2024_CBS_01351 - Omgevingsvergunning - OMV_2023141722. Bosmanslei 23. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/07/1968: toelating (18#51239) voor een flatgebouw.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• wonen – meergezinswoning;
• 4 gelijkvloerse kantoren met conciërgewoning;
• 11 appartementen op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 6 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag met plat dak; 
• ondergrondse garage;

-          gevelafwerking:

• witte kunststeen gevelbekleding en aluminium schrijnwerk;
• blauwe hardsteen gevelplint;

-          inrichting:

• voortuinafsluiting in blauwe hardsteen.

Bestaande toestand

-          functie overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd;

• gelijkvloers kantoorruimte 84 m²;
• 2 gelijkvloerse 1-slaaplamer appartementen  met een netto vloeroppervlakte van 46 m² en 61 m²;
• bijkomende toegang in functie van de kantoren met extra verharding;
• gewijzigd schrijnwerk en materialisatie van de gevels.

Nieuwe toestand

-          functie:

• wonen – meergezinswoning;
• gelijkvloers kantoorruimte 84 m²;
• 2 gelijkvloerse 1-slaaplamer appartementen met een netto vloeroppervlakte van 46 m² en 61 m²;

-          bouwvolume:

• 6 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag met plat dak; 
• ondergrondse garage;

-          gevelafwerking:

• grijsbeige gevelsteen en aluminium schrijnwerk;
• blauwe hardsteen gevelplint;

-          inrichting:

• voortuinafsluiting in blauwe hardsteen.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 12 naar 13;

-          wijzigen van de functie kantoor naar wonen;

-          wijzigen van de gevels; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18: de toegangsdeur tot de kantoren dient drempelloos te worden voorzien;
• Artikel 24: er is geen vrije en vlakke draairuimte voorzien achter de toegangsdeur van de kantoren;
• Artikel 25: aan de krukzijde van de toegangsdeur van de kantoren is er geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte voorzien van minstens 0,50 meter.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: Er worden verschillende kleuren/afwerkingen gebruikt voor het buitenschrijnwerk in de voorgevel;
• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: Het is niet duidelijk op de plannen welke raamgehelen van het appartement aan de straatzijde open kunnen;

• Artikel 25 Toegankelijkheid van de functie: Het terras van het appartement aan de achterzijde is niet toegankelijk via een volwaardige toegang;
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: Voor het appartement aan de straatzijde wordt er geen buitenruimte voorzien;

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Het is onduidelijk of er voldoende ruimte is voor bijkomende fietsstalplaatsen voor de bijkomende wooneenheid.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gezien de gelijkvloerse functiewijziging van kantoorruimte naar appartement werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Deze dienst adviseert gunstig met volgende afweging:

“Geen bezwaar om een functiewijziging op het gelijkvloers door te voeren van kantoor naar appartement. Het betreft hier geen strategische kantoorlocatie. Dit is tevens een bevestiging van de bestaande toestand.”

Vanuit stedenbouwkundig standpunt wordt er aangesloten bij bovenvermeld advies.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag beperken de wijzigingen zich binnen het bestaande en vergunde volume. Er wordt een nieuwe interne planschikking voorgesteld op het gelijkvloers waarbij een deel van de kantoorruimte betrokken wordt bij de vergunde conciërgewoning. De drie vergunde bureelruimtes aan de rechterzijde worden gekoppeld en intern verbonden door inname van een deel van de gemeenschappelijke hal. Deze aaneengeschakelde kantoorruimte krijgt een aparte toegang aan de rechterzijde van het gebouw. Bijkomend beoogt men het omvormen van een kantoor naar een appartement waardoor het aantal wooneenheden stijgt van 12 naar 13.

Gelet op de reeds beperkte woonkwaliteit van het bestaande appartement is het op basis van de huidige eisen naar woonkwaliteit en comfort niet aanvaardbaar om het woonprogramma uit te breiden. Bij verbouwingswerken dient eerst gekeken te worden hoe de woonkwaliteit van de bestaande wooneenheden kan worden verbeterd alvorens bijkomende wooneenheden te creëren.

Visueel-vormelijke elementen

In de voorgevel wordt de gevelplint in arduin doorgetrokken over de volledige hoogte van de ramen van het gelijkvloers tussen het inkomgeheel en de naastliggende raampartijen. Dit markeert het inkomgeheel en is aanvaardbaar binnen de architectuur van het gebouw.

Ten opzichte van de vergunde toestand werden de glazen valbeveiligingen in de zijgevels en achtergevel vervangen door balustrades in wit gelakt staal. Dit is aanvaardbaar.

Het gelijkvloers werd deels voorzien van nieuwe buitenramen in aluminium. Op basis van de aangeleverde foto’s lijken ze niet te zijn uitgevoerd in geanodiseerd aluminium conform het overig buitenschrijnwerk van het gebouw. De voordeur is op de foto’s voorzien van donker schrijnwerk en wijkt dus ook af van de materialisatie op de gevels. Het gebruik van verschillende kleuren buitenschrijnwerk vormt geen harmonieus geheel en is daardoor in strijd met artikel 6 van de bouwcode.

