2024_CBS_01363 - Omgevingsvergunning - OMV_2023055028. Lange Herentalsestraat 20-26. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Quellinstraat en Lange Herentalsestraat:

-          19/11/2020: vergunning van de deputatie na weigering (OMV_2020004287) voor het regulariseren van het samenvoegen van twee parkings (uitsluiting van wijzigingen aan de gevel van de Lange Herentalsestraat tegenover de vergunde plannen);

Lange Herentalsestraat:

-          20/03/1981: vergunning (18#61474) voor een verbouwing van een appartementsgebouw tot kantoorgebouw;

-          22/07/1966: vergunning (18#48887) voor wijziging vergunning 1848532;

-          15/04/1966: vergunning (18#48532) voor flatgebouw.

Vergunde toestand

Quellinstraat:

-          functie:

• hoofdgebouw: geen onderwerp van de aanvraag;
• achterbouw: gezamenlijke parkeergarage met de Lange Herentalsestraat (dienstverlening), geen onderwerp van de aanvraag;
• gelijkvloers links in het gebouw: inrit naar de gezamenlijke parkeergarage met de Lange Herentalsestraat (dienstverlening), geen onderwerp van de aanvraag;

-          bouwvolume:

• volledig bebouwd perceel op kleine centrale koer na;
• hoofgebouw: geen onderwerp van de aanvraag;
• achterbouw: bovengrondse parkeergarage over 3 bouwlagen op niveau 0, 1 en 2, geen onderwerp van de aanvraag;
• op het gelijkvloers links in het gebouw: inrit naar de gezamenlijke parkeergarage, geen onderwerp van de aanvraag;

-          gevelafwerking: geen onderwerp van de aanvraag;

Lange Herentalsestraat:

-          functie: kantoorgebouw:

• hoofdgebouw eerste, tweede en derde verdieping: kantoorruimten;
• achterbouw:

-          parkeergarage over 2 bouwlagen: in functie van kantoorgebouw;

-          dak van parkeergarage (eerste verdieping): in functie van gezamenlijke parkeergarage met de Quellinstraat (dienstverlening);

• gelijkvloers:

-          uiterst links: inkomzone kantoren;

-          in- en uitritten van de 2 parkeergarages: linkse en midden in functie van kantoorgebouw en rechtse in functie gezamenlijke parkeergarage met de Quellinstraat (dienstverlening);

-          bouwvolume:

• volledig bebouwd en verhard perceel;
• hoofdgebouw: gesloten bebouwing van 4 bouwlagen met teruggetrokken daklaag;
• achterbouw:

-          parkeergarage van 2 bouwlagen (kelder en gelijkvloers);

-          dak van parkeergarage (eerste verdieping) ingericht met parkeerplaatsen en doorgang van de gezamenlijke parkeergarage;

• op het gelijkvloers: 3 in- en uitritten van de parkeergarages: linkse van de gelijkvloerse parking, midden van de kelderparking en rechtse van de dakparking/gezamenlijke parkeergarage;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in natuursteen en gevel daklaag in witte gevelsteen;
• kroonlijst in beton en dorpels in blauwe hardsteen;
• schrijnwerk inclusief garagepoorten (sectionaalpoorten) in hout, natuurkleur.

Bestaande toestand

Quellinstraat: geen onderwerp van de aanvraag;

Lange Herentalsestraat 20-26: conform de vergunde toestand met uitzondering van:

-          bouwvolume: volume met doorgetrokken trappenhal tot op de dakverdieping;

-          gevelafwerking:

• gevel van de daklaag in rode gevelsteen;
• groene sectionaalpoorten ter hoogte van de gelijkvloerse plint;
• stalen rolluik voor de inkomdeur van de kantoren.

Nieuwe toestand

Quellinstraat: geen onderwerp van de aanvraag;

Lange Herentalsestraat:

-          functie: gemengd gebouw met wonen (meergezinswoning) en dienstverlening (private parkeergarage):

• achterbouw: parkeergarage (dienstverlening), waarvan gelijkvloers in eigendom van de eigenaar van het hoofdgebouw, maar maakt geen deel uit van de aanvraag;
• hoofdgebouw: meergezinswoning met 10 woongelegenheden, elk met private buitenruimte:

-          1 drieslaapkamerappartement van 156 m²;

-          1 tweeslaapkamerappartement van 100 m²;

-          4 éénslaapkamerappartementen van 60 à 61 m ²;

-          2 tweeslaapkamerappartementen van 126 m²;

-          1 tweeslaapkamerappartement van 122 m²;

-          1 tweeslaapkamerappartement van 84 m²;

• gelijkvloers:

-          uiterst links: inkomzone meergezinswoning;

-          achteraan links: fietsenberging meergezinswoning;

-          in- en uitritten van de 2 parkeergarages: dienstverlening;

-          bouwvolume:

• volledig bebouwd en verhard perceel;
• achterbouw met parkeergarage: ongewijzigd, maakt geen deel uit van de aanvraag;
• op het gelijkvloers: 3 in- en uitritten van de parkeergarages: linkse van de gelijkvloerse parking en de nieuwe fietsenberging, midden en rechtse ongewijzigd;
• uitbreiding van de daklaag met 31 m²;
• interne verbouwingen;
• nieuwe deels inpandige, deels uitkragende terrassen voor de appartementen;
• dakterras op de eerste verdieping;
• doorgetrokken trappenhal tot op de dakverdieping;

-          gevelafwerking:

• bruin pvc voorgevelschrijnwerk met gewijzigde indeling;
• balustrades terrassen en borstweringen in glas;
• gevel van de daklaag in natuursteen;
• groene sectionaalpoorten ter hoogte van de gelijkvloerse plint;
• stalen rolluik voor de inkomdeur van de kantoren.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van het hoofdgebouw van kantoren naar wonen (behoudens de gelijkvloerse in- en uitritten naar de parkeergarages);

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 0 naar 10;

-          wijzigen van de functie van de parkeergarage in de achterbouw van kantoren/dienstverlening naar dienstverlening/wonen maakt geen deel uit van de aanvraag;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          de parking maakt geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Algemene bepalingen: Het hoogteverschil tussen openbaar domein en de toegang tot de woongelegenheden mag maximaal 2 cm bedragen of dient opgevangen te worden met een helling. Het hoogteverschil bedraagt 6 cm.
• artikel 20 Trappen: De nieuwe trap naar de fietsenberging heeft geen breedte van minimum 1 m na afwerking. De breedte bedraagt slechts 0,90 m.
• artikel 21 Verticale plateauliften: De bestaande lift beschikt niet over een afmeting van 1 m breedte en 1,40 m diepte. Indien een nieuwe lift wordt geplaatst dient deze te voldoen.
• artikel 24 Draairuimte: Ter hoogte van de kelder is geen draaicirkel van minimum 1,50 m voorzien aan de afvalberging. De afvalberging behoort tot de publiek toegankelijke delen van het gebouw en dient aan de verordening toegankelijkheid te voldoen. De vrije breedte bedraagt slechts 1,25 m.
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur: Voor het appartement op de vierde verdieping (achterzijde) is aan de toegangsdeur geen vrije en vlakke wandbreedte van 0,5 m voorzien naast de deurkruk.
• artikel 27 Parkeerplaatsen: Een aangepaste parkeerplaats dient voorzien te worden in het project. De aanvrager geeft aan dat er geen extra parking wordt voorzien voor gehandicapte personen aangezien er geen veranderingen aan de bestaande parkings gebeuren.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: In voorliggende aanvraag werd de samengevoegde private parkeergarage te Lange Herentalsestraat en Quellinstraat niet betrokken. Het voormalige kantoorgebouw te Lange Herentalsestraat werd echter opgericht en in de verleende vergunning voorzien van parkeerplaatsen. Deze worden in voorliggende aanvraag met functiewijziging naar wonen niet gecompenseerd. Het niet voorzien van parkeerplaatsen in de bestaande parkeergarage zorgt ervoor dat de draagkracht overschreden wordt en er bijkomende parkeerdruk gegenereerd wordt die niet kan afgewenteld worden op het openbaar domein.
• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: De garagepoorten, uitgevoerd in groen aluminium, zijn niet in harmonie met de totale constructie net als de stalen rolluik voor de toegangsdeur. Bovendien verstoort de brandtrap aan de achtergevel het uitzicht en is deze niet in harmonie met de totale constructie.
• artikel 16 Technische uitsprongen: De technische uitsprong op het dak (feitelijk een verlenging van de trappenhal naar het dak) is niet begrepen in het toegelaten bouwvolume. Eventuele technische installaties in functie van warmtepompen voor het behalen van EPC-doelstellingen zijn niet opgetekend op de plannen in voorliggende aanvraag en moeten begrepen zijn binnen het maximale toegelaten volume.

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: Vanuit de snede gezien, is het onduidelijk of er wordt gewerkt met valse, verlaagde plafonds. De minimale hoogte van 2,60 meter dient te worden gerespecteerd.
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: Op de eerste verdieping beschikt appartement 1.01 niet over voldoende natuurlijke lichtinval voor de living, keuken en eetkamer. De ruimte van circa 81 m² beschikt over ramen met een lichtdoorlatende oppervlakte van slechts circa 6,65 m². De lichtdoorlatende oppervlakte van de ramen van verblijfsruimten moet minimum 10 % van de oppervlakte van die ruimte bedragen.
• artikel 27 Open ruimte: Bij functiewijziging moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. In casu wordt geen ontpitting voorzien.

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: zie advies Mobiliteit.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: zie advies Mobiliteit.
• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen: Er zijn geen technische kokers opgetekend op de plannen.

• artikel 38 Groendaken: De nieuwe dakdelen zijn niet als groendak aangelegd.

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: Zie advies Aquafin. Afvalwater en hemelwater moeten volledig gescheiden tot aan de rooilijn gebracht worden. Wanneer wordt aangesloten op een gemengde leiding, gebeurt het samenbrengen van afvalwater- en hemelwaterafvoer op maximim 50 cm van elkaar ter hoogte van het openbaar domein. Er dient op beide aansluitingen een externe toezichtmogelijkheid (huisaansluitputje) voorzien te worden.

• artikel 43 Septische putten: De septische put werd niet aangepast aan de nieuwe functie.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. Dit klopt niet gezien de beoordeling van de mobiliteitsimpact. De nota wordt niet aanvaard.

De vergunning wordt geweigerd.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Met voorliggende aanvraag wenst men een kantoorgebouw om te vormen tot een meergezinsgebouw. De private parkeergarage (functie dienstverlening) blijft behouden.

Voor de voorgestelde functiewijziging werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing (B&I):

“Vanuit de economische ambities van de stad en vanuit de keuze voor leefbare wijken heeft economie een plek in alle stadsdelen. Het betreffende pand is gelegen op wandelafstand van het Centraal Station en in de Diamantwijk op een strategische kantoorlocatie. Renovatie in deze buurt is noodzakelijk maar het is bijzonder jammer dat de economische functie op deze plek volledig verdwijnt. Het stadsbestuur zet immers in op slimme verweving (geen monofunctioneel wonen) én op toekomstbestendige locaties. Vanuit de beleidsvisie ruimtelijke economie is een minimum verweving met economische functies aanbevolen.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig standpunt bijgetreden. Het volledig verdwijnen van de kantoorfunctie op deze locatie is niet wenselijk. Een mix aan functies draagt veel sterker bij tot kernversterking en levendigheid van de stad.

Bovendien maakt de (functiewijziging van de) parkeergarage volgens de beschrijvende nota van de aanvrager geen deel uit van de aanvraag, waardoor niet wordt aangegeven hoe de mobiliteitsimpact van de woonfunctie wordt opgevangen.

Tenslotte worden de aan het wonen inherente voorzieningen zoals fietsenstalplaatsen, buitenruimte, voldoende hoogte, licht, lucht en uitzicht, op een ontoereikende, niet-kwalitatieve en onveilige manier ontworpen.

Hieruit moet geconcludeerd worden dat dit kantoorgebouw zich niet leent tot het volledig omvormen ervan naar appartementen. De aanvraag overschrijdt hierdoor de draagkracht van het perceel en de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Hoewel de functiewijziging naar wonen een ontpitting van minstens 20 % op het maaiveld moet voorzien, voorziet de aanvraag niet in een wijziging van de footprint van het gebouw. De verharde oppervlakte van het project blijft met andere woorden gelijk, aangezien de bestaande achterbouw met private parkeergarage behouden blijft (en geen deel uitmaakt van de aanvraag).

Wel wordt het volume ter hoogte van de gevels uitgebreid met terrassen en wordt het volume op het dak uitgebreid met een technisch volume.

De uitbreiding op het dak, zijnde het doortrekken van de trappenhal en liftschacht naar het dak, is strijdig met artikel 16 van de bouwcode gezien het niet inbegrepen is in het toegelaten bouwvolume. Door de beperkte omvang van het volume en de inplanting op circa 4 meter ten opzichte van de voorgevel en 3,3 meter ten opzichte van de achtergevel is de visuele impact vanaf de straatzijde beperkt. Verder kan het bijkomend volume gemotiveerd worden in functie van veiligheid.

Eventuele technische installaties in functie van warmtepompen voor het behalen van EPC-doelstellingen voor woningen zijn niet opgetekend op de plannen, waardoor de verdere toetsing aan dit artikel 16 niet kan gebeuren. Deze moeten eveneens begrepen zijn binnen het maximale toegelaten volume.

Bovendien is de nieuwe brandtrap aan de achterzijde groot in volume. Ze verstoort het uitzicht en is niet in harmonie met de totale constructie.

De terrassen zijn aan de voor- én achtergevel uitpandig voorzien. Uit de plannen blijkt dat de terrassen deels overkragend zijn. Ten opzichte van het voorgevelvlak steken de terrassen zo’n 60 cm vooruit uit het gevelvlak. Dit is atypisch in het straatbeeld en wijkt af van de kenmerken van de omgeving. De uitkragende terrassen aan de voorgevel zijn ruimtelijk niet inpasbaar in de omgeving. 

Bovendien zijn deze buitenruimten niet alleen beperkt qua omvang, ze zijn ook niet-kwalitatief ingericht en weinig bruikbaar, wat getuigt van onvoldoende woonkwaliteit.

Visueel-vormelijke elementen

Voorliggende aanvraag wijzigt het uitzicht van de gevel aan de straatzijde in de Lange Herentalsestraat. De voorgevel in natuursteen blijft behouden en ook de daklaag wordt in natuursteen voorzien.
Het nieuwe buitenschrijnwerk wordt voorzien met een gewijzigde indeling in bruin PVC. De indeling van het buitenschrijnwerk past zich aan aan de achterliggende functie. De kleur en het materiaalgebruik zijn visueel-vormelijk inpasbaar in het straatbeeld.

Ter hoogte van de gelijkvloerse plint wenst men de groene sectionaalpoorten en de stalen rolluik voor de inkomdeur te regulariseren. Deze gevelwijzigingen zijn strijdig met artikel 11 van de bouwcode. De garagepoorten in groen aluminium net als de stalen rolluik voor de toegangsdeur zijn niet in harmonie met de totale constructie en de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voldoet niet aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid op vele artikels (18, 20, 21, 24, 25 en 27).

De hoogteverschillen die niet opgevangen worden door middel van een helling, de niet-gehaalde minimale breedtes van trappen en minimale afmetingen van een lift, de afwezigheid van een aangepaste parkeerplaats en het niet respecteren van draaicirkels en vrije wandbreedtes in de publiek toegankelijke delen, verhinderen de toegankelijkheid van minder mobiele gebruikers en bezoekers van het pand. Hiervan kan niet afgeweken worden.

De aanvraag voldoet ook niet aan meerdere voorschriften van de bouwcode (artikel 6, 11, 16, 21, 24, 27, 29, 30, 35, 38, 40, 41 en 43).

Het meest rechtse appartement op de eerste verdieping heeft te kleine gevelopeningen waardoor er onvoldoende daglichtinval en toevoer van verse lucht is voor de leefruimte achteraan. Elke woning dient over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken conform artikel 24 van de bouwcode.

Verder zijn de buitenruimten niet-kwalitatief. De terrassen aan de voorgevel zijn klein en weinig bruikbaar. Het terras op de eerste verdieping achteraan bevindt zich niet onder een hoek van 45° en op een afstand van minstens 1,90 m ten opzichte van de erfscheiding, zodat er vanop het terras storende zichten gecreëerd worden naar de aangrenzende eigendommen. Ook van de appartementen op de vierde verdieping is het niet duidelijk of het zichtscherm hieraan voldoet. Meer nog is de buitenruimte aangrenzend aan het parkeerdak geen kwalitatieve verblijfsruimte. De terrassen zijn storend voor de privacy en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Bovendien blijkt uit de plannen onduidelijk of voldaan is aan artikel 21 van de bouwcode. Het respecteren van de minimale hoogte van ruimten is belangrijk voor het gebruiksgenot en de verblijfskwaliteit.

In de aanvraag worden ook geen technische installaties voorzien op het dak en geen technische kokers ingetekend op de plannen. De septische put wordt niet aangepast aan de nieuwe functie en de nieuwe dakdelen zijn niet als groendak aangelegd. Het aangevraagde moet aan deze artikels 16, 35, 38, 43 voldoen.

Tenslotte wordt voorliggend project ongunstig beoordeeld door Aquafin. Afvalwater en hemelwater moeten conform de bouwcode volledig gescheiden tot aan de rooilijn gebracht worden. Wanneer wordt aangesloten op een gemengde leiding, gebeurt het samenbrengen van afvalwater- en hemelwaterafvoer op maximum 50 cm van elkaar ter hoogte van het openbaar domein. Er dient op beide aansluitingen een externe toezichtmogelijkheid (huisaansluitputje) voorzien te worden. Verder doet Aquafin nog een aantal algemene aanbevelingen. 

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

-          4 appartementen met 1 slaapkamer : 4 x 2 = 8

-          5 appartementen met 2 slaapkamers : 5 x 3 = 15

-          1 appartement met 3 slaapkamers : 1 x 4 = 4

Er moeten 23 fietsenstallingen ingericht worden voor de nieuwe appartementen.

Er wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers voor 27 fietsen.

Deze fietsenstalling is bereikbaar via de linker in- en uitrit naar de parkeergarage, hetgeen onveilige situaties kan creëren. Er moet een aparte toegang tot de fietsenstalling, gescheiden van de toegang voor de autoparkeerplaatsen, worden ingericht, zodat er geen conflict kan ontstaan tussen fietsers en gemotoriseerd verkeer.

De vele afwijkingen van de artikels van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid en van de voorschriften van de bouwcode resulteren in een ongunstige beoordeling van het project, waarbij een kantoorgebouw volledig tot woningen wordt omgevormd zonder rekening te houden met de minimum vereisten aan woonkwaliteit, draagkracht en inpassing in de omgeving.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het openbaar onderzoek werd niet correct uitgevoerd. De affiches werden te laat opgehangen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Tijdens het openbaar onderzoek werd een bezwaarschrift ingediend dat geen bezwaarschrift is, maar werd de opmerking gegeven dat ze geen eigenaars of mede-eigenaars van het pand zijn waarvoor ze zijn aangeschreven.

Beoordeling:

De (mede-)eigenaar van het pand palend aan het project van de aanvraag werd aangeschreven volgens de meest recente (kadastrale) gegevens waarover de dienst beschikt op dat moment.