2024_CBS_01365 - Omgevingsvergunning - OMV_2023039396. Lange Lobroekstraat 73-75. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05/09/2022: proces-verbaal (11002_2022_16583) voor het doorbreken van stakingsbevel vervat in aanvankelijk proces-verbaal met nummer 11002_2018_6252_APO;

-          28/06/2019: vergunning (OMV_2019050413) voor het regulariseren en verder afwerken van een bestaande ruwbouw met meergezinswoning (4 woonentiteiten) en een gelijkvloerse horecafunctie;

-          09/11/2012: vergunning (3553#9440) voor het bouwen van 7 appartementen en een horecazaak.

Vergunde toestand

-          functie wonen & restaurant en café:

• reca op de gelijkvloerse verdieping;
• meergezinswoning met 4 woongelegenheden op de andere verdiepingen;

-          bouwvolume:

• hoekpand uit 4 en 5 bouwlagen met plat dak; 
• perceel volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• gevelmetselwerk rood;
• buitenschrijnwerk donkergrijs aluminium.

Bestaande toestand

-          wijkt af van de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie wonen & restaurant en café:

• reca op de gelijkvloerse verdieping;
• meergezinswoning met 4 woongelegenheden op de andere verdiepingen;

-          bouwvolume:

• hoekpand uit 4 en 5 bouwlagen met plat dak; 
• perceel volledig bebouwd;
• gewijzigde scheidingsmuur;

-          gevelafwerking:

• plint donkergrijs gevelmetselwerk;
• dorpels natuursteen;
• gevelmetselwerk rood;
• buitenschrijnwerk zwart pvc;
• gewijzigde openingen en onderverdeling;
• gewijzigde borstweringen;

-          inrichting:

• fietsenberging gewijzigd;
• gelijkvloerse indeling gewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de scheidingsmuur;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen 
  Bovengrondse geveluitsprongen moeten begrepen zijn tussen twee verticale vlakken onder een hoek van 45° ten opzichte van de kroonlijst. De uitsprongen voldoen hier niet aan.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard. Het betreft hoofdzakelijk wijziging aan de verschijningvorm van een vergund project.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving. De vergunde meergezinswoning met reca op het gelijkvloers blijft behouden en blijft verenigbaar met de bestemming woongebied volgens gewestplan.

Het pand is bovendien gelegen in een strategische horecakern.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag bevat wijzigingen van het gevelbeeld van een vergund en hoofdzakelijk gerealiseerd project. Deze afwijkingen werden opgenomen in een proces-verbaal.

Het dossier werd naar aanleiding van de eerste aanpassing voorgelegd aan de kwaliteitskamer in 2019. De kwaliteitskamer adviseerde voorwaardelijk gunstig met de vraag om een duidelijke plint te voorzien in blauwe hardsteen of beton. De bovenste laag moet teruggetrokken voorzien worden zodat de erker een duidelijke beëindiging krijgt. Op de hoek moesten loggia’s uitgewerkt worden in plaats van een open terras waarbij het metselwerk doorloopt.

Een tweede vergunningsaanvraag werd ingediend waarbij de voorwaarden van de kwaliteitskamer werden opgenomen in het dossier. Een vergunning werd afgeleverd.

In de praktijk werden de opgenomen voorwaarden niet uitgewerkt conform de verleende vergunningsaanvraag.

De erker aan de Lange Lobroekstraat loopt nog steeds door tot aan de kroonlijst waardoor de aanvraag in strijd is met artikel 13 van de bouwcode.

Aan de Lange Slachterijstraat wordt de bovenzijde van de erker gedeeltelijk lager voorzien dan de bovenste bouwlaag. Aan de linkerkant van de erker blijft een penant behouden waardoor ook deze erker afwijkt van artikel 13 van de bouwcode. In de beschrijvende nota wordt deze penant als schouw benoemd. De uitvoering van de penant of de schouw volgens de foto’s komt bovendien niet overeen met de nieuwe plannen in voorliggende aanvraag. Het functioneel aspect van de schouw is bovendien onduidelijk.

Het dak van de erker wordt ingericht als een terras met een balustrade in spijlenwerk en de raamopeningen in het midden van de erker worden minder hoog uitgevoerd. Waar een erker het meest in het oog springende element van een gevel behoort te zijn, zorgen deze keuzes voor een verschraling van deze doelstelling. Ook de balustrades van de loggia’s worden uitgevoerd in spijlenwerk waardoor eveneens het concept van de loggia’s teniet gedaan wordt.

Er wordt geen plint in blauwe harsteen of beton zoals vooropgesteld, voorzien en de betonnen vloerplaat van de eerste verdieping werd in het zicht gelaten.

Ondanks de veelvuldige voorbesprekingen en de terugkoppeling met de kwaliteitskamer werden de voorgestelde aanpassingen niet uitgevoerd. De visueel-vormelijke inpassing van de aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. De aanvraag moet geweigerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door de Brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Dit advies maakt gewag van een aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag.

Ingevolge het advies van de Brandweer dient de voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten