2024_CBS_01355 - Omgevingsvergunning - OMV_2023151651. Haantjeslei 2-2A. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/08/2023: vergunning deputatie na weigering college (OMV_2022140867) voor het opdelen van een eengezinswoning met handelsgelijkvloers naar 3 appartementen plus een handelsgelijkvloers;

-          02/12/2021: weigering deputatie na weigering college (OMV_2021095133) voor het omvormen van een handelshuis tot handelszaak met kantoren.

Vergunde toestand

-          functie wonen en detailhandel:

• meergezinswoning met 2 woongelegenheden;
• gelijkvloers handelspand;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw bestaand uit 3 bouwlagen met zadeldak; 
• perceel volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• polychroom metselwerk;
• buitenschrijnwerk zwart geschilderd hout.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd:

• bijkomende woongelegenheid op de zolderverdieping;
• geen afvalberging met een oppervlakte van minimum 4 m² voorzien in de kelder voor het handelsgelijkvloers zoals in voorwaarde opgelegd.

Nieuwe toestand

-          functie wonen en detailhandel:

• meergezinswoning met 3 woongelegenheden;
• gelijkvloers handelspand;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw bestaand uit 3 bouwlagen met mansardedak;
• gewijzigde scheidingsmuren;
• perceel volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• polychroom metselwerk;
• buitenschrijnwerk zwart geschilderd hout.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          verwijderen zadeldak met dakkapel;

-          plaatsen van gemansardeerde daklaag met vooraan het teruggetrokken gedeelte een buitenruimte;

-          wijzigen van de scheimuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Teruggetrokken mansardedaken zijn niet kenmerkend voor de omgeving;

• Artikel 22 Minimale vloeroppervlakte:

De oppervlakte van de bijkomende studio in het dak is slechts 33 m² groot. De oppervlakte boven 2,6 m meet slechts 30 m²;

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

De gang naar de berging moet minstens 1 m breed zijn;

• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

Het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) heeft een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden;

• Artikel 38 Groendaken:

Het vernieuwde dak is niet aangelegd als een groendak;

• Artikel 40 & 41 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

Het is niet duidelijk hoe het rioolstelstel en de afvoerleidingen voorzien zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het hoekpand is vergund met 2 zelfstandige wooneenheden en een handelsgelijkvloers. Wonen en handel zijn functioneel inpasbare functies.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Haantjeslei 2-2a is een hoekgebouw met 3 bouwlagen onder zadeldak met op de hoek een geprononceerde dakkapel. Rijwoningen met 2 of 3 bouwlagen onder een daklaag zijn kenmerkend voor de omgeving. Het hoekgebouw is door zijn positie beeldondersteunend.

De aanvraag voorziet in het verwijderen van het zadeldak en een mansardedak op te trekken.

Gezien het huidig zadeldak een goede aansluiting vormt met 2 panden met hellend dak aan de linkerzijde is de omvorming naar mansardedak vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk.

In het gebouw zijn 2 zelfstandige wooneenheden met een gelijkvloerse handelsfunctie vergund. Een voorgaande aanvraag voorzag een bijkomende wooneenheid in de bestaande daklaag. Deze derde wooneenheid onder het dak werd omwille van beperkte vrije hoogte uitgesloten in de beslissing van de Deputatie op 10/08/2023. Het nieuwe voorstel verhelpt het knelpunt van de vrije hoogte dan wel maar de nieuwe wooneenheid heeft een vloeroppervlakte van slechts 33 m². Hiervan heeft 30 m² een vrije hoogte van 2,6 m. Dit is strijdig met artikel 22 van de bouwcode.

Het mansardedak wordt op de hoek terugliggend voorzien waardoor hier een buitenruimte voor de bijkomende wooneenheid ontstaat.

Wegens strijdigheid met artikel 22 van de bouwcode en het ontbreken van stedenbouwkundig aanvaardbare privatieve buitenruimte (bouwcode, art. 28) wordt geoordeeld dat de woonkwaliteit van de bijkomende wooneenheid onvoldoende is. De aanvraag dient geweigerd te worden.  

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De prominent aanwezige dakkapel verdwijnt en het dakdeel vooraan op de hoek wordt teruggetrokken om de bijkomende wooneenheid van een buitenruimte te voorzien.

De daklaag van de overbuur is op de hoek beperkt teruggetrokken. Echter is de vormgeving van de daklaag en ondergevel hedendaags uitgevoerd, wat niet zo is bij Haantjeslei 2-2a.

Een op de hoek teruggetrokken dakterras is bijgevolg niet kenmerkend voor de omgeving.

De aanvraag is strijdig met artikel 6 van de bouwcode en is niet in harmonie met haar omgeving.

Omwille van de beeldbepalende hoeklocatie en historische stijlelementen van het gebouw werd bijkomend advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Het gebouw is niet opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed of gelegen in CHE-gebied, het pand herbergt wel een typerende verschijningsvorm en heeft een beeldondersteunende waarde. Het advies leest ongunstig voor de ingreep ter hoogte van het dak en stelt dat de huidige dakkapel beeldbepalend is en dat de nieuwe daklaag afbreuk doet aan de beeldkwaliteit van de gevel en de directe omgeving.

De voorgestelde ingreep is visueel-vormelijk niet inpasbaar in de omgeving.

Geadviseerd wordt de aanvraag te weigeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Wanneer een gebouw uitbreidt met een bijkomende wooneenheid, dient eerst de woonkwaliteit van bestaande entiteiten gegarandeerd te worden alvorens de densiteit op eigen perceel te verhogen. Voor de nieuwe wooneenheid wordt een private buitenruimte voorzien terwijl het de onderliggende wooneenheden nog steeds aan buitenruimte ontbreekt. Dit is strijdig met artikel 28 dat stelt dat bij het vermeerderen van het aantal wooneenheden alle woningen van een buitenruimte voorzien moeten worden.

Er wordt opgemerkt dat in de aanvraag brandtechnisch onvoldoende dakopstand wordt voorzien (bouwcode, art. 34) en dat de dakoppervlakte van de mansarde niet als groendak ingericht wordt (bouwcode, art. 38).

De plannen bevatten onvoldoende informatie om te achterhalen hoe het privaat gescheiden rioolstelsel voorzien zal worden. Bijgevolg kan niet worden beoordeeld of de aanvraag voldoet aan artikel 40 en 41 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

Er worden 2 fietsstalplaatsen voorzien achteraan in de gang op het gelijkvloers. De gang naar de berging moet minstens 1 m breed zijn.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          De gang naar de fietsenberging moet minstens 1 m breed zijn.

De aanvraag is strijdig met artikel 29 van de bouwcode omdat de voorziene fietsstalplaatsen niet voldoen aan de inrichtingsprincipes conform de bouwcode en niet vlot bereikbaar en toegankelijk zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten