2024_CBS_01196 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2023093852. Kerkhofweg ZN. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          11/09/2020: voorwaardelijke vergunning (OMV_2020062480) voor het verkavelen van een perceel in 3 loten voor woningbouw.

Bestaande toestand

-          restperceel van verkaveling 202015 (OMV_2020062480);

-          perceel 373H2 ingericht als tuin;

-          perceel 468B tot op heden ingericht als weg.

Nieuwe toestand

-          3 loten voor eengezinswoningen in halfopen bebouwing;

-          voor de nieuwe loten zijn volgende gegevens beschikbaar:

• lot 1 met een oppervlakte van 195 m² en met een breedte van 9,5 m;
• lot 2 met een oppervlakte van 199 m² en met een breedte van 9,5 m;
• lot 3 met een oppervlakte van 206 m² en met een breedte van 10,29 m.

Inhoud van de aanvraag

-          verkavelen van een perceel in 3 loten voor woningbouw.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

-          artikel 6 Harmonie:

De in de verkavelingsvoorschriften voorgestelde afwerkingsmaterialen en voorgeveluitsprongen zijn niet kenmerkend in de omgeving.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod: niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het verkavelen van een grond. Er worden drie loten aangeboden voor woningbouw met telkens een eengezinswoning. Het voorzien van een woning sluit aan bij de kenmerkende woonfuncties op de omliggende percelen. De beoogde woonfunctie is inpasbaar in de omgeving.

Zorgwonen wordt eveneens toegestaan, aangezien bij zorgwonen het aantal inwoners slechts tijdelijk verhoogt en het aantal wooneenheden ongewijzigd blijft.

Als complementaire functie aan het wonen zijn kantoor, vrij beroep of dienstverlening toegestaan. Het wonen blijft zonder meer de hoofdfunctie.

In de tuinzone mogen volgens de voorliggende voorschriften bijgebouwen en verhardingen worden opgericht. Deze woningaanhorigheden zijn inherent verbonden met de woning.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De verkaveling wordt opgevat als een verdeling tot drie nieuwe loten voor halfopen bebouwing langs een voldoende uitgeruste weg.

Op 06/10/2023 is een omgevingsvergunning afgeleverd voor de aanleg van een volwaardige straat waarbij een nieuwe rooilijn werd vastgelegd. De voorgevelbouwlijn in de verkaveling wordt voorzien op deze vergunde nieuwe rooilijn.

De grond is gelegen in een omgeving gekenmerkt door woningen van twee en drie bouwlagen met een plat dak.

De verkavelingsvoorschriften laten bebouwing van drie bouwlagen onder plat dak toe. De percelen zijn minstens 9,50 meter breed en bestaan uit een zone voor hoofdgebouw en een zone van 3 meter breed voor een garage. Als kroonlijsthoogte voor het hoofdgebouw wordt maximaal 9 meter voorgesteld. De in de verkaveling voorziene volumetrie is ruimtelijk inpasbaar in de omgeving.

Achter de bouwzone is de tuinzone 10 meter diep.

Volgens de verkavelingsvoorschriften is in de tuinzone een beperkt bijgebouw van maximum 12 m² toegestaan wanneer dit ingeplant wordt op ten minste 1 meter van de perceelgrenzen. Het bijgebouw kan volgens deze voorschriften worden opgericht met een schuin of plat dak met een maximale hoogte van 3,50 meter. In geval van een schuin dak kan deze hoogte inderdaad worden toegestaan als nokhoogte van het bijgebouw. De kroonlijsthoogte dient echter beperkt te worden tot maximum 3 meter.

Ook zwembaden en verhardingen voor terrassen zijn in de tuinzone toegestaan. In de verkavelingsvoorschriften is hierover opgenomen dat de totale verharde oppervlakte, inclusief bijgebouwen, beperkt moet blijven tot maximaal 20 % van de oppervlakte van de achtertuin, wat positief beoordeeld wordt.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgeschreven gevelmaterialen van het hoofdgebouw dienen conform artikel 6 van de bouwcode in overeenstemming te zijn met de omgeving en de aanpalende gebouwen. De voorgevels in de straat zijn overwegend afgewerkt met metselwerk. In de voorschriften van de verkaveling worden de toegelaten materialen aangepast naar metselwerk, eventueel te combineren met natuursteen.

In de verkavelingsvoorschriften zijn uitsprongen zoals balkons, erkers en luifels toegelaten aan de voorgevel. Dit is eveneens strijdig met artikel 6 van de bouwcode omdat het voorzien van een uitsprong aan de voorgevel niet kenmerkend is in de straat. Deze worden vanuit stedenbouwkundig oogpunt enkel aan de achtergevel toegelaten mits voldoende afstand tot het naastliggend perceel.

De verkavelingsvoorschriften leggen voor de bijgebouwen een afwerking op in gevelsteen, natuursteen, sierbepleistering in lichte kleur of baksteen geverfd in lichte kleur. Ter bevordering van de eenvormigheid wordt dit in de voorschriften van de verkaveling vervangen door een afwerking in hetzelfde materiaal als het hoofdgebouw of in hout.

