze bouwdiepte niet kenmerkend en brengt het de privacy onaanvaardbaar in het gedrang wanneer de scheimuren niet hoger voorzien zijn dan de aanpalende bebouwing.

Gelet op het vergunde volume aan de linkerzijde komt het dakterras alsnog in aanmerking voor een gunstig advies op voorwaarde dat de privacy naar de aanpalenden wordt gewaarborgd wanneer de scheimuren niet hoger voorzien zijn dan de aanpalende bebouwing.

Verder beoogt de aanvraag geen aanpassingen aan het bouwvolume of het aantal wooneenheden ten opzichte van de geacht vergunde toestand waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen

Op de verdiepingen wordt de voorgevel uitgevoerd in grijs pleisterwerk met buitenschrijnwerk in witte pvc. Dit is in harmonie met de onmiddellijke omgeving en is aanvaardbaar op voorwaarde dat dit lichtgrijs is.

Op het gelijkvloers wordt de gevel ontdaan van de grote reclamepanelen die de volledige gelijkvloerse voorgevel bedekken. Dit wordt gunstig onthaald.

Boven de gevelpui wordt een reclamepaneel voorzien dat in verhouding is tot de maat van het gebouw. De haakse gevelreclame wordt verplaatst en houdt een afstand van 0,60 m tot de perceelsgrenzen.

Gezien de haakse reclame niet werd opgetekend op de snede is het echter niet mogelijk om deze volledig te toetsen aan artikel 33 van de bouwcode.

De aanpassingen aan de gevelreclame kunnen bijgevolg voorwaardelijk gunstig worden beoordeeld.

Ook de rolluik wordt niet opgetekend op de sneden. Hier zal worden opgelegd de rolluik binnen de rooilijn te voorzien.

De afwerking die in de plaats wordt voorzien is echter niet duidelijk af te leiden uit de geveltekeningen, noch uit de legende. Bijgevolg zal worden opgelegd de plint in blauwe steen zoals op de plannen vergunde toestand te behouden en hierboven op het gelijkvloers de afwerking te voorzien in lichtgrijze bepleistering.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De plint in blauwe steen, zoals op de plannen vergunde toestand te behouden en hierboven op het gelijkvloers de afwerking te voorzien in lichtgrijze bepleistering.

4. De toegangsdeur naar de detailhandelsfunctie te voorzien van een breedte conform de bepalingen van artikel 22 van de bouwcode.

5. Het rolluik openmazig te voorzien, conform de bepalingen van artikel 12 van de bouwcode, en binnen de rooilijn.

6. Voor de handelsruimte een afvalberging te voorzien conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode.

7. De haakse gevelreclame maximaal 0,60 m uit het gevelvlak te voorzien conform de bepalingen van artikel 33 van de bouwcode.

8. De bepleistering in de voorgevel lichtgrijs te voorzien.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 3 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

* Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet.