2024_CBS_01370 - Omgevingsvergunning - OMV_2023113430. Plantin en Moretuslei 71 en 71A. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/300404;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/97681;

-          01/09/1994: beschermd stads- of dorpsgezicht: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/7017;

-          09/11/1932: toelating (1932#42836) voor binnenveranderingen;

-          01/09/1914: toelating (1914#6250) voor nieuwe gevels.

Geacht vergunde toestand

-          functie wonen en detailhandel;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met pseudo-mansardedak;
• centraal gelegen lichtschacht;

-          gevelafwerking:

• winkelpui hout;
• plint natuursteen;
• lijstgevel witte natuursteen.

Bestaande toestand

-          meergezinswoning met 9 woongelegenheden;

-          lichtschacht dichtgebouwd op de gelijkvloerse verdieping;

-          gevelafwerking:

• winkelpui hout grijs geschilderd;
• buitenschrijnwerk wit pvc.

Nieuwe toestand

-          functie wonen en detailhandel:

• autonome handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping;
• 6 woongelegenheden op de andere verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met pseudo-mansardedak;
• centraal gelegen lichtschacht, dichtgebouwd op de gelijkvloerse verdieping;

-          gevelafwerking:

• winkelpui hout grijs geschilderd;
• plint natuursteen;
• lijstgevel witte natuursteen;
• buitenschrijnwerk wit pvc.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van het bouwvolume;

-          doorvoeren van een functiewijziging; 

-          opdelen in verschillende woongelegenheden inclusief het doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

er werden verschillende wijzigingen doorgevoerd zonder hiervoor een vergunning te bekomen. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur;

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de wijzigingen aan de voorgevel zijn niet harmonieus en er worden verschillende niet-kwalitatieve woongelegenheden voorzien waardoor de draagkracht van het perceel overschreden wordt;

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

het nieuwe materiaalgebruik in de voorgevel is niet kwalitatief. Het veranderen van buitenschrijnwerk verstoort de historische beeldwaarde van de gevels;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de studio op verdieping 0.5 heeft een onvoldoende hoog plafond. Daarnaast is in de gelijkvloerse handelsruimte een plafondhoogte voorzien van slechts 2,1m;

• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:

beide studio’s hebben een te kleine oppervlakte;

• artikel 27 Open ruimte:

de aanvraag betreft een functiewijziging zonder 20 % onbebouwde ruimte te voorzien;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

de verschillende woongelegenheden beschikken over onvoldoende buitenruimte.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt niet aanvaard.

De vergunning wordt geweigerd.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De complementaire handelsfunctie wordt afgesplitst zodat deze autonoom kan functioneren. Gezien de handelsruimte enkel toegankelijk is via een aparte toegang betreft het een nieuwe hoofdfunctie waardoor de aanvraag een functiewijziging bevat. De bovenliggende woonfuncties blijven behouden.

Het inrichten van de gelijkvloerse handelsruimte met bovenliggende woonfuncties kan gunstig beoordeeld worden en is in harmonie met de kenmerkende functies op de Plantin en Moretuslei.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag betreft een meergezinswoning waarbij op het gelijkvloers een handelsruimte aanwezig is. Het aantal woongelegenheden werd in het verleden zonder vergunning uitgebreid naar 9. De stedelijke dienst Vermoeden Van Vergunning kan op basis van de gegevens van de woonkaarten een gunstig advies geven voor maximaal 6 woongelegenheden en bevestigt de aanwezigheid van detailhandel op de gelijkvloerse verdieping. Er is echter onvoldoende bewijsmateriaal beschikbaar om advies uit te brengen omtrent de voormalige interne indeling van het pand.

Met deze aanvraag wenst de aanvrager het aantal woongelegenheden te reduceren naar 6.

Omdat de bestaande toestand afwijkt ten opzichte van de toestand van voor 1979 kunnen er echter geen absolute rechten geput worden op basis van de toestand van voor 1979. De aangevraagde woongelegenheden moeten als nieuw beoordeeld worden en dienen dus getoetst te worden aan de vigerende voorschriften. Gezien de gegevens van de bewonerskaarten (in dit geval 6 woonentiteiten) kunnen er wel afwijkingen worden overwogen voor zover deze de basale woonkwaliteit van de woningen niet hinderen en de draagkracht van het gebouw en de omgeving niet in het gedrang brengen.

De open koer op de gelijkvloerse verdieping werd zonder vergunning dichtgebouwd. Deze ingreep is strijdig met artikel 27 van de bouwcode wat stelt dat bij een functiewijziging de bebouwde grondoppervlakte minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd moet zijn.

De vrije plafondhoogte op deze plaats 2,10 m. Artikel 21 van de bouwcode stelt dat handelsruimtes minstens een vrije plafondhoogte van 2,6 m moeten hebben.

De aanvraag dient dus geweigerd te worden.

Voorliggende aanvraag voorziet 3 éénslaapkamerappartement en 3 tweeslaapkamerappartementen.

De 2 éénslaapkamerappartementen gelegen in de achteraanbouw meten respectievelijk 28 m² en 37 m². Niet alleen voldoet de woongelegenheid van 28 m² niet aan de minimale oppervlakte voor zelfstandige woningen (bouwcode, art. 22) maar bovendien heeft het appartement van 37 m² een vrije hoogte van 2,40 m wat strijdig is met artikel 21 van de bouwcode. Alle zijn eenzijdig gericht op de area en beschikken niet over enige vorm van buitenruimte (bouwcode, art. 28).

Er wordt geoordeeld dat beide wooneenheden bijzonder weinig woonkwaliteit omvatten en niet in aanmerking komen om gunstig geadviseerd te worden.

De 3 tweeslaapkamerappartementen en het resterende éénslaapkamerappartement hebben op zich een logische planopdeling maar beschikken niet over een voldoende grote buitenruimte (bouwcode, art. 28) Daarnaast bevat de plannenset dubbelzinnigheden omtrent de terrassen. Op de plannen wordt op elke verdieping een terras voorzien ter hoogte van de voorgevel. Deze zijn echter niet ingetekend op het voorgevelaanzicht. Dergelijke terrassen komen daarnaast niet in aanmerking voor vergunning gezien ze strijdig zijn met artikel 5 en 6 van de bouwcode. Door het ontbreken van voldoende grote buitenruimtes komen ook deze woongelegenheden niet in aanmerking voor vergunning.

De voorziene densiteit zorgt ervoor dat het woongenot daalt en de draagkracht van de site wordt overschreden.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een eenduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Bijkomend is het pand ook gelegen in het beschermd stadsgezicht Deel Plantin en Moretuslei met omgeving (1994).

Voor voorliggende aanvraag werd hierdoor het advies van het Agentschap Onroerend erfgoed ingewonnen. Dit leest als volgt:

“De voordeur moet vervangen worden in hout naar historisch model. Detailtekeningen moeten op voorhand worden voorgelegd. Het gebogen glas van de pui is nog steeds aanwezig en dient behouden te blijven. De bestaande rolluiken t.h.v. de pui zijn zeer beeldverstorend en vanuit erfgoedoogpunt niet aanvaardbaar. De historische rolluiken zijn nog aanwezig, als voorwaarde zal opgelegd worden de plastic rolluiken te verwijderen en de historische rolluiken opnieuw in werking te stellen. Het dichtschilderen van de bovenlichten in de pui is eveneens niet aanvaardbaar. Met beperkte middelen kan de pui opgewaardeerd worden wat het beschermd stadsgezicht en het pand zelf ten goede zou komen. Wanneer er nieuw buitenschrijnwerk zou worden geplaatst dient dit te worden uitgevoerd met de historisch correcte indeling en profilering in hout. Detailtekeningen moeten op voorhand worden voorgelegd voor verder advies.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het voorwaardelijke gunstig advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed bijgetreden en zouden de voorgestelde voorwaarden bij een eventuele vergunning opgenomen worden.

Bijkomend werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies leest als volgt:

“Men wenst het pand te verbouwen.

De voorgevel blijft ongewijzigd. Zowel voor de pui als voor de bekleding ervan is er geen vergunning terug te vinden. Ook voor het wijzigen van het historisch schrijnwerk naar pvc schrijnwerk, het verwijderen van de balustrade op derde verdieping, het omkasten van de bovenste kroonlijst en het verwijderen van de onderste historische kroonlijst en historische omkasting van de dakkapel (cfr buurpand) werd geen vergunning teruggevonden. Deze werken werden uitgevoerd zonder vergunning en hebben een grote impact op de erfgoedwaarde van de voorgevel. Als voorwaarde zal dan ook opgelegd worden alle werken aan de voorgevel (wijzigen schrijnwerk, aanpassen pui, verwijderen onderste kroonlijst, verwijderen omlijsting dakkapel, omkasting bovenste kroonlijst in pvc, verwijderen borstwering op niveau 3) uit te sluiten uit de vergunning.

Op de gelijkvloerse verdieping blijft de handelsfunctie behouden. De snedes van de oorspronkelijke plannen en de snedes nieuwe toestand komen niet overeen qua hoogte achteraan, het is niet duidelijk of dit anders werd uitgevoerd of er toch wijzigingen gebeurd zijn zonder vergunning ifv vrije hoogte. Het lijkt ons alvast niet kenmerkend dat hier een raamopening zit tot op het vloerniveau van de tussenverdieping.

Over woonkwaliteit of indeling wordt door de dienst Monumentenzorg geen advies verleend gelet op de beperkte erfgoedwaarde van het interieur. De kamerstructuur blijft afleesbaar op plan.

Er wordt opgemerkt dat op het grondplan van de eerste verdieping aan de straatzijde de terrassen foutief werden opgetekend, deze zijn niet halfrond. Dit is een tekenfout, de bestaande terrassen blijven behouden. 

De bestaande voordeur blijft behouden wat niet echt realistisch lijkt, gelet op de huidige staat met 15 brievenbussen ingewerkt in de deur. Als voorwaarde zal opgelegd worden om een nieuwe voordeur in hout naar historisch model te voorzien en voorafgaand detailtekeningen te bezorgen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg voor verder advies.

Ook de pui is foutief opgetekend. Het gebogen glas is nog steeds aanwezig en dient ook behouden te blijven. De bestaande rolluiken t.h.v. de pui zijn zeer beeldverstorend en vanuit erfgoedoogpunt niet aanvaardbaar. De historische rolluiken zijn nog aanwezig, als voorwaarde zal opgelegd worden de plastic rolluiken te verwijderen en de historische rolluiken opnieuw in werking te stellen. Het dichtschilderen van de bovenlichten in de pui is eveneens niet aanvaardbaar. Met beperkte middelen kan de pui opgewaardeerd worden wat het beschermd stadsgezicht en het pand zelf ten goede zou komen.

Wanneer er nieuw buitenschrijnwerk zou worden geplaatst dient dit te worden uitgevoerd met de historisch correcte indeling en profilering in hout. Detailtekeningen moeten worden voorgelegd voor verder advies.”

De stedelijke dienst Monumentenzorg geeft voorwaardelijk advies met als voorwaarde het uitsluiten van volgende uitgevoerde werken aan de voorgevel:

-          Pvc schrijnwerk;

-          Verwijderen kroonlijst onderaan pseudomansdardedak;

-          Omkasting kroonlijst in pvc.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het voorwaardelijke gunstig advies van de  dienst Monumentenzorg bijgetreden en zouden de voorgestelde voorwaarden bij een eventuele vergunning opgenomen worden.

De doorgevoerde voorgevelwijzigingen zijn namelijk strijdig met artikel 5, 6  en 11 van de bouwcode.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien het pand gelegen is aan een gewestweg werd advies gevraagd aan AWV. Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

Door de Brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Dit advies maakt gewag van een aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag.

Ingevolge het advies van de Brandweer dient de voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en het ongunstig advies van de Brandweer.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.