Bodemreliëf

Het gaat om een nagenoeg vlak terrein. Reliëfwijzigingen zijn enkel toegelaten om de bestaande niveauverschillen met de (openbare) wegenis op te heffen of te verkleinen of voor het bouwen van een eventuele kelderverdieping.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Tijdens de procedure werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke Groendienst. Zij verlenen een voorwaardelijk gunstig advies:

“De te vellen bomen moeten op eigen terrein worden gecompenseerd door inheemse boomsoorten van dezelfde grootorde als de gevelde bomen.”

Verder dienen de algemene voorwaarden opgenomen in het hydraulisch en technisch advies van Waterlink strikt nageleefd te worden.

Ook de adviezen van Fluvius, Proximus en Wyre dienen te worden gevolgd.

Mobiliteitsimpact

De verkaveling omvat slechts drie loten voor eengezinswoningen. Dit brengt weinig verkeer met zich mee. De verkavelingsvoorschriften bieden de mogelijkheid tot parkeren op eigen terrein.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke Groendienst dienen te worden gevolgd.

2. Het advies van Fluvius dient te worden opgevolgd.

3. Het advies van Proximus dient te worden opgevolgd.

4. Het advies van Wyre dient te worden opgevolgd.

5. Het hydraulisch en technisch advies van Waterlink i.s.m. Aquafin dient te worden opgevolgd.

6. De bijgevoegde en gewijzigde verkavelingsvoorschriften worden aan de verkaveling gehecht en dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:
   • het voorschrift wat betreft de hoogte van bijgebouwen (artikel 3.3.C.) wordt gewijzigd met de bepaling dat de kroonlijsthoogte beperkt dient te worden tot maximum 3 meter;
   • het voorschrift wat betreft de gevelmaterialen van het hoofdgebouw (artikel 2.7.) wordt gewijzigd met de bepaling dat enkel metselwerk, eventueel te combineren met natuursteen, is toegelaten;
   • het voorschrift wat betreft de afwerking van de bijgebouwen (artikel 3.3.C.) wordt gewijzigd met de bepaling dat de afwerking in hetzelfde materiaal als het hoofdgebouw of in hout moet gebeuren;
   • in het voorschrift wat betreft de uitsprongen zoals balkons, erkers en luifels (artikel 2.13.) wordt ‘toegelaten aan de voorgevel’ geschrapt.

Lasten

Vooraleer onderhavige omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden uitgevoerd dient de verkavelaar {of begunstigde van de omgevingsvergunning} aan volgende lasten te voldoen:

De verkavelaar dient er zelf voor te zorgen dat de nodige leidingen voor gas-, water-, elektriciteits-, kabeltelevisie- en fm-distributie aanwezig zijn, zodanig dat alle individuele kavels van voormelde verkaveling zonder uitbreiding van het distributienet op dat net aangesloten kunnen worden.

Indien voor de realisatie van de verkaveling uitbreiding of aanpassing van één of meer distributienetten noodzakelijk is, zal hij hiervoor alle kosten en waarborgen dragen.

Hij zal voor dit alles contact opnemen met de maatschappijen die voor de distributie instaan en zich volgens hun richtlijnen gedragen, ook wat een eventuele eigendomstoewijzing van de leidingen betreft na hun realisatie.

De verkavelaar dient in de onderhandse en authentieke akten betreffende de verkoop van percelen in de verkaveling melding te maken of te laten maken van het feit dat de nodige leidingen voor de aansluiting van de betrokken percelen op de verschillende distributienetten zijn aangebracht, of dat deze leidingen nog dienen aangebracht en dat geen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen zal verleend worden dan nadat deze leidingen effectief zijn aangebracht of dat de borg hiervoor is betaald;

Dit houdt in dat zolang aan deze lastvoorwaarden niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot de uitvoering van de verkregen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen en tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, wat zich als volgt laten samenvatten:

Privacy:

Bezwaarindiener vreest dat hij/zij geen privacy meer zal hebben indien de verkaveling doorgaat. Men zal regelrecht bij bezwaarindiener binnen kunnen kijken.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De afstand tussen de dichtstbijzijnde woning in de verkaveling en de woning van bezwaarindiener is circa 13 meter. De te verwachten hinder die hier zal ontstaan resulteert niet in een hinder die in een stedelijke omgeving de gangbare normale burenhinder zal overschrijden.

Mobiliteit:

Er is een probleem met parkeergelegenheid in de straat. Er is te weinig parkeerplaats voor het aantal bewoners met wagens hier in dit deel van de straat.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De aanvraag omvat drie loten voor eengezinswoningen. Dit brengt weinig verkeer met zich mee. Bovendien voorzien de verkavelingsvoorschriften op elk perceel parkeren op eigen terrein. Verder dient elke aanvraag voor de bouw van de woning te voldoen aan de bouwcode en meer bepaald de parkeernorm.