Er wordt bovendien opgemerkt dat er ten opzichte van de laatst vergunde toestand heel wat wijzigingen werden uitgevoerd aan de vorm, indeling en plaatsing van de gevelopeningen. Deze kunnen niet beoordeeld worden aangezien de planindeling van de appartementen op de verdiepingen niet lijkt overeen te komen met de gewijzigde gevelopeningen. Ook worden niet alle nieuwe gevelopeningen conform de gevels opgetekend op de plannen van het gelijkvloers. Er wordt aangeraden om bij een volgende aanvraag het dossier te vervolledigen om de hele schil te kunnen beoordelen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voor de kantoren aan de rechterzijde van het gelijkvloers werden de interne ruimten opnieuw ingericht. Hierdoor ontstaat een logische en efficiënte ruimte die kwalitatief ingedeeld is, met een eigen toegang.

De toegangsdeur tot de kantoren voldoet echter niet aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Deze deur dient drempelloos te worden voorzien. Er is een niveauverschil van 30 cm tussen het vloerpeil van de kantoorruimte en het peil van het voetpad. Dit niveauverschil dient conform artikels 18 en 19 overbrugd te worden in de buitenaanleg met een trap in combinatie met een helling van maximaal 6,25 %. De toegangsdeur tot de kantoren dient ook aan beide zijdes een vrije en vlakke draairuimte te hebben conform artikel 24. Bovendien dient hier volgens artikel 25 tevens een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm naast de krukzijde van de deur voorzien te worden. Van deze drie voorschriften kan met betrekking tot gebruiksgemak niet afgeweken worden. In geval er een vergunning wordt verleend, dienen deze opgelegd te worden als voorwaarde.

De gelijkvloerse achtergevel wordt ten opzichte van de vergunde toestand voorzien van een groot raam naar de aangrenzende tuin. Hierdoor wordt het contact tussen de verblijfsruimte en de buitenruimte versterkt, wat de woonkwaliteit van het appartement aan de achterzijde ten goede komt. Echter is dit appartement strijdig met artikel 25 van de Bouwcode dat stelt dat elk terras toegankelijk dient te zijn via een volwaardige toegang, zoals een deur, schuifdeur, draaideur of opengaand raam tot aan de vloer. De toegang gebeurt via een raam met een hoogte van slechts 1,45 m, ook is het onduidelijk hoe het niveauverschil van 0,95 m tussen het niveau van het terras en de leefruimte wordt opgevangen.

Daarenboven beschikt het appartement over weinig woonkwaliteit door zijn eenzijdig gerichte oriëntatie naar achteren. Niet alleen licht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat. Meerzijdige oriëntatie bezorgt woningen een kwalitatief visueel contact met de omgeving. Beter zou zijn om de linkerzijde van het gelijkvloers op te delen in een groter, tweezijdig georiënteerd appartement en een kleinere kantoorruimte aan de straatzijde te behouden met sanitair en berging, eventueel gekoppeld aan de kantoren aan de rechterzijde van de inkomhal.

Het appartement dat in voorliggende aanvraag bijkomend wordt ingericht op de gelijkvloerse verdieping aan de straatzijde komt niet in aanmerking voor een gunstig advies. Het appartement beschikt over weinig woonkwaliteit door een aantal knelpunten. De ligging van dit appartement, volledig naast de oprit en toegang tot de ondergrondse parking en aan straatzijde is niet gunstig. Het aan-en afrijden van 20 auto’s brengt veel geluidshinder met zich mee, des te meer daar deze inrit zich in een niet-overdekte helling naar de ondergrondse bouwlaag bevindt. De interne indeling van dit appartement is ook niet kwalitatief. De verhouding van de grootte van de leefruimte ten opzichte van de grootte van de slaapkamer is niet in evenwicht. Bijkomend wordt er geen plaats voorzien voor voldoende bergruimte in deze wooneenheid. Tot slot beschikt de wooneenheid niet over een kwalitatieve buitenruimte. Dit appartement dient volgens artikel 28 van de Bouwcode voorzien te worden van een buitenruimte van minstens 4 m². Er is met de huidige indeling geen mogelijkheid om deze buitenruimte te voorzien aangezien een terras in de voortuinstrook niet wenselijk is. Van dit voorschrift kan met betrekking tot het aantrekkelijker maken van wonen in de stad, niet afgeweken worden.

De voorliggende aanvraag is daarenboven ook in strijd met artikel 24 van de bouwcode dat stelt dat licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning. Het raam in de zijgevel kan niet worden geopend om de slaapkamer van voldoende lucht te voorzien. Van dit voorschrift kan met betrekking tot een gezonde leefomgeving niet worden afgeweken.

Omwille van de strijdigheden met verschillende artikels van de bouwcode, de verordening toegankelijkheid en de goede ruimtelijke ordening dient de aanvraag te worden geweigerd.

Bijkomend gaf de Stedelijke Dienst Milieu volgend advies:

“In de milieumelding MV2006705 werd het lozen van 1134 m³ huishoudelijke afvalwater per jaar geakteerd. Deze rubriek is niet langer ingedeeld. Doch is het niet duidelijk of milieumelding MV2006705 nog in overeenstemming is met de huidige toestand. Op het plan

BA_HOON_P_N_08_Niveau -1_NT staat er mazouttank opgetekend met een inhoud van 10 000 liter. In de milieumelding bedraagt de hoeveelheid mazout 5000 liter. Er wordt geadviseerd de toestand wat betreft de ingedeelde inrichtingen en activiteiten te actualiseren.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer +  1 extra) = 2

In de ondergrondse parking is er een plaats voor het stallen van fietsen voorzien maar het is niet duidelijk hoeveel fietsen hier kunnen staan en of er dus voldoende ruimte is voor 2 bijkomende fietsstalplaatsen. Het voorzien van een voldoende kwalitatieve en vlot bereikbare fietsenstalling is noodzakelijk en dient in een nieuwe aanvraag meer uitgewerkt te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.