2024_CBS_01390 - Omgevingsvergunning - OMV_2023119281. Kapelstraat 18. District Hoboken - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/01/1928: toelating (1006#16916) voor het verbouwen van een huis.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• wonen – eengezinswoning;
• gelijkvloerse verdieping: handelsruimte, eerste verdieping: wonen;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met plat dak; 
• bouwhoogte: 6,83 m;
• bouwdiepte hoofdbouw: 7,75 m;
• bouwdiepte aanbouw gelijkvloerse verdieping tot op 17,67 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel gelijkvloerse verdieping in gele gevelsteen;
• voorgevel eerste verdieping in rode baksteen;
• buitenschrijnwerk gelijkvloerse verdieping in aluminium;
• buitenschrijnwerk eerste verdieping in wit pvc;
• dorpels in blauwe hardsteen;
• reclamebord aan de voorgevel;

-          inrichting:

• tuin.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig met de vergunde toestand, uitgezonderd van raamindeling.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wonen – eengezinswoning;
• gelijkvloerse verdieping: handelsruimte, eerste en tweede verdieping: wonen;
• handelsruimte: circa 80 m², woonruimte: circa 100 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwhoogte: 9,44 m;
• bouwdiepte gelijkvloerse: 20 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in rode baksteen;
• buitenschrijnwerk in pvc wit;
• dorpels in blauwe hardsteen;
• dakrand in aluminium;
• reclamebord verwijderd;

-          inrichting:

• tuin.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          aanleggen van de nieuwe platte daken als een groendak.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 22 Toegangen en deuropeningen: de nieuwe toegangsdeur van de winkel heeft een vrije breedte van 83 cm in plaats van de minimale breedte van 90 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24: Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de rechterslaapkamer op de tweede verdieping heeft niet voldoende toegang tot rechtstreeks licht en lucht. De lichtdoorlatende oppervlakte van de opening bedraagt 9,6 % in plaats van de minimale oppervlakte van 10 %;
• artikel 27: Open ruimte: er is onvoldoende open ruimte aanwezig op het perceel. De oppervlakte van de open ruimte bedraagt 18 %, dit dient minimaal 20 % te zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van zowel de verordening toegankelijkheid als van voorschriften van de bouwcode:

Verordening toegankelijkheid:

-          De toegangsdeur van de nieuwe handelsruimte voldoet niet aan de minimale breedte conform de verordening toegankelijkheid. Er is geen gegronde aanleiding om af te wijken van dit voorschrift. Dit wordt dan ook opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Bouwcode:

Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer (art.24):

-          Iedere verblijfsruimte moet beschikken over voldoende natuurlijke lichtinval en luchttoevoer. De lichtdoorlatende oppervlakte van de opening moet minimaal 10 % van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte bedragen. De rechter slaapkamer aan straatzijde op de 2de verdieping beschikt niet over een voldoende groot raam. Er is geen gegronde aanleiding om af te wijken van dit voorschrift. Dit zal dan ook worden opgenomen als voorwaarde van vergunning. Dit kan bekomen worden door het raam beperkt breder te voorzien.

Open ruimte (art.27):

-          Bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. In de aanvraag bedraagt de open ruimte slechts 18 % van de totale aanvraag. In de bouwcode wordt aangegeven dat het mogelijk is minder dan 20 % van het perceel onbebouwd te laten indien het perceel in kernwinkelgebied gelegen is en geen woonbestemming heeft op het gelijkvloers. Uit het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie blijkt dat dit het geval is. Bijgevolg kan met toepassing van artikel 3 van de bouwcode een beperkte afwijking worden toegestaan op dit artikel.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op het verbouwen van een handelspand. Gelet op het onderwerp van de aanvraag werd er advies ingewonnen bij de stedelijke dienst Business en Innovatie:

“Gunstig advies voor het herinrichten van een bestaande winkelruimte gelijkvloers van een pand gelegen in de zone lokaal kernwinkelgebied Centrum Hoboken. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud en optimalisatie (vergroting) van de vergunde commerciële ruimten gunstig te beoordelen is. Dit werkt kernversterkend en zal leegstand van de commerciële ruimte vermijden.”

Het advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd. De aanvraag is functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een uitbreiding van de bestaande handelswoning. De gelijkvloerse handelsruimte werd uitgebreid tot een bouwdiepte van 20 meter. Deze bouwdiepte kan voor een handelsfunctie aanvaard worden in deze context op het gelijkvloers. De bouwdiepte van de eerste verdieping wordt dan weer uitgebreid tot een bouwdiepte van 18 meter. Ondanks dat deze bouwdiepte zeer diep is, is dit een voorkomende bouwdiepte in deze context. Door de indeling van de ruimte wordt er voldoende interne woonkwaliteit bewaard. Tenslotte wordt er een 3de bouwlaag voorzien met een bouwdiepte van 9,5 meter. Ook deze bouwdiepte is aanvaardbaar in deze context. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het voorgestelde project sluit aan bij de aanwezige bebouwing. De geplande uitbreidingswerken zijn niet storend voor de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

Het materiaal van de voorgevel wordt verder doorgetrokken in de 3de bouwlaag. Daarnaast wordt de indeling van de gelijkvloerse plint aangepast. De voorgestelde materialisatie in rode gevelsteen met pvc-buitenschrijnwerk is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw.
Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding en het nieuwe gebouw integreert zich in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier werd in eerste instantie ongunstig beoordeeld door de brandweer. Naar aanleiding van dit advies werd er een nieuwe projectinhoudversie ingediend. De brandweer verleende in tweede instantie een voorwaardelijk gunstig advies. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De toegangsdeur van de nieuwe handelsruimte moet voldoen aan de verordening toegankelijkheid.

4. De grootte van het rechter raam op de 2de verdieping moet voldoen aan artikel 24 van de bouwcode.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten