2024_VB_00048 - OCMW patrimonium. Stuivenbergsite - afsprakennota, wijziging erfpacht en gebruiksovereenkomst - Goedkeuring

OCMW Antwerpen verleende aan het Ziekenhuisnetwerk Antwerpen (ZNA) een erfpachtrecht op de "Stuivenbergsite" bij akte verleden voor notaris Michel Robeyns te Antwerpen, vervangend zijn ambtgenoot notaris Jozef Coppens te Vosselaar, op 20 december 2006. Deze site omvatte volgens de beschrijving in de akte de onroerende goederen gelegen te Antwerpen, Lange Beeldekensstraat 267, Pothoekstraat 109 en Boerhaavestraat 18/1, volgens titel kadastraal gekend onder Antwerpen, vijfde afdeling, sectie E, nummer 412 T met een oppervlakte van 3 aren 38 centiaren, nummer 412 S met een oppervlakte van 3 hectaren 97 aren 62 centiaren, nummer 413 G 11 met een oppervlakte van 13 aren 93 centiaren, nummer 410 G met een oppervlakte van 36 aren 30 centiaren (doch enkel wat de opstallen betreft), en deel van nummer 411 Z 2 met een oppervlakte van 58 aren 52 centiaren 67 decimilliaren (doch enkel wat de opstallen betreft).

Op de site bevinden zich het Algemeen Ziekenhuis (AZ) en het psychiatrisch ziekenhuis (PZ). De erfpacht nam een aanvang op 1 januari 2004 om van rechtswege te eindigen op 31 december 2102.

Deze erfpacht werd gewijzigd bij akte verleden door notaris Coppens op 25 januari 2016. Het hoekpand achteraan de site (hoek Boerhavestraat en Pesthofstraat), kadastraal gekend sectie E nummer 412/T werd uit de erfpacht gelicht vermits het betreffende gebouw niet meer door ZNA werd gebruikt. Het hoekpand werd daarna ter beschikking gesteld aan de welzijnsvereniging Beschut Wonen Antwerpen.

Bij akte verleden voor notaris Celis te Antwerpen op 6 mei 2022 verleende de stad Antwerpen een recht van erfpacht in het voordeel van OCMW Antwerpen op de grond van perceel 411 C 3  (voorheen percelen 410 G en deel van nummer 411 Z 2) met ingang vanaf 1 januari 2004. In zelfde akte werden twee stroken uitgelicht uit perceel 411 C 3 om gevoegd te worden bij het openbaar domein, hetzij percelen 411 E 3 en 411 F 3. Het perceel 411 C 3 kreeg het nieuwe kadastrale nummer 411 G 3.  

Het perceel E 411 A 3 behoort niet tot de erfpacht van ZNA. De gebouwen op dit perceel werden opgericht door OCMW Antwerpen op de grond van de stad Antwerpen. Bij voormelde akte verleden voor notaris Celis te Antwerpen op 6 mei 2022 verleende de stad Antwerpen een recht van erfpacht in het voordeel van OCMW Antwerpen op de grond van dit perceel voor een periode van 99 jaar met ingang vanaf 1 januari 2004.

In november 2016 kondigde ZNA een grote herschikking van haar zorgaanbod aan. Er werd beslist om alle medische en ondersteunende afdelingen van ZNA Stuivenberg te verhuizen naar ZNA Cadix.

Op 25 november 2019 (jaarnummer 99) keurde de raad voor maatschappelijk welzijn de beheersovereenkomst 2019-2024 tussen het OCMW Antwerpen en AG Vespa goed. 

Op 17 december 2021 (jaarnummer 10233) keurde het college de vastlegging van het budget en de opdracht aan AG Vespa goed, voor de vaste delen van de ontwerpopdracht en het ontwerpen en onderzoeken van fase 1. De vaste delen omvatten: de opmaak van het stedenbouwkundig inrichtingsplan, de opmaak van het landschapsontwerp met uitvoering van de prioritaire werken, de prioritaire ontmantelingswerken, de vier stedelijke functies (regie KOP, Huis van het Kind, sociale tandartspraktijk, Jeugd) en het uitwerken tot en met voorontwerp van de casco renovatie van de ongekende invullingen. 

Op 1 juli 2022 (jaarnummer 5441) keurde het college principieel het inrichtingsplan Stuivenbergsite en het schetsontwerp publieke ruimte met betrekking tot de tuinen en het hekwerk goed. Het college nam ook kennis van het stappenplan voor de startfase (2023/2024/2025): technische afkoppeling, inrichting tijdelijke tuinen, sloop van het jaren '80 gebouw en realisatie ondergrondse parking en gaf de opdracht aan AG Vespa om de startfase voor te bereiden en mee te nemen in de 6de aanpassing van het meerjarenplan 2020-2025 van de stad Antwerpen. 

Op 26 mei 2023 (jaarnummer 3484) keurde het college de vastlegging van het krediet 2023 voor de startfase Plan Stuivenberg goed. Dit besluit behandelt de gemaakte kosten voor 2023 binnen de opdracht van AG Vespa en de studiekosten voor de uitwerking van een technisch en financieel haalbaar definitief ontwikkelingsscenario waarna een eventuele overdracht en daaruit voortvloeiende financiële gevolgen ter goedkeuring aan het college kunnen worden voorgelegd.  

Op 17 november 2023 (jaarnummer 8046) keurde het college het definitief ontwikkelingsmodel voor de herbestemming goed alsook het plan van aanpak en het projectbudget voor de overname van het deel van de Stuivenbergsite dat door ZNA werd verlaten.

Op 18 december 2023 keurde de raad voor maatschappelijk welzijn (jaarnummer 38) en de gemeenteraad (jaarnummer 794) goed dat AG Vespa in naam en voor rekening van het OCMW en de stad Antwerpen met ZNA een overeenkomst zal sluiten om de erfpachtakten tussen OCMW Antwerpen en ZNA in overeenstemming te brengen met de erfpachtakten tussen GZA stichting van openbaar nut (KBO nr. 0666.475.023, "GZA SON") en GZA vereniging zonder winstoogmerk (KBO nr. 0428.651.017, "GZA VZW"). De verdere uitwerking hiervan maakt deel uit van latere besluitvorming.

Op 5 januari 2024 (jaarnummer 343) keurde het vast bureau de voorwaarden en principes goed voor de oproep van een sitemanager.

Artikel 4.2 van de beheersovereenkomst 2019-2024 tussen OCMW Antwerpen en AG Vespa zoals goedgekeurd door de raad voor maatschappelijk welzijn op 25 november 2019 (jaarnummer 2019_RMW_00099) bepaalt dat AG Vespa instaat voor de uitvoering en afhandeling van alle in- en uitgaande overdrachten van zakelijke rechten met betrekking tot het OCMW patrimonium. De beleidsbeslissing hiertoe ligt bij het OCMW. Een beslissing van de raad voor maatschappelijk welzijn is vereist voor elke beslissing tot verwerving of vervreemding van zakelijke rechten op OCMW patrimonium en een beslissing tot verwerving van OCMW patrimonium omvat steeds een beslissing over de aanwending ervan.

ZNA heeft in het najaar van 2023 haar Algemene Ziekenhuisactiviteit (AZ) stopgezet op de site en is verhuisd naar Cadix op het Eilandje. De psychiatrische ziekenhuisactiviteit (PZ) Stuivenberg blijft wel op de site behouden zodat ZNA erfpachter blijft van dit gedeelte. 

Afsprakennota 

AG Vespa heeft in afstemming met ZNA een afsprakennota opgemaakt waarin de principes en afspraken worden beschreven omtrent de wijze van achterlaten van de tuinen en gebouwen, de nutsvoorzieningen en de lopende contracten zoals onderhoudscontracten en bewaking. Deze afsprakennota wordt ter goedkeuring bij dit besluit gevoegd.

 Wijziging erfpachtakte

1. Gedeeltelijke beëindiging van de erfpacht

De afdeling Vastgoed van AG Vespa stelt voor om de oorspronkelijke akte verleden op 20 december 2006 aan te passen als volgt:

• voorwerp: 
  • de erfpacht wordt beëindigd op delen van de percelen gelegen te 2060 Antwerpen,  Lange Beeldekensstraat 267 en Pothoekstraat 109, ten kadaster gekend onder Antwerpen, vijfde afdeling, sectie E nummers 412/S en 411/G/3, zoals aangeduid op het voorlopige afbakeningsplan als kavels 2, 3, 5, 7 en 8;
  • ZNA behoudt ten behoeve van het psychiatrisch ziekenhuis de erfpachtrechten op de volgende percelen ten kadaster gekend onder Antwerpen, vijfde afdeling sectie E nummer 413 G 11 (2060 Antwerpen, Pothoekstraat 109) en sectie E deel van nummers 412/S (2060 Antwerpen, Lange Beeldekensstraat 267) en 411/G/3 (2060 Antwerpen,Pothoekstraat 109), zoals aangeduid op het voorlopige afbakeningsplan als kavels 1, 4 en 6;
  • het definitieve opmetingsplan van de landmeter met vermelding van de exacte oppervlakte en de nieuwe kadastrale nummers voor de gehele site zal aan de akte worden gehecht.
• kosten opmetingsplan: de kosten voor de opmaak van het opmetingsplan zijn voor beide partijen, ieder voor de helft;
• tijdstip: partijen komen overeen dat de erfpacht gedeeltelijk wordt beëindigd op datum van 1 maart 2024;
• vergoeding: overeenkomstig artikel 10 van de erfpachtakte – doch in afwijking van datzelfde artikel 10 van de erfpachtakte voor wat betreft de roerende goederen die onroerend geworden zijn door incorporatie waarvoor een vergoedingsregeling was voorzien, waarvan in onderling akkoord tussen partijen afgeweken wordt - komen de in erfpacht gegeven onroerende goederen en de door de erfpachter op de in erfpacht gegeven onroerende goederen opgerichte opstallen, kosteloos en vrij van alle lasten in volle eigendom toe aan OCMW Antwerpen; 
• overdracht risico's en aansprakelijkheden: 
  • alle risico’s en verantwoordelijkheden, inclusief de bewakingsplicht, gaan over op OCMW Antwerpen vanaf 1 maart 2024;
  • ZNA is en blijft echter verantwoordelijk voor de aanwezigheid van stoffen die overeenkomstig de vigerende regelgeving dienen te worden verwijderd of die een gezondheidsrisico kunnen inhouden – zoals toxische en nucleaire stoffen, dewelke tijdens de duurtijd van de erfpacht werden aangebracht. ZNA zal in de notariële akte verklaren dat ze aan alle wettelijke vereisten heeft voldaan en desgevallend de nodige attesten bezorgen. 
• staat van teruggave van de gebouwen: ZNA dient de gebouwen en tuinen  te ontruimen, bezemschoon en wind- en waterdicht ter beschikking te stellen van OCMW Antwerpen op 1 maart 2024 overeenkomstig de afsprakennota die aan dit besluit wordt toegevoegd;
• betreffende Hoofdstuk “3. Overeenkomst betreffende de roerende goederen die zich in de in erfpacht gegeven gebouwen bevinden (en die niet onroerend zijn geworden door incorporatie), evenals de roerende goederen die zich in de goederen bevinden die het voorwerp uitmaken van de onderverhuringsovereenkomst, exclusief de goederen van het kunstpatrimonium”, erkennen Partijen dat zij t.o.v. elkaar geen verbintenissen meer hebben;
• kunstpatrimonium: OCMW Antwerpen en ZNA erkennen dat al het kunstpatrimonium op het deel dat wordt verlaten door ZNA, door het OCMW Antwerpen is opgehaald vóór 1 maart 2024. Dit met uitzondering van het beeld op de binnenplaats en  de glasramen in de kapel die onroerend zijn geworden door incorporatie;
• belastingen en taksen: OCMW Antwerpen draagt de belastingen en taksen met betrekking tot het gedeelte waarop de erfpacht wordt beëindigd vanaf 1 maart 2024. Partijen verklaren dat er geen onroerende voorheffing van toepassing is;
• nutsvoorzieningen: OCMW Antwerpen staat vanaf 1 maart 2024 in voor de kosten van de nutsvoorzieningen en het afsluiten van de desbetreffende contracten;
• bodem: ZNA dient uiterlijk bij het verlijden van de akte bodemattesten voor te leggen waaruit blijkt dat er geen beschrijvend bodemonderzoek of bodemsanering nodig is. ZNA blijft overeenkomstig de toepasselijke wetgeving verantwoordelijk voor eventuele bodemverontreiniging veroorzaakt door haar toedoen;
• milieuvergunning: ZNA heeft de milieuvergunning met betrekking tot haar activiteiten op de Stuivenbergsite stopgezet;
• gebouw W: onder gebouw W (als dusdanig benoemd op het plan in bijlage) lopen leidingen voor riolering en hydranten dienstig voor de gebouwen die deel uitmaken van het gedeelte waarop de erfpacht wordt beëindigd. ZNA zal toegang moeten verlenen aan OCMW Antwerpen en diens afgevaardigden en aannemers, om alle nodige vervangings-, herstellings- en onderhoudswerken te laten uitvoeren aan de leidingen en toebehoren zonder daarvoor aanspraak op enige vergoeding te kunnen maken. ZNA zal zich moeten onthouden van handelingen waardoor schade aan de leidingen kan ontstaan;
• vestiging erfdienstbaarheid leidingen: er wordt door het OCMW Antwerpen in het voordeel van ZNA een erfdienstbaarheid gevestigd voor de ondergrondse inname voor nutsleidingen met een breedte van 1 meter na afbraak van het gebouw, zoals aangeduid op het afbakeningsplan in geel gearceerde kleur.

2. Uitbreiding voorwerp erfpacht

ZNA overweegt om bijkomend het erfpachtrecht te verwerven van de volgende eigendommen:

• een welzijnsgebouw op en met grond en aanhorigheden, gelegen te 2060 Antwerpen, Boerhaavestraat 20, ten kadaster gekend onder Antwerpen, vijfde afdeling, sectie E nummer 411 A 3, met een oppervlakte van 842 m² en/of; 
• 'kavel 8', zoals aangeduid op het voorlopige opmetingsplan, ten kadaster gekend onder Antwerpen, vijfde afdeling, sectie E deel van nummer 412 S, met een oppervlakte volgens het voorlopige opmetingsplan van 51 m²

OCMW Antwerpen kan akkoord gaan met een uitbreiding van de erfpacht met voormelde eigendommen onder de volgende voorwaarden:

• OCMW Antwerpen zal pas toestaan dat de erfpacht wordt verleend op het eigendom te 2060 Antwerpen, Boerhaavestraat 20, van zodra het sociaal centrum 'De Vondel' verhuisd is naar zijn definitieve nieuwe huisvesting. OCMW Antwerpen verbindt zich ertoe de verhuisdatum ter kennis te geven aan ZNA. Vanaf het ogenblik van de kennisgeving heeft ZNA zes maanden tijd om mee te delen of ze het gebouw in erfpacht zal nemen. Desgevallend wordt dit aanzien als een uitbreiding van de bestaande erfpacht en zijn dezelfde voorwaarden en canon van toepassing als voor de andere eigendommen in erfpacht van ZNA op de Stuivenbergsite;
• OCMW Antwerpen kan een erfpachtrecht toestaan op 'kavel 8', zoals aangeduid op het bijgevoegde, voorlopige afbakeningsplan, van zodra gebouw A is afgebroken. OCMW Antwerpen verbindt zich ertoe de datum van afbraak ter kennis te geven aan ZNA. Vanaf dat ogenblik heeft ZNA zes maanden tijd om mee te delen of ze kavel 8 in erfpacht wenst te nemen. Desgevallend wordt dit aanzien als een uitbreiding van de bestaande erfpacht en zijn dezelfde voorwaarden en canon van toepassing als voor de andere eigendommen in erfpacht van ZNA op de Stuivenbergsite.

Op 18 december 2023 (jaarnummer 38) heeft de raad van maatschappelijk welzijn nieuwe voorwaarden bepaald voor de erfpachten tussen ZNA en OCMW Antwerpen. De verdere uitwerking hiervan maakt deel uit van afzonderlijke besluitvorming. Deze voorwaarden zullen van toepassing zijn op het gedeelte dat in erfpacht blijft bij ZNA en op de eventuele toekomstige uitbreidingen (perceel 411 A 3 en  kavel 8).

Gebruiksovereenkomst

ZNA wenst voor de werking van haar psychiatrisch ziekenhuis nog tijdelijk gebruik te maken van een aantal zones binnen de contouren van het voormalige algemene ziekenhuis. Enkele functies, zoals bijvoorbeeld de parking, zijn nog niet voorzien in het deel dat ZNA in erfpacht behoudt. Het toestaan van het gebruik aan ZNA biedt het voordeel dat  ZNA verantwoordelijk is voor de bewaking, het eerstelijnstoezicht en het onderhoud van de desbetreffende delen die in gebruik worden genomen.

De afdeling Vastgoed stelt voor om de gebruiksovereenkomst toe te staan onder de volgende voorwaarden:

• voorwerp: 
  • een onbebouwde zone en gebouw A (kelderverdieping, gelijkvloers en eerste verdieping) zoals aangeduid in volle blauwe kleur op het plan 'tijdelijk gebruik ZNA';
  • gebouw L ( enkel gelijkvloers) zoals aangeduid in blauw gearceerde kleur op hetzelfde plan;
    
• bestemming: parkeer en laad-en loszone, tuinzone voor PZ en therapieruimte (gebouw L), opslag (gebouw A), toegang voor hulpdiensten;
  
• vergoeding: kosteloos;
  
• onderhoud: ZNA staat in voor alle onderhoud (huurders- en eigenaarsonderhoud, niets uitgezonderd) en voor het verwijderen van zwerfvuil en afval in de hele zone die ze in gebruik krijgen;
  
• toegang kelder gebouw L: ZNA kan toegang krijgen tot de kelderverdieping van gebouw L voor de inspectie van technieken in overleg met OCMW Antwerpen en AG Vespa;
• duurtijd: van 1 maart 2024 tot 1 oktober 2026, verlengbaar in functie van de definitieve herontwikkeling;
• opzegbaarheid: 
  • de gebruiker en OCMW Antwerpen mogen jaarlijks een einde stellen aan de gebruiksovereenkomst, waarbij het voorwerp van de overeenkomst in zijn geheel of gedeeltelijk kan opgezegd worden. De  opzegging gebeurt bij aangetekende brief en met een opzegtermijn van drie maanden ingaande op de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzeg wordt gedaan;
  • elke partij kan de overeenkomst op eender welk moment, met onmiddellijke ingang, zonder rechterlijke tussenkomst en zonder schadevergoeding beëindigen indien de andere partij één of meerdere verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst niet nakomt en, voor zover deze niet-nakoming hersteld kan worden, zij deze niet-nakoming niet binnen de twee weken na aangetekende ingebrekestelling heeft hersteld. Indien de niet-nakoming onherstelbaar is, kan de overeenkomst zonder ingebrekestelling beëindigd worden.
• verantwoordelijkheid: vanaf de ingebruikname van de zone tot het verlaten ervan is ZNA verantwoordelijk voor de in gebruik genomen zone;
• nutsvoorzieningen: alle kosten van gas, elektriciteit, brandstof, water, telefoon- en internetaansluiting en andere nutsvoorzieningen, met inbegrip van de kosten van huur, plaatsing, afsluiting of vervanging van de meters en eventuele kosten voor opname van de tellerstanden zijn ten laste van de gebruiker;
• kosten en belastingen: alle kosten en belastingen zijn ten laste van ZNA;
• bewakingsplicht en eerstelijnstoezicht: ZNA staat vanaf voormelde datum in voor de bewaking en eerstelijnstoezicht van de gebruikszone;
• verzekering: de gebruiker sluit de nodige brand- en aansprakelijkheidsverzekeringen en wettelijke verplichte verzekeringen (indien van toepassing) af.
• staat gebouwen A en L: ZNA neemt de gebouwen in gebruik in de staat waarin ze zich bevinden op 1 maart 2024 met al haar zichtbare en onzichtbare gebreken. 
• ZNA voorziet op haar kosten een badgesysteem op de poort aan gebouw X zodat er geen ongewenste bezoekers via deze weg de site kunnen betreden;
• brandveiligheid: ZNA treft op eigen kosten, de nodige maatregelen om de gebruikszone voor brandgevaar te behoeden conform de geldende wetgeving, met inbegrip van de stedelijke politiecodex;
• OCMW Antwerpen behoudt zich het recht voor om na afspraak met ZNA, toegang te krijgen via de blauwe zone om werken en onderzoek uit te voeren aan de gebouwen in functie van de renovatie en herbestemming;
• tijdens de werfperiodes van zowel ZNA als OCMW zal regelmatig afstemming  plaatsvinden om zowel het bereik van het psychiatrisch ziekenhuis voor personeel, hulpdiensten en logistiek transport, als de voortgang van de werf voor de definitieve ontwikkeling te garanderen;
• einde van de overeenkomst: op het einde van het gebruik zal ZNA de gebouwen en tuinen bezemschoon, ontruimd en in dezelfde staat teruggeven als bij aanvang van de overeenkomst;
• deze voorwaarden zullen bestendigd worden in een gebruiksovereenkomst.

• De kosten voor het verlijden van de akte zijn ten laste van beide partijen, ieder voor de helft. De aktekosten dienen te worden betaald aan notaris Boeykens bv, kantoorhoudende Van Breestraat 7, 2018 Antwerpen, ondernemingsnummer 0471.866.101, rekeningnummer BE23 0682 3042 99.
• De kosten voor het opmetingsplan en aanvraag nieuwe perceelnummers zijn ten laste van beide partijen, ieder voor de helft.
• De hierboven vernoemde kosten voor notaris en landmeter, zullen verrekend worden op het reeds goedgekeurde projectbudget in besluit 2023_CBS_08046.
• ZNA betaalt sinds 1 januari 2024 een symbolische erfpachtvergoeding van vijf euro per jaar. Dit blijft momenteel ongewijzigd. Deze vergoeding zal echter later aangepast worden naar aanleiding van de verdere uitwerking van het besluit van de raad van maatschappelijk welzijn van 18 december 2023 (jaarnummer 38) en is van toepassing op de resterende erfpacht en de eventuele toekomstige uitbreidingen.